Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung - was gehört dazu?

Die Wohnfläche kann auf unterschiedliche Art und Weise berechnet werden. Allgemein zählen aber folgende Grundflächen zur Wohn- beziehungsweise Nutzfläche:

• Schlafzimmer

• Wohnzimmer

• Kinderzimmer

• Küche

• Esszimmer

• Badezimmer und Toilettenräume

• Flure

• Abstell- und Nebenräume

Schwimmbäder, Wintergärten, Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten werden ebenfalls der Wohnfläche zugerechnet, solange sie ausschließlich zur Wohnung oder zum Haus gehören.

Die Grundflächen der folgenden Räume zählen laut der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche:

• Kellerräume

• Kellerersatzräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung

• Trockenräume

• Waschküchen

• Heizungsräume

• Bodenräume

• Garagen

• Geschäftsräume

Wohnflächenberechnung in der Wohngebäudeversicherung

Die Wohnfläche gilt als Basis für die Beitragsberechnung in der Wohngebäudeversicherung. Somit ist es wichtig, dass die Berechnung der Wohnfläche korrekt ist. Ist die angegebene Wohnfläche zu groß, zahlt der Versicherungsnehmer einen unter Umständen deutlich erhöhten Versicherungsbeitrag. Ist die Wohnfläche zu niedrig angesetzt, droht eine Unterversicherung. Hier leistet die Wohngebäudeversicherung im Schadenfall nur anteilig zur versicherten Fläche. Sind nur 80 Prozent der Wohnfläche versichert, werden nur 80 Prozent der entstandenen Kosten beglichen. Allerdings gibt es die Möglichkeit, über die Klausel Unterversicherungsverzicht eine Unterversicherung auszuschließen.

Auch in der Hausratversicherung kann die Quadratmeteranzahl als Basis genommen werden. Bei dieser Berechnung wird pauschal je Quadratmeter ein fester Betrag angesetzt. Der Versicherungsnehmer kann allerdings auch ein Inventar seines Hausrats anlegen und einen individuellen Versicherungsbeitrag ermitteln lassen.

Wohnflächenberechnung: Diese Berechnungsformen gibt es

Berechnung laut Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die gängigste Berechnungsform ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Sie muss laut Wohnraumförderungsgesetz bei öffentlich gefördertem Wohnbau zur Wohnflächenberechnung angewendet werden. Außerdem zählt diese Methode auch im Privatbereich bei gerichtlichen Auseinandersetzungen als Grundlage zur Wohnflächenberechnung.

Die Wohnflächenverordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft. Die gesamte anrechenbare Grundfläche der Wohnräume ergibt hier die Wohnfläche. Allerdings entspricht die tatsächliche Grundfläche nicht der Wohnfläche. Grund dafür ist der Abzug bestimmter Teilflächen. Die Grundfläche von Balkon oder Terrasse wird in der Regel nur zu einem Viertel, bei hochwertiger Ausstattung zur Hälfte berechnet. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden ebenfalls zur Hälfte eingerechnet. Sind sie beheizt, zählen sie voll. Auch Dachschrägen werden je nach Ausprägung nur anteilig mit eingerechnet. Bei einer Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern wird nur die Hälfte berechnet, unter einem Meter wird die Wohnfläche gar nicht berücksichtigt. Bei Treppen liegt die Grenze zur Einberechnung in die Wohnfläche bei drei Stufen. Sind es mehr, zählt die Treppe voll, sind es bis zu drei Stufen, zählt sie gar nicht zur Wohnfläche. Weiterhin von der Wohnfläche ausgeschlossen werden

• Schornsteine

• freistehende Pfeiler und Säulen

• Vormauerungen

• Verkleidungen

mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter und einer Höhe über 1,50 Meter.

Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche, wenn sie nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder maximal 13 Zentimeter tief sind.

Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

Eine andere Möglichkeit der Wohnflächenberechnung stellt die DIN-Norm 277 dar. Anders als bei der Wohnflächenverordnung wird zunächst die Brutto-Grundfläche aus den Außenmaßen des Gebäudes errechnet. Von dieser wird die sogenannte Konstruktionsfläche, die beispielsweise Wände und Pfeiler beinhaltet, abgezogen und so die Netto-Grundfläche ermittelt. Diese Netto-Grundfläche teilt sich in Nutz-, Verkehrs- und Technikfläche auf. Nutzflächen sind zum Beispiel:

• Wohnräume

• Büroräume

• Produktionsräume

• Lagerräume

• Sanitärräume

Verkehrsflächen sind Eingänge, Treppenhäuser, Lobbys, Aufzüge und Flure. Zu den Technikflächen zählen Maschinen-, Heizungs- und Betriebsräume.

Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

Die Wohnflächenverordnung hat die Zweite Berechnungsverordnung abgelöst. Allerdings wird diese in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei Altbauten, noch immer genutzt. Sie ähnelt in ihrer Berechnung der Wohnflächenverordnung. Während Dachboden oder Keller nicht zur Wohnfläche gerechnet werden, zählen Balkone oder Terrassen zur Hälfte und Flächen von Säulen oder Schornsteinen größer als 0,1 Quadratmeter werden ganz abgezogen. Ein Unterschied zur aktuellen Wohnflächenverordnung ist, dass bei der Berechnung nach II. BV Abstell- und Hauswirtschaftsräume ebenfalls nicht zur Wohnfläche zählen.

Wohnfläche falsch berechnet – was nun?

Fällt Ihnen bei der Wohnflächenberechnung Ihrer Mietwohnung oder einer zum Kauf angebotenen Immobilie auf, dass die angegebene Quadratmeterzahl von der von Ihnen selbst oder einem Sachverständigen ermittelten Größe abweicht, sollten Sie aktiv werden.

Für Mieter

Ermitteln Sie beim Ausmessen Ihrer Wohnung eine andere Quadratmeterzahl als im Mietvertrag angegeben, kann das verschiedene Gründe haben. Ein Grund kann die Wohnflächenberechnung mit einer anderen Methode sein. Ist dies nicht der Fall und weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, können Mieter die Betriebskostenabrechnung korrigieren lassen. Außerdem ist eine Mietminderung durchsetzbar. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (Az.: VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03) beschlossen, dass die Miete gemäß der abweichenden Prozentpunkte gemindert werden darf.

Bei 15 Prozent Abweichung sinkt die Miete dementsprechend um 15 Prozent. Rückwirkend gilt diese Mietminderung für die vergangenen 3 Kalenderjahre.

Erfolgt im Mietvertrag keine konkrete Angabe zur Berechnungsmethode, gilt nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 86/08; VIII ZR 205/08) die Wohnflächenverordnung.

Für Immobilienkäufer

Kaufinteressenten sollten sich bereits vor der Vertragsunterzeichnung über die genaue Wohnfläche informieren, zum Beispiel mithilfe eines Architekten oder Bauingenieurs. Gibt es Unterschiede, sollte der Kaufpreis korrigiert werden.