Dachausbau und Dachsanierung: Einfluss auf die Gebäudeversicherung

Vor dem Dachausbau steht die Anfrage beim Bauamt

Egal, ob das Dach nur innen ausgebaut werden soll oder ob es bauliche Veränderungen, beispielsweise durch Aufstockung oder neue Gaubenfenster, gibt – verändert sich die Grundfläche des Hauses, ist eine Genehmigung notwendig. Auch im Fall einer anderen baulichen Veränderung sollte eine Bauanfrage bei der örtlichen Behörde vorliegen. Eventuelle Veränderungen müssen mit dem Bebauungsplan der Gemeinde übereinstimmen.

Aber auch schon für den Innenausbau, der keine Veränderung der Grundfläche mit sich bringt, gibt es einige Dinge zu beachten. So muss der Eigentümer zum Beispiel die Brandschutzvorschriften und Vorgaben zur Wärmedämmung einhalten. Sind alle juristischen Fragen geklärt, bleiben die versicherungstechnischen Fragen.

Dachausbau in der Gebäudeversicherung

Ein Dachausbau ist während der Bauphase zunächst eine Risikoerhöhung, die der Gebäudeversicherung gemeldet werden muss. Zudem bedeutet ein Ausbau eine Wertsteigerung der Immobilie. Damit die Kosten für einen Neubau nach einem Totalverlust abgesichert sind, muss die Versicherungssumme entsprechend der Wertsteigerung erhöht werden.

Vorsicht Unterversicherung

Bei einem ausgebauten Dachboden, auch wenn es nach außen keine baulichen Veränderungen gibt, erhöht sich mit der zu Wohnzwecken genutzten Quadratmeteranzahl auch der Wert der Immobilie. Lässt der Hausbesitzer die Versicherungssumme nicht anpassen, droht ihm im Schadensfall eine Unterversicherung. Das bedeutet, dass er nicht die gesamte Schadenssumme ersetzt bekommt, sondern nur den prozentualen Anteil, der versichert ist.

Angenommen, die Gestehungskosten lagen vor Dachausbau bei 200.000 Euro bei gleichlautender Versicherungssumme. Durch den Dachausbau erhöhen sich die Kosten für einen Neubau nach Totalschaden auf 230.000 Euro. Die Unterversicherung beträgt 13 Prozent, da nur 87 Prozent des tatsächlichen Wertes versichert sind. Bei einem Totalverlust müsste der Eigentümer 30.000 Euro der Gestehungskosten selbst tragen.

Auf eine mögliche Unterversicherung sollten die Eigentümer auch achten, wenn Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise der Einbau neuer Fenster, eine neue, höherwertige Wärmedämmung oder eine Dachsanierung vorgenommen wurden.

Hausratversicherung – Anpassung bei Dachausbau notwendig

Während die Wohngebäudeversicherung den finanziellen Ausgleich für Schäden an fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteilen übernimmt, ist die Hausratversicherung für alles Bewegliche zuständig.

Gewöhnlich greift die Hausratversicherung für "zu Wohnzwecken genutzte Räume". Ausgenommen sind in der Regel unter anderem Speicherräume. Um eine Unterversicherung zu vermeiden, sollte der Vertrag an die neue Quadratmeterzahl angepasst werden. Die Unterversicherung durch den Dachausbau greift auch dann, wenn nach einem Einbruchdiebstahl nur die hochwertigen Elektrogeräte im Erdgeschoss entwendet werden. Es gilt immer die Gesamtversicherungssumme in Relation zur Wohnfläche.

Dachsanierung in der Gebäudeversicherung

Eine Dachsanierung kann aus unterschiedlichen Gründen erforderlich sein. Ist das Dach schon über 50 Jahre alt, empfiehlt sich eine Neueindeckung. Dieser Zeitraum verkürzt sich allerdings je nach Lage des Hauses oder Dachform. Zudem sind abhängig vom Gebäudealter gesundheitsgefährdende Materialien wie Asbest verbaut, die im Zuge einer Sanierung ersetzt werden können. Weiterhin beschädigen Sturm, Hagel oder Schneedruck häufig Dächer und machen eine Sanierung notwendig.

Dachsanierung nach Schadensfall

Nicht nur Unwetter können große Schäden an Dach und Dachstuhl verursachen, auch Schädlinge oder Schimmel können dem Material zusetzen. Bricht ein Brand aus, ist häufig eine vollständige Sanierung notwendig.

Wichtig ist, den Schaden so frühzeitig wie möglich der Wohngebäudeversicherung zu melden. Ist das Dach zum Teil abgedeckt, kann es notwendig sein, es mit einer Plane zu bedecken, um Folgeschäden durch beispielsweise eindringenden Regen zu verhindern. Dies ist Teil der Schadenminderungspflicht des Versicherungsnehmers.

Für die Kostenübernahme durch die Wohngebäudeversicherung gilt grundsätzlich: Im Versicherungsvertrag ist festgeschrieben, welche Schadensart übernommen wird. Außerdem gibt es einige Fälle, die nur unter bestimmten Bedingungen versichert sind:

• Schäden durch Schneedruck oder Starkregen sind zum Beispiel Elementarrisiken, die zusätzlich versichert werden müssen.
• Schäden durch Tierbisse, wenn beispielsweise Marder Dämmmaterial im Dach aushöhlen, sind nicht in jedem Tarif abgedeckt und die Kostenerstattung ist häufig gedeckelt. Die Kosten für einen Kammerjäger können über einen Wohnungsschutzbrief versichert werden.
• Bei Schäden durch Schimmel kommt es darauf an, wie dieser entstanden ist – als Folge eines Leitungswasserschadens werden die Kosten übernommen, bei Ursachen wie Starkregen oder Hochwasser muss eine Elementarversicherung vorhanden sein.

Geplante Dachsanierung

Nicht nur bei einem geplanten Dachausbau ist es wichtig, das Bauamt zu informieren – auch bei einer geplanten Dachsanierung kann eine Genehmigung durch das Bauamt notwendig sein. Dies ist der Fall, wenn das Dach in seiner Konstruktion verändert wird, sei es zum Beispiel durch Anhebung oder eine Änderung der Neigung.

Die Wohngebäudeversicherung sollte zeitnah über die Sanierung informiert werden, um sie über die Risikoerhöhung in Kenntnis zu setzen. Außerdem muss die Versicherungssumme nach oben hin angepasst werden. Informieren Sie sich genau, welche Vorschriften es bei der Dachsanierung zu beachten gilt. Ohne beispielsweise ausreichenden Schnee- und Sturmschutz ist auch der Versicherungsschutz in Gefahr.

Schaden am Dach der Versicherung melden

Ein Schaden am Dach kann schleichend oder ganz plötzlich eintreten. Setzen Sie sich mit Ihrer Wohngebäudeversicherung in Verbindung und melden Sie den Schaden, sobald Sie ihn bemerken.

Handelt es sich um eine oder mehrere undichte Stellen, kann es notwendig sein, diese zunächst provisorisch abzudichten, damit keine weiteren Schäden entstehen. Sprechen Sie aber zuerst mit einem Fachmann, bevor Sie größere Maßnahmen selbst in Angriff nehmen.

Weitere wichtige Versicherungen bei Dachsanierung und Dachausbau

Neben der Wohngebäudeversicherung und der Hausratversicherung gibt es weitere Versicherungen, die besonders im Zuge eines Dachausbaus oder einer Dachsanierung relevant sein können.

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Werden Personen auf und um Ihre Baustelle geschädigt, haften Sie als Bauherr für die finanziellen Folgen. Eine einfache Privathaftpflichtversicherung reicht hier nicht aus, Sie benötigen eine Bauherrenhaftpflichtversicherung.

• Bauleistungsversicherung: Konstruktions- oder Materialfehler, Sabotage oder durch Sturm oder Überschwemmung beschädigtes Baumaterial – all diese Schäden sind über eine Bauleistungsversicherung abgedeckt.

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Nicht nur Baustellen birgen Risiken – marode Treppen oder beschädigte Zäune können eine Ursache für Unfälle und Verletzungen sein. Als Hausbesitzer und besonders als Vermieter schützt Sie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht vor finanziellen Schäden.