Was bedeutet Leerstand für die Gebäudeversicherung?

Wie Sie ein leerstehendes Haus versichern

Stehen Gebäude längere Zeit leer oder sind zeitweilig unbewohnt, ist die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass sie beispielsweise durch defekte Wasserleitungen, Brandstiftung oder Vandalismus Schaden nehmen. Dementsprechend sollten sie ausreichend versichert sein, um hohe Folgekosten für den Besitzer zu vermeiden. Prinzipiell übernimmt eine Wohngebäudeversicherung die Kosten bei Schäden für unbewohnte Häuser – vorausgesetzt, der Eigentümer meldet dem Versicherer den Leerstand unverzüglich. Aufgrund der Gefahrerhöhung muss er jedoch mit höheren Beiträgen rechnen. Wir zeigen Ihnen, worauf Hausbesitzer achten müssen und wie sie eine passende Gebäudeversicherung finden.

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1. Rechner starten: Geben Sie Ihre Postleitzahl, die Art Ihrer Immobilie sowie das aktuelle Nutzungsverhältnis im Wohngebäude-Rechner an.
2. Angaben zur Immobilie: Im Fragebogen werden nun einige relevante Gebäudedaten und Angaben zur Bauausführung erfasst. Wählen Sie anschließend den gewünschten Versicherungsschutz und das Startdatum für Ihre Wohngebäudeversicherung aus. Um ein leerstehendes Gebäude zu versichern, blenden Sie in Schritt 3 „Versicherungsumfang“ die zusätzlichen Fragen zur Bedarfsermittlung ein.
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Zum Vergleich

Wann tritt Leerstand ein?

Leerstand bezeichnet nicht genutzte beziehungsweise nicht vermietete Gebäude oder Gebäudeteile. Dabei unterscheiden Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen zwischen Leerstand und vorübergehend unbewohnt. Im letzteren Fall ist das Haus nur für in der Regel 60 Tage, mitunter bis zu drei Monaten nicht bewohnt. Bis wann das vorübergehende Unbewohntsein andauern kann und ab wann der Leerstand beginnt, legt jeder Versicherer selbst fest. Spätestens wenn das Haus länger als die vertraglich geregelte Anwesenheitszeit nicht bewohnt ist, müssen Versicherungsnehmer die Versicherung darüber informieren.

Gründe für einen Leerstand

Dass Häuser oder Wohnungen leer stehen, kann unter anderem durch eine insgesamt schwache Konjunktur, Landflucht oder Spekulation auf dem Wohnungsmarkt bedingt sein. So findet man gerade in kleineren Orten leerstehende ehemalige Fabriken, die nicht mehr benötigt, oder Häuser, die nicht verkauft werden können. Daneben gibt es aber auch saisonal genutzte Gebäude wie Ferienhäuser oder Bungalows. Die Gründe für den Leerstand können vielfältig sein:

• Langzeiturlaub
• Mieterwechsel
• Nutzung als Zweitwohnsitz
• Nutzung als Ferienhaus
• anstehender Verkauf
• Insolvenz eines Betriebs

Prinzipiell trägt eine Wohngebäudeversicherung die Kosten bei Schäden auch im Falle eines Leerstands. Allerdings sollten Eigentümer im gegebenen Fall einige Dinge beachten, um Probleme mit der Versicherung zu vermeiden.

Welche Risiken bestehen bei Leerstand?

Ein leerstehendes Haus bringt verschiedene Risiken mit sich, die sich immer wieder verändern können. Die Gefahrenpotenziale entstehen vor allem aufgrund der fehlenden Beaufsichtigung und Instandsetzung. Anders als bei einem vermieteten Objekt bleiben Schäden oder notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten lange unbemerkt. Das kann zu hohen Kosten führen. Umso länger der Leerstand anhält, desto mehr nimmt die Bausubstanz Schaden, wodurch auch Folgeschäden entstehen. Ein typisches Risiko bei leerstehenden Einfamilien- oder Ferienhäusern ist, dass es durch die kalten Temperaturen in den Wintermonaten zu einem Wasserrohrbruch kommt. Zusätzlich sind unbewohnte Häuser anfälliger für Sturmschäden, denn lose Dachziegel und nicht verriegelte Fenster stellen einen Angriffspunkt dar.

Bei leerstehenden Gewerbeimmobilien oder Fabrikgeländen lässt sich in einigen Fällen kaum verhindern, dass sich Unbefugte Zugang zu dem Objekt verschaffen. So können Jugendliche oder Obdachlose Schäden durch Vandalismus oder einen Brand verursachen und dabei selbst Schaden durch morsche Bauteile nehmen. Vor allem die Ausmaße von Feuerschäden sind dabei schwer zu kalkulieren. In diesen Fällen lehnen herkömmliche Versicherungen den Schutz häufig ab. Stattdessen übernehmen spezielle Nischenversicherung, Gebäudebrandversicherungen und Gewerbeversicherungen viele dieser Risiken, allerdings zu hohen Prämienkosten.

Versicherte Schäden und Leistungsumfang

Durch die möglichen Risiken erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass ein Versicherungsfall eintritt. Eine Wohngebäudeversicherung kann einen Teil dieser Risiken absichern, in manchen Fällen sogar alle. Grundsätzlich schützt sie den Versicherten vor finanziellen Folgen von Sachschäden am versicherten Gebäude und einzelnen Gebäudebestandteilen. Dabei werden stets alle festinstallierten Gebäudeteile wie Dach, Terrasse, Fenster, Türen, Wassersysteme, Heizungsanlagen und festverlegte Böden sowie je nach Tarif auch Zusatzbauten wie Garagen, Carports, Solaranlagen berücksichtigt.

Die Wohngebäudeversicherung versichert auch bei leerstehenden Häusern vorrangig Schäden durch

• Brand,
• Blitzschlag,
• Explosion,
• Leitungswasserschäden an Wasserleitungen, Heizungen, Klimaanlagen
• und frostbedingte Bruchschäden.

Welche Kosten werden übernommen?

Die Versicherung deckt die Kosten, die benötigt werden, um den vorherigen Zustand in gleicher Art und Güte oder im neuwertigen Zustand wiederherzustellen. Dazu zählen in der Regel alle Wiederbeschaffungs- und Folgekosten wie

• Aufräumungs- und Abbruchkosten
• Reparatur- und Sanierungskosten
• Bewegungs- und Schutzkosten
• teilweise Mietausfallkosten

Daneben sind für leerstehende Gebäude auch Zusatzbausteine interessant, die die Kosten für Einbruchschäden und Vandalismus, wie zum Beispiel Beseitigung von Graffitis übernehmen.

Lässt sich der Mietausfall bei Leerstand geltend machen?

Kommt der Mietausfall beispielsweise durch den Auszug eines Bewohners zustande, können Sie den Leerstand nicht bei der Versicherung anbringen. Dies funktioniert nur unter der Bedingung, dass Sie einen Versicherungsschaden geltend machen, der für den Mietausfall verantwortlich ist. Die Wohngebäudeversicherung greift ebenfalls, wenn sich durch den Versicherungsfall und der daraus resultierenden Sanierung der Einzug einer neuen Mietpartei verzögert. An dieser Stelle ist der Eigentümer in der Beweispflicht, sodass er gegebenenfalls einen verbindlichen Mietvertrag vorlegen muss.

Darüber hinaus ist zu bedenken, dass die Versicherungsgesellschaften lediglich für einen bestimmten Zeitraum für den Mietausfall aufkommen. Die meisten Policen deckeln die Haftungszeit auf zwölf Monate. Es gibt jedoch auch Anbieter, bei denen die Zeitspanne lediglich bei sechs Monaten liegt, und auch solche, die für 24 Monate zahlen.

Wie wirkt sich Leerstand auf die Gebäudeversicherung aus?

Prinzipiell stellt Leerstand für die Versicherungsgesellschaft eine Gefahrenerhöhung dar. Diese besteht, wenn sich die Wahrscheinlichkeit eines Schadens dauerhaft und zunehmend erhöht oder sich die Höhe des Schadens nur schwer kalkulieren lässt. Dementsprechend muss die Versicherung mit einer höheren Versicherungssumme planen, wodurch sich die Prämien erhöhen. Wer ein leerstehendes Haus versichern möchte, muss mit höheren Versicherungsbeiträgen rechnen. Eine wichtige Rolle spielt dabei, den Leerstand zu melden.

Pflicht: Leerstand melden

Die meisten Wohngebäudeversicherungen basieren auf den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft. Diese legen fest, dass der Versicherungsnehmer gefahrerhöhende Umstände wie einen Leerstand bei der Versicherung melden muss. Andernfalls kann es passieren, dass die Versicherungsgesellschaft ihre Leistungen im Schadensfall erheblich kürzt oder sogar den Vertrag kündigt.

• Benachrichtigt der Eigentümer den Versicherer unverzüglich über die Gefahrenerhöhung – möglichst, bevor diese eintrifft, spätestens, wenn er darüber Kenntnis erhält –, ändert sich für ihn kaum etwas. Für gewöhnlich passt die Versicherungsgesellschaft dann die Beiträge entsprechend den Risiken an, sodass sie im Anschluss moderat höher ausfallen. Der Versicherungsschutz bleibt aber bestehen. Ab welchem Zeitpunkt der Eigentümer verpflichtet ist, unterscheidet sich jedoch von Anbieter zu Anbieter. Für gewöhnlich existiert im Versicherungsvertrag ein Abschnitt, der Informationen zu den Fristen enthält.

• Der Versicherer hat jedoch auch das Recht, die Absicherung der höheren Gefahr auszuschließen – und dann den Vertrag innerhalb eines Monats zu kündigen. Dies ist jedoch eher bei zuvor gewerblich genutzten Immobilien der Fall, deren Schadensrisiko sich nur schwer kalkulieren lässt und mitunter auch Schutz vor Personenschäden erfordert.

• Erhält die Versicherungsgesellschaft keine Benachrichtigung über die leerstehende Wohnung beziehungsweise das leerstehende Haus, hat der Versicherer laut Paragraf 24 Absatz 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) das Recht, den Vertrag fristlos zu kündigen oder nach Paragraf 25 Abs. 1 VVG das Recht, eine höhere Prämie entsprechend dem höheren Risiko zu verlangen.

Weitere Pflichten des Versicherten

• Schaden melden: Ist ein Schaden am versicherten Gebäude entstanden, sollte dieser unverzüglich der Versicherung mitgeteilt werden. Denken Sie dabei, Fotos vom Ausmaß des Schadens zu machen und nicht alle kaputten Teile gleich zu entsorgen. Zieht die Versicherung einen Gutachter hinzu, sollte dieser die Schadensituation nachvollziehen können. Auslaufendes Wasser oder Trümmer können Sie allerdings beseitigen, um weitere Schäden oder Verletzungsgefahr zu vermeiden.
• Schaden vermeiden: Gleichzeitig haben Versicherungsnehmer die Verpflichtung, Gefahren im entsprechenden Gebäude bestmöglich zu reduzieren. Wer auf solche Maßnahmen verzichtet und grob fahrlässig handelt, der riskiert den Ausfall seiner Versicherungsleistungen.

Gerade bei leerstehenden Häusern sind bestimmte Sicherheitsvorschriften zum Brand- und Frostschutz einzuhalten und Schutzvorkehrungen zu treffen wie Rauchmelder, Sprinkleranlagen, Beheizung im Winter, Rückstauklappen sowie alle wasserführenden Anlagen abzustellen und zu entleeren. Häufig fordern Versicherer beispielsweise regelmäßige Begehungen der leerstehenden Immobilie. Gerade bei ehemaligen Firmengelände kann die Überwachung durch eine Sicherheitsfirma oder ein regelmäßiger Hausmeisterdienst dazu beitragen, die Kosten der Versicherungsbeiträge zu senken.

Wie wird die Versicherungssumme ermittelt?

Aufgrund des erhöhten Schadenrisikos rechnen Wohngebäudeversicherungen bei leerstehenden und unbewohnten Gebäuden mit einer größeren Versicherungssumme, die sie durch höhere Beiträge an den Versicherten weitergeben. Die Versicherungssumme entspricht der Entschädigungszahlung, bis zu der die Kosten übernommen werden. Diese wird nach dem ortsüblichen Neubauwert auf Basis des 1914 Werts oder auf Basis einer Wohnflächenberechnung ermittelt. Für beide Varianten sind die Größe und die Ausstattung des Gebäudes entscheidend. In der Regel ersetzt die Versicherung den Schaden vollständig und zum Neuwert. Dafür wird regelmäßig eine Anpassung der Versicherungssumme entsprechend der aktuellen Baukosten vorgenommen, wodurch die Beiträge immer wieder erhöht werden können. Gleichzeitig verhindert das eine Unterversicherung.

Eine Ausnahme gibt es bei leerstehenden Gebäuden, die zum Abbruch bestimmt oder dauerhaft entwertet sind. In diesen Fällen ist es Versicherern laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft erlaubt, den versicherten Schaden zum gemeinen Wert, also zum erzielbaren Verkaufspreis ohne den Grundstücksanteil, zu entschädigen.