Auswirkungen von Denkmalschutz auf die Gebäudeversicherung

Wann steht ein Gebäude unter Denkmalschutz?

Alte Architektur strahlt einen ganz besonderen Charme aus. Und wenn sie alt genug ist und gewisse Auflagen erfüllt, wird sie geschützt. Denkmalschutz für ein Gebäude bietet Vor-, aber auch Nachteile für den Eigentümer. Aber ab wann ist ein Haus denkmalgeschützt?

Der Denkmalschutz selbst fällt unter die Aufgaben der Länder und ist somit nicht einheitlich geregelt. Es gibt zwar nationale und internationale Regeln und Gesetze, welche sich mit Denkmalschutz befassen. Diese zielen allerdings eher auf historische Bauten ab, nicht auf Gebäude beispielsweise aus dem 19. Jahrhundert. Denkmalschutz schränkt in der Bundesrepublik Deutschland nach Artikel 14 Grundgesetz das garantierte Eigentumsrecht ein und muss daher durch ein besonderes Gesetz geregelt werden.

Es gilt, dass zunächst die regionale Behörde prüft, ob ein Haus unter Denkmalschutz gestellt wird oder nicht. Als Kriterien gelten dabei unter anderem

• Historische Bedeutung des Hauses
• Nähe zur regionalen Kultur
• Städtebauliche Aspekte
• Künstlerische Bedeutung eines Gebäudes
• Technische Besonderheiten der Immobilie

Es gibt keinerlei Vorgaben hinsichtlich Baujahr oder Beschaffenheit einer Immobilie, um spontan zu sagen, dieses Haus steht unter Denkmalschutz. Jede Kommune hat eine autonome Entscheidungsfreiheit, das Haus in das Register denkmalgeschützter Gebäude aufzunehmen oder nicht.

Welche Auswirkungen hat Denkmalschutz auf die Wohngebäudeversicherung?

Rund eine Millionen Gebäude stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. Banken verlangen bei der Finanzierung den Nachweis mindestens der bestehenden Brandversicherung. Aber nicht alle Versicherer decken das Risiko eines denkmalgeschützten Hauses ein.

Wird ein denkmalgeschütztes Gebäude durch ein Feuer zerstört, hat die Denkmalschutzbehörde das Recht, vom Eigentümer eine originalgetreue Wiederherstellung zu verlangen. Gerade bei einem Fachwerkhaus kann dieses Vorgehen für den Eigentümer eine finanzielle Katastrophe darstellen, wenn die Versicherung dieses besonders risikoerhöhende Element nicht einschließt.

Ein denkmalgeschütztes Haus kann nicht mit einem standardisierten Vertrag für eine klassische Wohngebäudepolice versichert werden. Der Eigentümer benötigt auf jeden Fall einen Vertrag, welcher den Denkmalschutz und die damit verbundenen höheren Kostenrisiken des Versicherers im Leistungsfall berücksichtigt. Sinnvollerweise wird zur Vertragsgestaltung ein Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde hinzugezogen.

Gibt es auf Denkmalschutz spezialisierte Versicherungen?

Es gibt keine speziellen Denkmalschutz-Versicherer. Allerdings gibt es Versicherungen, welche diese Risiken als normales Tagesgeschäft betrachten. Andere Versicherer sind daran nicht interessiert und erstellen Angebote, die einen Vertragsabschluss unwahrscheinlich machen.

Neben den klassischen Versicherungsgesellschaften finden sich am Markt aber Versicherungsmakler, die sich als sogenannte Assekuradeure auf bestimmte Nischenversicherungen spezialisiert haben. Diese Assekuradeure bieten gezielt ausgewählte Deckungskonzepte an, die Risiken berücksichtigen, die im standardisierten Tagesgeschäft der Versicherer eher unberücksichtigt bleiben. Die eigentliche Risikoübernahme erfolgt jedoch durch einen großen Versicherer.

Kategorien für die Wohngebäudeversicherung bei Denkmalschutz

Im Rahmen der Wertermittlung einer denkmalgeschützten Immobilie stehen die Kosten im Vordergrund, die für einen originalgetreuen Wiederaufbau anfallen. Bei einem klassischen Einfamilienhaus ist dies vergleichsweise einfach. Die Kosten für 100 Quadratmeter Parkettfußboden lassen sich recht einfach kalkulieren. Anders sieht es jedoch bei den Gewerken in einem historischen Gebäude aus. Die Wohngebäudeversicherer kategorisieren die Risiken daher in drei Stufen:

• Kategorie A: Die Wiederherstellung oder Beseitigung eines Schadens erfordert weder ein besonderes Handwerk, noch spezielle Bautechniken. Es fallen keine Zuschläge bei der Ermittlung des Werts zur Versicherungssumme an.
• Kategorie B: Für den Wiederaufbau oder die Schadensbeseitigung sind teilweise besonderen Handwerke oder spezielle Bautechniken notwendig. In der Wertermittlung können diese durch pauschale Zuschläge auf die Versicherungssumme einbezogen werden.
• Kategorie C: Für die gesamte Baumaßnahme bedarf es ausschließlich eines besonderen Handwerks oder besonderer Bautechniken. Diese Bauwerke benötigen wesentlich mehr Denkmalpflege im Vergleich zu denen aus den anderen beiden Kategorien, weshalb die Kategorie C die höchste Versicherungsprämie mit sich bringt. Für das Gutachten sind grundsätzlich aktuelle Fotos sowie eine umfassende Dokumentation des denkmalgeschützen Gebäudes erforderlich.

Was muss ich tun, wenn mein Haus nachträglich unter Denkmalschutz gestellt wird?

Üblicherweise stellt der Eigentümer den Antrag bei der Gemeinde, sein Haus unter Denkmalschutz zu stellen. Vor dem Hintergrund der Kosten, die bei Reparaturen oder Sanierungen auf ihn zukommen, wird sich mancher Besitzer einer möglicherweise als denkmalgeschützt einzustufenden Immobilie zwei Mal überlegen, ob er diesen Schritt gehen möchte. Es steht der örtlichen Behörde allerdings auch von sich aus offen, für eine bestimmte Immobilie den Denkmalschutz zu erlassen.

Denkmalschutz gilt im Versicherungsvertragsrecht als "gefahrenerhöhender Umstand". Grundsätzlich sind vom Versicherungsnehmer bei jeder Art von Versicherung gefahrenerhöhende Umstände dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen. Viele Versicherer führen im Zusammenhang mit nachträglicher Gefahrenerhöhung jedoch den Passus im Vertragswerk, dass der Versicherungsnehmer einer Gefahrenerhöhung durch Dritte nicht zustimmen darf.

Auf den nachträglichen Denkmalschutz übertragen bedeutet dies, der Versicherungsnehmer muss dem Versicherer im ersten Schritt mitteilen, dass die Kommune plant, das Objekt unter Denkmalschutz zu stellen. Erfolgt die Einstufung als denkmalgeschütztes Gebäude, wird die Wohngebäudeversicherung der Kategorisierung für denkmalgeschützte Bauten entsprechend angepasst.