Energetische Sanierung: Herausforderung für Mieter und Vermieter

Hausbesitzer wollen Bauarbeiten möglichst schnell und reibungslos über die Bühne bringen. Mieter müssen mit Baulärm und Dreck zurecht kommen und auch mit steigenden Mietkosten rechnen. "Das führt immer wieder zu großen Auseinandersetzungen", sagt Sönke Bergemann vom Ortsverband der Eigentümervereinigung Haus & Grund in Kiel. Die Folge: "Viele Eigentümer schrecken vor Sanierungsvorhaben zurück."

Vorteile für beide Seiten

Dabei sind energetische Modernisierungen eigentlich für alle Seiten von Vorteil. Laut einer Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) profitieren sowohl Vermieter als auch Mieter: "Der Vermieter kann die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiert gleichzeitig von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete nicht steigt."

Doch in der Praxis lauern viele Fallstricke: Wie lange im Voraus muss eine energetische Sanierung angekündigt werden? Wie stark darf die Miete nach Abschluss der Arbeiten angehoben werden? Dürfen Mieter die Miete während der Bauarbeiten mindern - und wenn ja, um wie viel? "Das ganze Verfahren ist sehr formal", sagt Bodo-Wolf Friers vom Haus-&-Grund-Ortsverband in Frankfurt am Main. Dennoch sei der Wille bei vielen Hausbesitzern da, ihre Häuser energetisch zu sanieren. "Nur eins ist klar", sagt Friers. "Mit der Brechstange geht das nicht."

Deshalb hat der Deutsche Mieterbund eine Mustervereinbarung erarbeitet, die beiden Seiten helfen soll, mögliche Streitpunkte im Vorfeld zu klären. Auf insgesamt rund 30 Seiten werden die rechtlichen Rahmenbedingungen einer energetischen Sanierung anschaulich erläutert und Einigungsvorschläge für 14 besonders strittige Fragen gemacht. "Über eine energetische Modernisierung sollte nicht gestritten werden", sagt Ropertz. Dass erhöhe nur den Stress und verzögere die Baumaßnahme.

Ankündigung: drei Monate vorher

Jede Sanierung beginne mit der Ankündigung, erklärt der Experte. "Oft gibt es Probleme mit der richtigen Beschreibung." Gesetzlich vorgeschrieben sei, dass Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten erklären müssen, was sie vorhaben: Welche Arbeiten sollen ausgeführt werden? Wie umfangreich werden sie? Wann werden sie beginnen und wann voraussichtlich beendet sein?

Die Frage der Mieterhöhung nach einer Sanierung ist meist der heikelste Punkt der ganzen Sanierung. "Kein Vermieter saniert nur für die Hausbewohner", sagt Bergemann. "Das Ziel ist meist auch eine höhere Rendite." Doch Mieter fürchten sich vor zu hohen Steigerungen. "Viele haben Angst, dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlen können", bestätigt Ropertz.

Wie stark kann die Miete erhöht werden?

Deshalb sind in der Broschüre des Mieterbundes die rechtlichen Grundlagen genau erklärt: Nach Abschluss der Arbeiten hat der Vermieter das Recht, "die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen", heißt es in dem Papier. Ein Beispiel: Werden etwa die einfachen Fenster durch Isolierglasfenster in einer Wohnung für rund 6000 Euro ersetzt, darf der Vermieter 660 Euro der Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Die monatliche Miete würde also monatlich um 55 Euro steigen.

Auch die Frage der Mietminderung spielt eine große Rolle. "An dieser Stelle gibt es immer wieder Streit", beobachtet Friers. Für Vermieter problematisch: Sie finanzierten die Sanierung oft aus den laufenden Ertrag. Minderten viele Mieter ihre monatlichen Zahlungen, könne das zu einem Problem werden. Mieter wiederum könnten ihre Wohnungen während der Sanierungsarbeiten oft aber nur eingeschränkt nutzen, sagt Ropertz. Sei es, weil ein Gerüst die Sicht nach draußen versperre oder die Versorgung mit Wasser oder Energie unterbrochen werde. Daher hätten sie auch das Recht, die Miete zu mindern.

Dennoch sollten solch strittigen Fragen kein energetisches Sanierungsprojekt verhindern, finden sowohl der Mieterbund als auch die Eigentümerverbände. Deshalb sind sich beide Seiten einig: Mieter und Vermieter sollten an einem Strang ziehen.