Hausordnung: Nicht jede Regelung ist gültig

Eine Hausordnung ist in Mietshäusern nicht vorgeschrieben, aber sie kann sehr hilfreich sein. Denn sie enthält Regeln für das nachbarschaftliche Zusammenleben, die für alle Mieter bindend sind und für ein friedliches Miteinander sorgen. «In einer Hausordnung werden den Bewohnern ihre Rechte und Pflichten vor Augen geführt», sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin. «Wobei die Pflichten der Mieter meist überwiegen.»

Wichtige Fragen und Antworten:

Wer stellt die Hausordnung auf?

Es gibt zwei Möglichkeiten. Zum einen stellt der Vermieter eine Hausordnung auf, die dann zum Beispiel für alle Mieter sichtbar im Hausflur aushängt. «Dabei gibt es in der Praxis eine große Bandbreite an Vorschriften, die aufgenommen werden», beobachtet Dietmar Wall. «So sind manche Hausordnungen nur eine Seite lang, andere benötigen fünf bis sechs Seiten.»

«Was aufgenommen wird, liegt im Ermessen der Vermieter», betont Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Oft wollen sie in der Hausordnung absichern, dass ihr Eigentum pfleglich behandelt wird und die Nachbarschaft gut funktioniert. «Dann nehmen sie zum Beispiel Regelungen zur Gartennutzung in die Hausordnung auf oder legen fest, wer zu welchen Zeiten den Waschkeller nutzen darf.»

Die andere Möglichkeit ist, die Hausordnung direkt in den Mietvertrag zu integrieren. «Dann muss das für den Mieter klar erkennbar sein, und der Vermieter muss direkt darauf hinweisen, dass die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist», sagt Dietmar Wall.

Sind beide Varianten bindend für die Mieter?

«Ja, die Mieter müssen sich an die Hausordnung halten. Wenn sie Regeln ständig verletzen, kann der Vermieter sie abmahnen und in schwerwiegenden Fällen womöglich sogar fristlos kündigen», sagt Dietmar Wall. Aber so weit kommt es selten.

Vielmehr hilft die Hausordnung den Mietern, miteinander zu kommunizieren. «Für die Ruhe in der Mittagszeit existiert zum Beispiel keine einheitliche gesetzliche Regelung, sie variiert von Bundesland zu Bundesland. Sind aber die Ruhezeiten in meinem konkreten Wohnhaus exakt festgelegt, kann ich von meinen Nachbarn eher erwarten, dass sie sie einhalten und das auch einfordern.»

Was wird in der Hausordnung geregelt?

Laut Deutschem Mieterbund enthält die Hausordnung im Allgemeinen Regelungen zu Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsräume, zur Treppenhausreinigung und Schneeräumung, über Plätze zum Unterstellen von Rollatoren, Kinderwagen und Fahrrädern sowie zur Sicherheit und zur Haustierhaltung.

«Wichtig zu wissen für den Vermieter ist, dass eine einseitig erstellte Hausordnung dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen darf», betont Wall. Er kann zum Beispiel nur dann zur Treppenhausreinigung herangezogen werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart beziehungsweise wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages ist.

Hat der Mieter die Hausordnung dagegen getrennt vom Mietvertrag erhalten oder gibt es nur eine im Treppenflur ausgehängte Hausordnung, begründet das keine eigenständigen Verpflichtungen für den Mieter. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages, eine Hausordnung aufstellt.

Welche Regelungen wären ungültig?

Alle Klauseln, die nicht dem Gesetz oder der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. «Ein generelles Tierhaltungsverbot wäre unwirksam, denn im Mietrecht kann allenfalls die Haltung größerer oder gefährlicher Tiere ausgeschlossen werden, nicht aber kleinerer Arten wie Hamster, Wellensittich oder Meerschweinchen», erklärt Julia Wagner.

Auch das Ansinnen des Vermieters, dem Mieter zu verbieten, nach 20.00 Uhr zu duschen oder zu baden, läuft ins Leere. Für solche Verbote gibt es keine gesetzliche Grundlage. Längst wurde höchstrichterlich entschieden, dass man auch in der Nacht duschen und baden darf.

Auch an das Verbot, die Wäsche in den eigenen vier Wänden zu waschen. müssen sich Mieter nicht halten. Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Es gibt aber auch strittige Punkte, über die sich auch die Gerichte nicht einig sind. «Zum Beispiel die Frage, ob Mieter verpflichtet werden können, nachts die Haustür geschlossen zu halten», sagt Dietmar Wall. «Aus Sicherheitsgründen wird gesagt, dass es besser ist, die Tür nicht abzuschließen, damit man im Notfall schnell ins Haus kommt. Aber nicht alle Gerichte sehen das so.»

Was passiert, wenn Mieter sich nicht an Klauseln halten, die sie als unzulässig einstufen?

«Wenn sie wirklich unzulässig sind, passiert gar nichts», meint Julia Wagner. «Der Vermieter hat dann kein Mittel, solche Klauseln durchzusetzen. Ist aber nicht klar, ob sie zulässig sind oder nicht, kann so ein Streit auch vor Gericht enden. Besser ist es aber, miteinander zu reden, im Sinne einer angenehmen Nachbarschaft.»