Mietrecht: Für Kleinreparaturen gelten Höchstgrenzen

Was ist eine Kleinreparatur?

Für die laufende Instandhaltung der Mietwohnung ist nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter zuständig. Der Mieter muss ihn über Mängel oder Defekte informieren. Dann hat sich der Vermieter um die unverzügliche Beseitigung beziehungsweise Reparatur zu kümmern. "Kleinere Instandhaltungen können aber vertraglich dem Mieter auferlegt werden", sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Allerdings darf nicht jede kleine Reparatur auf den Mieter abgewälzt werden. "Infrage kommen nur Reparaturen an Gegenständen, auf die der Mieter häufig und direkten Zugriff hat, also beispielsweise ein tropfender Wasserhahn, ein kaputter Lichtschalter oder eine defekte WC-Spülung", betont Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und es gibt Obergrenzen für die Kosten von Kleinreparaturen.

Wie teuer dürfen Kleinreparaturen sein?

"Das ist nicht ganz exakt geregelt", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein. Die Rechtsprechung dazu habe sich nicht auf eine einheitliche Summe geeinigt. "Eine Faustformel besagt, dass die Mieter über ein Jahr hinweg nicht mehr als eine Monatsmiete für Kleinreparaturen aufwenden müssen. Und eine einzelne Reparatur darf nicht wesentlich teurer sein als 100 Euro."

Wie hoch diese Summen im konkreten Fall sind, steht im Mietvertrag. "Sollten die Kosten höher sein als diese Obergrenze, dann muss der Mieter gar nichts bezahlen", ergänzt Happ. In diesem Fall trägt der Vermieter die gesamten Reparaturkosten allein. Klauseln, nach denen Mieter Teilbeträge bis zur Höchstgrenze von circa 100 Euro zahlen sollen, sind unwirksam.

Was, wenn der Vermieter die Bezahlung einer Reparatur verlangt?

Mieter sollten die Rechnung nicht ohne Prüfung begleichen. "Weil die Reparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu zahlen sind, sollte der Mieter zunächst nachfragen, worauf der Vermieter seine Forderung stützt", rät Chychla.

Bezieht sich der Vermieter dann auf eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, muss geprüft werden, ob die Regelung wirksam ist oder nicht. "Unserer Erfahrung nach sind in nahezu allen Mietverträgen, die bis Ende der 80er Jahre abgeschlossen wurden, diese Klauseln ungültig."

Wann sind Kleinreparaturklauseln ungültig?

Immer dann, wenn sie die Mieter unangemessen benachteiligen. "Zum Beispiel werden oft Dinge in Rechnung gestellt, auf die der Mieter gar keinen direkten und regelmäßigen Zugriff hat", so Chychla. Oder es wird gefordert, dass der Mieter die Sache selbst reparieren muss, mit allen Konsequenzen der Gewährleistung. Oder die Höchstgrenze für Kleinreparaturen wird deutlich überschritten.

Unwirksam sind auch Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. "In solchen Fällen entfallen die ungültigen Klauseln ersatzlos, und der Mieter muss gar nichts zahlen", erklärt Chychla.

Wer muss den Handwerker beauftragen?

Den Auftrag an den Handwerker muss grundsätzlich der Vermieter erteilen. Eine Vertragsklausel, die den Mieter dazu verpflichten soll, wäre ebenfalls unwirksam.

Ist es ratsam, als Mieter Kleinreparaturen selbst zu erledigen?

"Grundsätzlich ist es nicht zu empfehlen, dass die Kleinreparaturen durch die Mieter vorgenommen werden", meint Chychla. In vielen Fällen fehle es schon an der Fachkenntnis. Hinzu kommt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter in Gewährleistung für die fachgerechte Ausführung der Reparatur zu angemessenen Kosten kommt. "Eine Klausel, die Mieter zur Ausführung von Reparaturen verpflichtet, ist ohnehin unwirksam."

Wann müssen Mieter unbedingt aktiv werden?

"Der Mieter ist verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, um größere Schäden zu verhindern", sagt Gerold Happ. Tropft der Wasserhahn nicht nur, sondern es sprudelt das Wasser in großen Mengen heraus, muss er den Haupthahn schließen. Danach genügt es aber, wenn er den Vermieter informiert, der seinerseits einen Handwerker oder den Notdienst beauftragt. Erreicht er den Vermieter nicht, kann der Mieter in einer Notsituation die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben.