Modernisierung und Sanierung
Im Bauwesen bezeichnet der Begriff Sanierung die grundlegende Instandsetzung oder Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustands einer Immobilie. Eine Sanierung soll einerseits Mängel beseitigen und andererseits den Wohnstandard erhöhen. Sie geht oftmals mit einer Modernisierung einher, bei welcher der Zustand oder die Ausstattung der immobilie verbessert werden.
- Sanierung, Modernisierung und Renovierung: Der Unterschied
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- Modernisierungsankündigung
- Modernisierungsmaßnahmen
- Der Ablauf
- Bestandsschutz
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Das Wichtigste in Kürze
- Wer als Eigentümer eine vermietete Immobilie modernisiert, kann die Aufwendungen dafür im Rahmen der Modernisierungsumlage an die Mieter durchreichen. Das gilt aber nicht für die Kosten einer reinen Sanierung oder Instandsetzung ohne Verbesserung.
- Die Höhe der Mietanpassung ist gesetzlich geregelt und greift nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen.
- Die Mieter müssen detailliert über die Modernisierung informiert werden, auch über mögliche Einsparungen im Rahmen energetischer Modernisierungsmaßnahmen.
- Die Information der Mieter muss schriftlich erfolgen und auch einen Hinweis auf mögliche Härtefallregelungen bei der Mieterhöhung enthalten.
Sanierung, Modernisierung und Renovierung: Der Unterschied
Eine Modernisierung lässt sich im Bauwesen mit einer Verbesserung gleichsetzen. Hier geht es vor allem darum, die Ausstattung einer Immobilie zu erneuern – etwa, um die Energiekosten zu senken oder den Brandschutz zu verbessern.
Eine Sanierung beinhaltet eigentlich nur das Beheben von Schäden und Mängeln. Als typische Sanierungsarbeiten gelten beispielsweise:
- Schimmelbeseitigung
- Trockenlegung eines nassen Kellers
- Reparatur eines undichten Daches
- Ausbesserung von Rissen im Putz
Darüber hinaus existieren spezielle Formen der Sanierung. Dazu gehören beispielsweise die Wiederherstellung der Bausubstanz (Kernsanierung) sowie die Rekonstruktion und die Versetzung (Translozierung) eines Gebäudes.
Bei einer Renovierung liegt der Fokus hingegen auf einer optischen Verschönerung, also beispielsweise auf der Auffrischung abgenutzter Bauteile. Daher sprechen Fachleute in diesem Zusammenhang häufig von Schönheitsreparaturen. Zu den häufigsten Renovierungsarbeiten gehören das Tapezieren und die Erneuerung des Bodenbelags.
In der Praxis bestehen Abgrenzungsschwierigkeiten
Häufig gehen die verschiedenen Tätigkeiten ineinander über. Ein Beispiel ist etwa ein altes, undichtes Dach, das der Bauherr nicht nur reparieren, sondern auch dämmen lässt. In diesem Fall erfolgt mit der Sanierung gleichzeitig eine Modernisierung.
Paragraf 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
Das BGB räumt Vermietern ein, dass eine Modernisierung einen erhöhten Aufwand darstellt, der auch den Mietern durch einen höheren Wohnkomfort und eine bessere Energieeffizienz zugutekommt. Deshalb dürfen Vermieter nach einer Modernisierung eine Mietanpassung vornehmen – allerdings nicht in unbegrenzter Höhe. Der Gesetzgeber macht die mögliche Mietanpassung davon abhängig, wie hoch der Mietzins vor der Sanierung war und wie hoch die Modernisierungskosten ausfielen.
Modernisierungsumlage
Paragraf 559, Absatz 1, sagt dazu, dass die Miete jährlich um acht Prozent, bezogen auf die Kosten für die Renovierung, steigen darf, die sogenannte Modernisierungsumlage. Wurde ein komplettes Mietshaus modernisiert, sind die Aufwendungen entsprechend auf die einzelnen Wohnungen angemessen umzulegen.
Allerdings darf der Vermieter keine Steigerung von mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren vornehmen. Betrug die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, ist die Anpassung auf zwei Euro begrenzt.
Die Erhöhung ist allerdings nicht zulässig, wenn die Immobilie lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.
Die Modernisierungsumlage wurde im Jahr 2001 gesetzlich verankert.
Modernisierungsankündigung
Damit die Modernisierung und die anschließende Durchsetzung der Umlage auf rechtssicheren Füßen stehen, muss der Vermieter die Mieter rechtzeitig darüber informieren. Der Gesetzgeber sieht dafür einen Zeitraum von mindestens drei Monaten vor. Erfolgt die Modernisierungsankündigung nicht innerhalb dieser Frist, darf der Vermieter nicht mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen.
Die Modernisierungsankündigung muss immer schriftlich erfolgen. Eine mündliche oder telefonische Information für den Mieter ist nicht zulässig. Neben dem Termin, zu dem die Maßnahmen beginnen, muss die Ankündigung folgende Punkte enthalten:
- Welche Maßnahmen auf welche Weise und in welchem Umfang durchgeführt werden.
- Das Einsparungspotenzial für den Mieter durch eine energetische Sanierung.
- Geplanter Beginn der Baumaßnahme und die kalkulierte Dauer dafür.
- Welche Mieterhöhung der Vermieter plant und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
- Der Vermieter muss die Mieter auf mögliche Härtefälle auf deren Seite hinweisen und darauf, welche Einspruchsmöglichkeiten sie haben.
Es ist auch nicht ausreichend, dass der Vermieter den Mietern mitteilt, dass Fenster ausgetauscht werden. Er muss vielmehr explizit darlegen, welche Fenster an welcher Hausseite ausgetauscht werden und welche neuen Fenster eingebaut werden. Gleiches gilt für Dämmungsmaßnahmen. Es reicht nicht, zu schreiben, dass die Fassade gedämmt wird. Er muss vielmehr sagen, welche Seiten des Hauses auf welche Weise gedämmt werden.
Modernisierungsmaßnahmen
Wer sein Haus modernisieren möchte, muss darauf achten, welche Maßnahmen unter die spätere Modernisierungsumlage fallen. Das Treppenhaus neu zu streichen ist eine reine Renovierungsmaßnahme – sie berechtigt nicht dazu, die Miete anzupassen. Folgende Modernisierungsmaßnahmen erlauben eine Mieterhöhung nach Modernisierung:
- Energetische Modernisierung mit dem Ziel der Energieeinsparung § 555b Nr. 1 BGB.
- Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und Klimaschutzmaßnahmen, sofern nicht durch energetische Modernisierung abgedeckt, § 555b Nr. 2 BGB.
- Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig mindern, § 555b Nr. 3 BGB.
- Maßnahmen, welche den Gebrauchswert der Mietsache steigern, § 555b Nr. 4 BGB.
- Maßnahmen, die zu einer auf Dauer erhöhten Verbesserung der Wohnverhältnisse führen, § 555b Nr. 5 BGB.
- Maßnahmen, die auf Ursachen basieren, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, auch wenn es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB, § 555b Nr. 6 BGB handelt.
- Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums, § 555b Nr. 7 BGB.
Der Ablauf
Je umfangreicher die Sanierung oder Modernisierung, desto mehr Zeit sollten Eigentümer in die Planung des Vorhabens investieren. Wer über wichtige Dinge erst innerhalb der Bauphase entscheidet, muss mit Verzögerungen rechnen. So etwas führt dann oft zu höheren Kosten. Und falls die Wohnung vermietet werden soll, führt ein längerer Sanierungsprozess zusätzlich zu Mieteinbußen. Daher ist es wichtig, gut zu planen. Prinzipiell bietet sich bei einer Sanierung die folgende Vorgehensweise an:
- Bestandsaufnahme: Den Zustand des Gebäudes von einem Fachmann prüfen lassen.
- Erstellung des Sanierungsplans: Notwendige Maßnahmen strukturiert erfassen und Reihenfolge der Tätigkeiten in einem Zeitplan festlegen.
- Finanzierungsplanung: Sanierungskosten aufstellen und Finanzierung sicherstellen (Fördermittel nicht vergessen!).
- Handwerker beauftragen: Geeignete Fachkräfte finden und verschiedene Angebote vergleichen, um zu sparen.
- Umsetzung der Sanierung: Fortschritte der Arbeiten kontrollieren oder durch Baubegleiter überprüfen lassen und bei Zwischen- und Schlussabnahme zugegen sein.
Bestandsschutz
Wer Gebäude im Bestand sanieren oder modernisieren möchte, muss dabei einige Auflagen beachten. Diese betreffen sowohl die Unversehrtheit der baulichen Anlage als auch die Unversehrtheit ihrer Nutzung. Das bedeutet letztlich, dass die Sanierung nicht zu einer signifikanten Bestandsveränderung führen darf. Wer beispielsweise ein älteres Haus besitzt, in dem sich seit mehr als 50 Jahren ein Geschäft befindet, darf dieses durch eine Sanierung nicht einfach beseitigen. Gleiches gilt übrigens auch im Falle einer Modernisierung und bei Anbauten.
Was bedeutet Bestandsschutz im Baurecht?
Der Bestandsschutz stellt das Recht eines Eigentümers dar, eine ursprünglich legale bauliche Anlage auch dann noch erhalten und nutzen zu dürfen, wenn ihre Errichtung nach aktueller Rechtslage nicht mehr gestattet wäre. Prinzipiell gilt der Bestandsschutz für alle Gebäude, die über eine Baugenehmigung verfügen, also beispielsweise Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien, mitunter aber auch für Gartenhäuser und Garagengebäude. Ob die Behörden die Genehmigung rechtswidrig erteilten, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Allerdings profitieren Eigentümer erst dann vom Bestandsschutz, wenn die Bauarbeiter das Gebäude im Wesentlichen fertiggestellt haben.
Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, dass eine bauliche Anlage auch ohne entsprechende Genehmigung Bestandsschutz genießt. Dies trifft beispielsweise auf Gebäude zu, für die eine Genehmigungsfreistellung vorhanden ist.
Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?
In der Praxis lässt sich zwischen dem passiven und dem aktiven Bestandsschutz unterscheiden:
- Passiver Bestandsschutz: Der Eigentümer erhält das Recht, den Bauzustand eines rechtmäßig errichteten Gebäudes zu erhalten. Demzufolge genießt der Rechteinhaber Schutz vor bauaufsichtlichen Maßnahmen, die im Normalfall aufgrund der geänderten Gesetze anstünden. Damit stellt der passive Bestandsschutz einen Abwehrmechanismus dar. Allerdings schützt er lediglich die bereits vorhandenen Bauten. Ein Anspruch auf eine Änderung der ursprünglichen Nutzung oder auf eine Erweiterung beziehungsweise einen Ersatzbau besteht nicht. Es handelt sich damit nur um einen Bestandsnutzungsschutz.
- Aktiver Bestandsschutz: Die Bedeutung dieses Terminus geht über die reine Abwehrfunktion hinaus. Der aktive Bestandsschutz beschäftigt sich mit der Frage, ob der Eigentümer ein aus baurechtlicher Sicht legal errichtetes Gebäude in seiner Nutzung trotz erfolgter Rechtsänderung verändern beziehungsweise erweitern oder einen Ersatzbau errichten darf. Allerdings lehnt die Rechtsprechung diese Form des Bestandsschutzes ab, da seine Anwendung eine Verdrängung anderer Gesetze – insbesondere Artikel 14 des Grundgesetzes – zur Folge hätte.
Wo liegen die Grenzen des Bestandsschutzes beziehungsweise wie lange gilt er?
Ein Gebäude unterliegt prinzipiell nur so lange dem Bestandsschutz, wie sich von außen eine Nutzung der baulichen Anlage erkennen lässt. Demzufolge endet der Schutz bei einer endgültigen Nutzungsaufgabe. Eine solche liegt beispielsweise vor, wenn sich an einem jahrelang unbenutzten Haus ein Verfall abzeichnet. Anders sieht die Situation bei einer zeitweiligen Nutzungsunterbrechung aus: Hier bleibt der Bestandsschutz aktiv.
Wird das schützenswerte Gebäude abgerissen, erlischt damit auch der Bestandsschutz; das Rechtsinstitut lässt sich nicht auf eine an derselben Stelle errichtete bauliche Anlage übertragen. Dies gilt auch dann, wenn der unter Bestandsschutz stehende Bau nur noch in Teilen vorhanden ist und daraus ein Gebäude entstehen soll, das vom Aufwand her einem Neubau entspricht.
Welche Auswirkungen hat ein Entfallen des Bestandsschutzes?
Wenn der Bestandsschutz erlischt, erfolgt im schlimmsten Fall ein Abriss des Gebäudes. Auch kann es passieren, dass der Eigentümer Anpassungen vornehmen muss, die für gewöhnlich die aktuellen Regelungen zum Wärme-, Schall- und Brandschutz betreffen. Die zuständige Behörde kann Eigentümer beispielsweise dazu auffordern, die Wärmedämmung auf den aktuellen Stand zu bringen. Die Pflichten des Gebäudebesitzers hängen dabei stets von den rechtlichen Bestimmungen ab, die zu dem Zeitpunkt galten, als der Bestandsschutz entfiel. Für gewöhnlich gehen damit relativ hohe Investitionskosten einher.
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