Immobilienfonds

Die Funktionsweise eines offenen Immobilienfonds

Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt zunächst mit den Kundengeldern im Rahmen des Fondssondervermögens Immobilien. Mit wachsendem Mittelzufluss wird der Immobilienbestand vergrößert, es werden aber auch wieder Objekte verkauft. Der Anleger erwirbt mit seiner Einlage wie bei jedem Investmentfonds Fondsanteile. Entsprechend dem Mietertrag erhält er auf seine Anteile eine jährliche Ausschüttung. Neben dem Mietertrag und eventuellen Verkaufserlösen profitiert er auch von der Abschreibung auf die Objekte. Offene Immobilienfonds verzeichnen eine langsame, aber stetige Wertsteigerung, die sich aus der Bewertung der Immobilien ergibt. Die Ausgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds erfolgt meist mit einem Ausgabeaufschlag in Höhe von fünf Prozent. Da es sich um Anteile an einem Investmentfonds handelt, wird auf die Erträge die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent erhoben.

Der Anlageschwerpunkt

Offene Immobilienfonds investieren vorzugsweise in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und gewerblich genutzte Flächen. Dabei legen sie Wert auf langfristige Mietverträge, möglichst mit Behörden oder großen Unternehmen. Der private Wohnungsmarkt birgt zu viele Risiken hinsichtlich der Kontinuität der Mieterträge. Anleger sollten allerdings darauf achten, ob der Fonds ausschließlich oder überwiegend in Deutschland investiert, europa- oder weltweit. Die regionale Ausrichtung ist nicht bei allen Fonds identisch.

Die jüngere Geschichte offener Immobilienfonds in Deutschland

Das Betongold, wie es auch gerne bezeichnet wird, erlebt seit 2013 wieder eine Renaissance. Vorangegangen war eine harte Zeit für die Branche. Mit der zeitweiligen Aussetzung vom Handel des Grundbesitz Invest der Deutsche Bank Tochter Real Testate begann eine Phase, in der auch zahlreiche andere Fonds geschlossen werden mussten. Teilweise befinden sie sich heute noch in der Abwicklung. Ursache war, dass die Immobilien teilweise zu hoch bewertet waren und die Immobilienkrise in den USA zu hohen Leerständen und Mietverlusten führte. Der Wert der Anteile sank signifikant, Anleger gaben mehr Anteile an die Fondsgesellschaften zurück, als diese ankaufen konnten. Die Folge war fast ein Zusammenbruch dieser Anlageklasse. Der Markt wurde um fast 50 Prozent der Fonds, die 2005 aktiv waren, bereinigt.

Immobilienfonds: der Favorit konservativer Anleger

Bis zu diesem Zeitpunkt waren offene Immobilienfonds für konservative Anleger eine echte Alternative zu Festgeldern oder sonstigen Einlagen. Jahrelang verwöhnten sie die Sparer mit überdurchschnittlichen Ausschüttungen und gesunden Wertsteigerungen. Phasenweise galten offene Immobilienfonds sogar als mündelsichere Geldanlage. Dies bedeutete, dass ein Vormund das Geld seines Pfleglings in solche Fondsanteile investieren dürfte. Nur wenige Anlageformen – Sparbücher, Tages- und Festgelder, Lebensversicherungen und Anleihen der öffentlichen Hand sowie Pfandbriefe – gelten als mündelsicher.

Neue gesetzliche Regelungen bieten Sicherheit

Neben der Marktbereinigung haben auch neue gesetzliche Regelungen dazu beigetragen, dass offene Immobilienfonds wieder in den Fokus der Anleger rücken und die Mittelzuflüsse wieder stetig anwachsen. Nach wie vor ist ein solider Fonds ein gutes Investment, um am teilweise stark anziehenden Immobilienmarkt teilzunehmen, ohne eine konkrete Immobilie erwerben zu müssen. Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinsparern die Möglichkeit, an den Vorteilen einer Geldanlage in Immobilien zu partizipieren. Bis zur Gesetzesnovelle konnten die Fondsanteile völlig willkürlich an die jeweilige Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Danach wurde die Gefahr eines erneuten finanziellen Engpasses bei den Fondsgesellschaften ausgeklammert.

Die Regelungen im Detail

Der Stichtag 21. Juli 2013 spielt beim Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds eine besondere Rolle.

• Anleger, die Anteile nach diesem Datum gekauft haben, müssen ihre Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor eine Rückgabe möglich ist.
• Der Rückgabe geht eine einjährige Kündigungsfrist voraus. Die Kündigung ist unwiderruflich.
• Die Kündigung kann während der Mindesthaltedauer ausgesprochen werden, frühestens jedoch 12 Monate nach Erwerb.
• Die Fondsgesellschaften müssen die Anteile nicht mehr börsentäglich zurücknehmen.
• Für Fondsanteile, welche zwischen dem 1. Januar und dem 1. Juli 2013 erworben wurden, gilt eine Ausnahmeregelung. In diesem Fall ist eine Rückgabe jederzeit möglich. Nur für Volumina, die 30.000 Euro übersteigen, gilt die einjährige Kündigungsfrist.
• Fondsanteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, sind bei der Rückgabe frei von Restriktionen.