Zinstief vorbei? Immobilienkauf kann sich dennoch lohnen

Zwar hat die US-Notenbank Fed die geplante Abkehr ihrer Nullzinspolitik wegen der schwächelnden Wirtschaft gerade erst verschoben. Doch irgendwann - da sind sich die Finanzexperten einig - werden die Leitzinsen wieder Schritt für Schritt angehoben und damit auch Kredite wieder teurer. Das stellt manche Käufer vor die Frage, ob sie jetzt noch schnell investieren sollen. In der Tat kann es sich lohnen. Aber nicht für jeden.

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen erwartet für die nächste Zeit keine allzu großen Veränderungen. Es werde weiterhin für genug Verbraucher möglich sein, sich Immobilien zu kaufen. Daher rät er von übereilten Entscheidungen ab - nur um von den derzeit historisch niedrigen Zinsen noch zu profitieren. "Die einzige Gefahr, die wir sehen, ist, dass jetzt Menschen einen Kredit aufnehmen, die es sich nicht leisten können", sagt er.

Der Verbraucherschützer empfiehlt, gründlich zu rechnen, wie hoch die monatliche Rate eines Kredites sein darf und bis wann er abbezahlt sein muss. "Für die Finanzierung sollte man maximal 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens verplanen", sagt Schwarz.

Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf rät dazu ausreichend Eigenkapital mitzubringen: 20 bis 30 Prozent der gesamten Summe, also von Kaufpreis und Nebenkosten, seien eine gute Voraussetzung für die Kreditaufnahme. Wer zu knapp kalkuliert, mache sich das Leben schwer, warnt sie. Schließlich kämen oft noch Kosten hinzu, die Verbraucher vorher nicht eingeplant haben.

Finanzberater Max Herbst aus Frankfurt am Main hält ein Darlehen schon für machbar, wenn die eigenen Mittel die Nebenkosten abdecken. Meist sind es 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Es lohne sich selten, das Bauvorhaben aufzuschieben, sagt Herbst. Eine Familie etwa habe häufig nicht die Chance, ausreichend zu sparen, um auf den vielfach empfohlenen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten zu kommen. Dennoch zahle sie für eine Wohnung oft 800 bis 1000 Euro Kaltmiete pro Monat. Das summiere sich im Jahr auf bis zu 12 000 Euro. Geld, das sich vielleicht besser in eine eigene Immobilie investieren lasse.

Herbst rechnet vor: Für einen Hauskauf-Kredit von 200.000 Euro werde häufig ein Eigenkapital-Anteil von mindestens 40.000 Euro empfohlen. Wer diese Summe in fünf Jahren ansparen will, muss 660 Euro monatlich beiseitelegen. Verbraucher, die es sich leisten können, eine solche Summe zu sparen, könnten diese gleich in die Tilgung eines Kredites investieren. Wichtig dabei: Mindestens zwei Prozent Tilgung sollten sich die Käufer laut Schwarz leisten können. Wer wenig Eigenkapital habe, müsse auf eine lange Laufzeit achten, am besten 20 Jahre.

Annabel Oelmann ist vorsichtiger. Auch wenn es rein rechnerisch vielleicht sinnvoller sei, sofort in die Finanzierung einzusteigen, gibt sie zu bedenken: "Wenn sich jemand monatlich Mehrausgaben für eine hohe Rate leisten kann, es aber bisher nicht geschafft hat, Eigenkapital anzusparen, stellt sich die Frage, wofür er bislang sein Geld ausgegeben hat." Manchmal habe ein potenzieller Käufer zwar theoretisch genug Einkommen, um Raten zu zahlen, müsse aber erst einmal lernen, damit richtig hauszuhalten. "Daher kann es Sinn machen, erst noch einmal fünf Jahre zu sparen, sozusagen einen Probelauf zu machen, um zu sehen, ob ich die Zahlung monatlich wirklich schaffe", sagt Oelmann.

Steigende Zinsen müssen nicht zwangsläufig zu unbezahlbaren Krediten führen, sagt Hartmut Schwarz. Er rechnet vor: Jemand nimmt ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren auf - bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent und 2 Prozent Zinsen. Am Ende hat er eine Restschuld von knapp 131.000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen hat er seine Schulden nach 29 Jahren und sieben Monaten vollständig getilgt. Wer einen Kredit in derselben Höhe, aber mit 4 Prozent Sollzinsen, abschließt, hat nach Schwarz' Berechnung nach 15 Jahren eine Restschuld von knapp 118.000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen könne der Verbraucher seine Schulden in insgesamt 26 Jahren und zwei Monaten tilgen – bei einem Kredit mit Sondertilgung sogar noch schneller.

"Bei einem Annuitätendarlehen wirkt sich das Umschichten von Zinsen auf Tilgung bei höheren Zinsraten schneller aus", erklärt Schwarz. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt werde, verringere sich der Zinsanteil. Deswegen werde der Tilgungsanteil höher.

Steigende Zinsen müssen einen Hauskauf also nicht unbedingt unerschwinglich werden lassen. Max Herbst gibt aber zu bedenken: Möglicherweise werden Häuser und Grundstücke in den kommenden Jahren teurer. Dann müssen Verbraucher höhere Darlehen aufnehmen.