Vererben oder verschenken? - Was bei Immobilien zu beachten ist

Sowohl fürs Erbe als auch für Schenkungen existieren relativ großzügige Freibeträge - jedenfalls für nahe Verwandte. "Omas Häuschen soll steuerfrei übertragen werden können", sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner gilt ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro. Den Kindern stehen 400.000 zu - und zwar jeweils vom Vater und der Mutter. Enkel können noch 200.000 Euro steuerfrei erhalten.

In der Regel reichen die Freibeträge völlig aus, um die eigenen vier Wände an die nächste Generation weiterzureichen. Problematisch wird es nur, wenn beide Seiten nicht miteinander verwandt sind: "Unverheiratete Paare werden vom Steuerrecht als Fremde eingestuft", warnt Walter. Sie können damit auch nur 20.000 Euro steuerfrei erben.

Schenkungen können kaum rückgängig gemacht werden

Wie die Freibeträge ist auch der Steuersatz gestaffelt, der erhoben wird: Kinder und Ehepartner zahlen auf die ersten 75.000 Euro oberhalb des Freibetrags eine Abgabe von 7 Prozent. Werden sehr große Vermögen vererbt, steigt die Steuer auf bis zu 30 Prozent. "Eine Schenkung lohnt sich deshalb vor allem für größere Vermögen", sagt Klinger. Wer zwei oder drei Eigentumswohnungen in München Schwabing besitze, könne die eine oder andere zu Lebzeiten verschenken, um den Kindern später Erbschaftssteuern zu sparen.

"Wer nur ein kleines Häuschen hat, dem rate ich von einer Schenkung ab", sagt Klinger. Womöglich brauche man das Geld im Alter selbst - zum Beispiel für die Pflege. Auch Walter empfiehlt, sich nicht unter Druck setzen zu lassen: "Wenn Druck ausgeübt wird, ist eigentlich schon etwas faul." Was einmal verschenkt werde, sei dann auch fort. Rückgängig gemacht werden könne eine Schenkung nur in Ausnahmefällen, beispielsweise wenn der Schenker daran gehindert wird, von seinem Nutzungsrecht Gebrauch zu machen.

Nutzungs- oder Wohnrecht vereinbaren

Ein Nutzungs- oder Wohnrecht sollte auf jeden Fall vereinbart werden. Es garantiert, dass der Schenker weiterhin in dem Haus wohnen kann. Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann vom Notar in der Schenkungsurkunde auch ein Nießbrauchrecht festgehalten werden. "Dabei sichert sich der Schenker das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie auf Lebenszeit", sagt Klinger. Das schließt unter anderem die Mieteinnahmen ein.

"Für den früheren Besitzer bedeutet der Nießbrauch eine zusätzliche Sicherheit", sagt Walter. Gleichzeitig werde der Wert der Schenkung gemindert - abhängig vom Alter des Schenkers. "Das kann dabei helfen, unter den Freibeträgen zu bleiben." Eine Schenkung kann auch noch an weitere Auflagen geknüpft werden, wie die Übernahme von Kosten im Pflegefall oder die Fortführung des Familienbetriebs.

Doch auch für den Beschenkten ist die Übertragung einer Immobilie nicht ohne Risiko: "Steuern müssen in jedem Fall gezahlt werden, auch wenn kein Barvermögen da ist", erläutert Walter. Die Steuerschuld kann vom Finanzamt nur gestundet werden, wenn sie nachweislich nicht in einer Summe aufgebracht werden kann. "Wenn die Immobilie überschuldet und zudem ein Sanierungsfall ist, sollte man das Geschenk unter Umständen sogar ganz ausschlagen", sagt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro.

An den Grundbucheintrag denken

In jedem Fall sollten sich beide Seiten vorher beraten lassen, empfiehlt Wawro. Der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbands Berlin-Brandenburg berichtet von der Übertragung einer Immobilie aus dem sozialen Wohnungsbau: "Das Objekt war mehrere Millionen Euro wert, brachte aber kaum Rendite. Die Steuer hätte mehrere Hunderttausend Euro betragen und die Beschenkte ruiniert." Schließlich wurde die Schenkung gestückelt und auf mehrere Familienmitglieder verteilt.

Bevor ein Haus weitergereicht wird, sollte jedoch mindestens der Grundbucheintrag erfolgt sein, warnt Wawro. "Der Beschenkte muss über das Geschenk frei verfügen können." Kettenschenkungen wären nicht erlaubt. Wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag überschreitet, rät Klinger dazu, nur einen Teil der Immobilie zu verschenken und den Rest zu vererben. Allerdings entstehe so eine Eigentümergemeinschaft aus Erben und ursprünglichem Besitzer. "In der Schenkungsurkunde sollte dann präzise geregelt sein, wer welche Pflichten hat und entscheidungsbefugt ist."

Um die Freibeträge voll auszuschöpfen, müssen zwischen der Schenkung und der Erbschaft zehn Jahre vergehen, sagt Wawro. "Ist der Zeitraum kürzer, wird die Schenkung nachträglich dem Erbe zugerechnet, egal ob das nun zwei Jahre oder neun Jahre her sind." Dafür hat der Steuerberater noch einen Tipp parat: "Man kann die Immobilie auch gleich auf den Enkel überschreiben." Wer eine Generation überspringt, spart die Erbschaftsteuer einmal komplett.