Ohne Kompromisse geht es nicht: Tipps zum Wohnungskauf in der Stadt

"Die Suche einer Eigentumswohnung oder Eigenheims sollte deshalb über so viele Kanäle wie möglich gehen", rät Amal Khalil vom Verband Wohneigentum in Bonn. Das Durchschauen von Zeitungen und Immobilienseiten im Internet sei der erste Weg. Ebenso können Bauträger und Banken Hinweise auf frei werdende Wohnungen geben. Und auch Freunde und Bekannte sind wichtige Tippgeber. "Viele interessante Wohnungen und Häuser kommen erst gar nicht auf den freien Markt, weil sie privat vermittelt werden."

Im zweiten Schritt gilt es, unter den Angeboten auszusortieren. "Kaufwillige sollten wissen, welche Anforderungen sie an ihr neues Eigenheim haben", erklärt Khalil. Am besten einigt man sich auf mindestens zwei Stadtteile, in denen man auf Dauer wohnen will.

Außerdem helfen klare Vorstellungen davon, wie viele Quadratmeter die gesuchte Wohnung haben muss und wie die Räume aufgeteilt sein sollen. Gibt es einen Balkon, Garten oder Parkplätze? "Junge Familien sollten hier die Familienplanung berücksichtigen", empfiehlt Khalil.

Genug Eigenkapital?

Dann heißt es, das eigene Budget durchzurechnen. Die Höhe ist abhängig vom Eigenkapital und dem monatlich verfügbaren Geld für die Kreditrate, Hausgeld und mögliche Umlagen. "Wenn 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch vorhandenes Geld gedeckt werden können, ist das vorteilhaft", sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Dabei sollte das monatliche Nettoeinkommen des Paares hoch genug sein, um auch einmal eine finanzielle Durststrecke durchzustehen. Sie kann zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder längerer Krankheit eintreten.

"Die Traumwohnung, bei der alles passt, wird man wahrscheinlich nicht finden", meint Walter. Deshalb rät er, sich vorher Gedanken zu machen, wobei Kompromisse möglich sind und wobei nicht. Das kann zum Beispiel der Fahrstuhl, die Etage oder das Bad mit Fenster sein. Das Gesamtbild sollte dennoch stimmen. "Schließlich wird die Wohnung aller Voraussicht nach die größte Investition im Leben sein."

Besichtigung zum richtigen Zeitpunkt

Für die Besichtigung müssen Käufer sich genug Zeit nehmen. Es kann auch sinnvoll sein, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, der etwa die Bausubstanz analysiert und einschätzt, ob Sanierungen notwendig sind. Ideal sind nach Angaben des Verbandes Privater Bauherren (VPB) zwei Besichtigungstermine. Einmal tagsüber an einem Werktag - dann zeigt sich, wie die Lichtverhältnisse im Haus sind und ob der Blick vom Balkon wirklich ins Grüne geht. Das zweite Mal sollte nach Feierabend oder am Sonntag sein. Dann sind die meisten Nachbarn daheim, und man hört, wie hellhörig die Wohnung ist.

Waschmaschinen, Klaviere, der Aufzug und auch fröhlich trappelnde Kinder sind zu dieser Zeit gut zu hören. Abends bietet sich laut dem VPB auch die Gelegenheit, die Nachbarn anzusprechen. "Zum einen muss man mit diesen Menschen auskommen, zum anderen wissen die Nachbarn oft Interessantes übers Haus zu erzählen", erklärt VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Beispielsweise kann man sie nach den Regeln zur Nutzung der Wasch- und Trockenräume fragen oder wo Fahrräder und der Kinderwagen untergebracht werden.

Gemeinschaftseigentum anschauen

Es lohnt sich außerdem, einen Blick auf das Gemeinschaftseigentum zu werfen. "Hierbei ist zu klären, welche Sondernutzungsrechte es für Garten, Keller, Autostellplätze gibt", erklärt Amal Khalil. Sie rät, die Angaben zu den Flächenangaben mit einem Zollstock zu überprüfen.

Ebenso sollten potenzielle Käufer sich das gesamte Haus anschauen. "Im Gegensatz zu einem Mietshaus geht der Kontakt mit den anderen Wohnungseigentümer über das freundliche Grüßen im Treppenhaus hinaus", sagt Khalil. Schließlich teilt man die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum und kann hoffentlich gut zusammenarbeiten. "Wenn möglich, sollte auch das Gespräch mit Käufern anderer Wohnungen gesucht werden", rät sie. Hilfreich kann ein Treffen mit dem Verwalter sein.

"In den Protokollen der Eigentümerversammlung zeigt sich, wie die Gemeinschaft funktioniert und wie einfach oder schwierig es ist, Beschlüsse zu fassen", erklärt Khalil. Auch die Gemeinschaftsordnung sollte man einsehen, um zu wissen, welche Rechte und Pflichten auf den Käufer zukommen. "Wichtig für den Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft", ergänzt Eva Reinhold-Postina. Die Höhe der monatlichen Belastungen, Rücklagen und eventuelle Sanierungsvorhaben spielen hier eine entscheidende Rolle. Die Fragen kann auch der Verwalter beantworten.

Leer oder vermietet?

Nicht immer steht die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufes leer. Stefan Walter von Haus und Grund rät, bei vermieteten Eigentumswohnungen vorab zu klären, ob der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will und zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt werden kann. "Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen bestehen Kündigungsbeschränkungen, die dazu führen, dass ein neuer Wohnungseigentümer mindestens drei Jahre warten muss, bis dem Mieter gekündigt werden kann", erklärt der Rechtsanwalt. In Regionen mit Wohnungsraummangel könne diese Wartezeit bis zu zehn Jahren betragen.