Niedrigzins und hohe Mieten: Der richtige Zeitpunkt zum Immobilienkauf?

Nur 1,79 Prozent müssen Käufer derzeit im Schnitt für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren zahlen, hat die FMH-Finanzberatung ermittelt. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren werden 2,33 Prozent fällig (Stand 12.11.14). Zugleich steigen die Mieten weiter. Laut dem Immobilienverband IVD kostet eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert derzeit 5,78 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und damit 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Da stellt sich für viele die Frage: Soll ich nicht lieber eine Immobilie kaufen?

Günstige Zinsen - aber auch steigende Kosten für Immobilien

"Die Zinsen sind derzeit tatsächlich sensationell günstig", findet Jörg Sahr. "Allerdings sind in einigen Regionen die Kaufpreise für Immobilien und in einigen Bundesländern auch die Nebenkosten in der letzten Zeit gestiegen", erklärt der Experte der Stiftung Warentest. "Berlin, Hamburg und München sind hier Preistreiber." Im Norden Deutschlands seien Immobilien oft erschwinglicher. Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt also unter anderem davon ab, wo man wohnt.

Wer ermitteln will, ob er sich einen Kauf leisten kann, sollte sich einen Überblick über seine Finanzen machen. "Sie sollten ein Grundstock an Eigenkapital haben und über ein gesichertes Einkommen verfügen", rät Sahr. Denn eine 100-Prozent-Finanzierung ist auch in Zeiten niedriger Zinsen riskant. Wichtig zu beachten: Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, zum Beispiel für den Notar, einen Makler oder auch Steuern. Diese müssen auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.

20 Prozent Eigenkapital

Auch ein Blick das Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann helfen. Es besagt, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne weitere Betriebskosten. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie weniger als das 20-fache der Jahresmiete, ist ein Kauf zu einer mietähnlichen Belastung möglich, hat die Stiftung Warentest ermittelt. Die Voraussetzung: Der Käufer bringt 20 Prozent Eigenkapital mit. Liegt der Wert beim Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 25, müssen Käufer über einen längeren Zeitraum mit einer Mehrbelastung rechnen.

Eine Beispielrechnung

Ein Beispielrechnung der Stiftung Warentest: Zwei Ehepaare haben 60 000 Euro Eigenkapital. Ein Ehepaar zahlt monatlich 750 Euro für die Mietwohnung, also 9.000 Euro im Jahr. Es legt das Geld zu einem Zinssatz von 2 Prozent an. Das andere Ehepaar kauft eine Wohnung für 180.000 Euro plus 20 000 Euro Nebenkosten. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt in diesem Beispiel also bei 20.

Beim zweiten Paar liegt der Kreditzins bei 3 Prozent, die Tilgung bei 2 Prozent. Die Kreditrate beträgt dann jährlich 7.000 Euro. Hinzu kommen 1.800 Euro jährlich für Instandhaltung und Verwaltung. Die laufenden Kosten sind also insgesamt ähnlich hoch wie bei dem Ehepaar, das zur Miete wohnt. Die Käufer haben aber bei einer angenommenen Wert- und Mietsteigerung von 1 Prozent pro Jahr nach sechs Jahren einen finanziellen Vorteil.