Immobilienkauf: Wie man sich vor Finanzfallen schützen kann

Der Schritt ist für viele Menschen in Deutschland immer noch fürs Leben geplant: der Kauf einer eigenen Immobilie. Sei es für den Eigenbedarf oder als reine Wertanlage, der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung will gut geplant sein. Dabei müssen nicht nur die im Kaufvertrag enthaltenen Kosten berücksichtigt werden. Je nachdem, ob es sich um einen Neu- oder einen Altbau, um eine Wohnung oder ein Haus handelt, kommen weitere Posten hinzu.

"Es gibt bestimmte Nebenkosten, die fallen immer an, wenn ich Grund und Boden erwerbe", erklärt Peter Burk vom Institut für Bauen und Wohnen in Freiburg. Dazu zählten die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbucheintragungen und Kosten für einen oder mehrere Kredite. Häufig komme noch die Courtage für den Makler hinzu. "Man sollte auf alle Fälle mit Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises rechnen", schätzt Burk. Bei den weiteren Kosten komme es zunächst einmal darauf an, ob der Interessent einen Alt- oder einen Neubau erwerben wolle.

Alt- oder Neubau?

Beim Altbau müsse der Käufer mögliche Sanierungen sehr genau prüfen. Bei einem Haus könnten Erneuerungen der Fenster, der Wände und des Daches - schlicht alles, was den Energiebedarf senkt - zum Kaufpreis und den Nebenkosten hinzukommen. "Ein schwerwiegender Fehler wäre es, ein altes Haus oder ein Grundstück mit hoher Schadstoffbelastung zu kaufen", sagt Burk. Das könne zehntausende Euro Sanierungskosten mit sich bringen. Dann sollte der Kunde die Lage der Immobilie bedenken. "Ein Haus in einer nicht so tollen Lage, in das ich noch 70.000 bis 80.000 Euro investieren muss, kann schnell unwirtschaftlich werden."

Vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung empfiehlt Burk, sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen "mindestens der vergangenen fünf Jahre" geben zu lassen. Darin seien gegebenenfalls Beschlüsse zur Sanierung von Teilen oder des gesamten Gebäudes enthalten. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage für das Gebäude sei wichtig. Eine niedrige Rücklage für ein relativ altes Gebäude berge hohe Kostenrisiken. Die monatlichen Kosten für die Pflege des Treppenhauses, der Grünanlagen, möglicherweise auch für Aufzug und Tiefgarage müssten ebenfalls berücksichtigt werden.

Beim Neubau Bauvertrag prüfen lassen

Beim Neubau, etwa wenn ein Käufer ein noch nicht gebautes Haus von einer Gesellschaft kaufe, müsse man vorher unbedingt den Bauvertrag prüfen lassen, rät Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest". "Es gibt kaum einen Bauvertrag, der nicht lückenhaft ist." Auch wenn drinstehe, das Haus werde schlüsselfertig übergeben, kämen in aller Regel noch viele Kosten hinzu. "Wer bezahlt den Baustrom während der Bauzeit? Wer kommt für Bodengutachten auf? Wer zahlt für die Deponierung des Erdaushubs für einen Keller?", schildert Sahr typische Fallen. "Da können leicht 15.000 bis 20.000 Euro zum Kaufpreis dazukommen." Sahr rät dazu, den Vertrag in jedem Fall prüfen zu lassen, sei es von Verbraucherzentralen, dem Bauherrenverband oder von Anwälten.

Bei der Aufnahme eines oder mehrerer Kredite sollten Käufer auf ausreichendes Eigenkapital, möglichst niedrige Zinsen bei langer Laufzeit sowie eine angemessene Tilgungsrate achten, meint Sahr. Bei zu geringem Eigenkapital "fehlt einfach der Sicherheitspuffer". Mitbringen solle der Käufer möglichst mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und das Geld für sämtliche Nebenkosten - "das ist eine bewährte Faustregel".

Zu niedrige Tilgungsrate kann sich später rächen

Eine weitere Falle könne eine zu niedrige Tilgungsrate sein. "Das kann sich in einer langen Kreditlaufzeit rächen", sagt Sahr. Da in aller Regel der Zinssatz des Kredits nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben sei, könnten die Zinsen in späteren Jahren höher liegen als in den Jahren nach dem Kauf - dieses Risiko steige natürlich, wenn der Käufer aufgrund einer niedrigen Tilgungsrate sehr langsam seine Schulden zahle.

Wenn potenzielle Immobilienkäufer zu ihm in die Beratung kämen, lasse er sie zunächst ihre monatlichen Ein- und Ausgaben auflisten, erklärt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Oft hätten seine Kunden ein falsches Bild von ihren Kosten. "Das Auto wird viel zu niedrig angesetzt", nennt er einen der häufigsten Fehler. Benzin, Versicherungen, Reparaturen und ein Neukauf nach etwa zehn Jahren schlügen umfangreicher zu Buche, als sich das die meisten eingestehen wollten.

Er rate den Immobilieninteressenten, "nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Immobilie auszugeben - warm mit Nebenkosten". Selbst dieser Prozentsatz sei für viele schon zu hoch, sagt Schmid-Burgk. "Was ein absolutes Muss ist, ist, dass die Nebenkosten als Eigenkapital da sind." Gute Konditionen für einen Kredit könne der Käufer aushandeln, wenn er etwa 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringe.