Immobilienkauf: Diese Risiken birgt eine Vollfinanzierung

1. Brutto- und Nettofinanzierung

Von Vollfinanzierung reden Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt: Kostet das Haus 350.000 Euro, kommt der Betrag komplett vom Geldinstitut. Das ist die Netto-Finanzierung. Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer einkalkuliert werden. Diese Kosten machen noch einmal bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Zusätzlich fallen Umzug, Renovierung und Ausgaben für neue Möbel an. Diese Posten zusammengenommen entsprechen der Brutto-Finanzierung.

Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt deutlich mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich entweder nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen. Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg rät daher, mindestens die Nebenkosten und den Umzug aus Eigenkapital zu bestreiten.

2. Laufzeit und Tilgung

Wer viel Geld aufnimmt, stottert lange ab.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur einem Prozent Tilgung dauert es um die 30 Jahre bis die Hypothek abbezahlt und der Immobilienbesitzer endlich Herr im eigenen Haus ist. Bis dahin steht die Bank mit im Grundbuch.

Die niedrigen Zinsen verlocken zwar zu einer höheren Tilgung, die auch die Kreditgeber gerne sehen. Aber schon eine Rate von zwei Prozent bringt wegen der hohen Kreditsumme die meisten Verbraucher ans finanzielle Limit. Nach Erfahrung von Christiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen, können nur Gutverdiener eine solche monatliche Belastung stemmen. "Für andere ist das kaum tragbar." 

3. Anschlussfinanzierung und Preisschwankungen

In Hypothekenverträgen wird üblicherweise eine Zinsbindung von zehn Jahren festgeschrieben. Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng: Weil vom ursprünglich aufgenommenen Kredit wenig getilgt wurde, steigt aufgrund der geringen Entschuldung die Belastung, statt zu sinken. "Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung", fasst Kienitz das Phänomen zusammen. Unbezahlbare Raten bringen dann viele voll finanzierende Immobilienbesitzer an den Rand des Ruins.

Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch in Marktpreisschwankungen. Sinkende Immobilienpreise oder Wertverlust könnten Kreditnehmer in die Bredouille bringen, die sich von Haus oder Wohnung noch während der Kreditlaufzeit trennen müssen. "Sie haben für 350.000 Euro gekauft, können aber nur für 300.000 Euro verkaufen". Auf dem Restbetrag bleibt der Verkäufer sitzen.

4. Vorfälligkeit und Entschädigung

Geldinstitute lassen sich die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits teuer bezahlen. Ihnen steht gesetzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn im Vertrag ein fester Zinssatz vereinbart war. Dieser Ausgleich kann schnell im fünfstelligen Euro-Bereich liegen.

Das belastet bei einer Vollfinanzierung erheblich: Ein für 350.000 Euro erworbenes, vollständig fremdfinanziertes Haus soll nach nur einem Jahr verkauft werden. Aufgrund niedriger Tilgung steht der Eigentümer noch mit 348.000 Euro in der Kreide. Die Bank verlangt obendrein eine Vorfälligkeitsentschädigung von 15.000 Euro. Unter dem Strich erhöhen sich die Schulden auf 363.000 Euro.

Fehlt mangels Spargroschen das Geld, um den Ausgleich aus eigener Tasche zu bezahlen, wird ein neuer - und teurer - Ratenkredit erforderlich. Sonst wackelt der Hausverkauf. Knobloch: "Die Bank geht nur bei Löschung der Grundschuld aus dem Vertrag. Das wird nur passieren, wenn keine Schulden mehr da sind."

5. Werthaltigkeit und Wechselfälle des Lebens

Die niedrigen Zinsen verlocken zur Aufnahme hoher Hypotheken. In der Annahme "das geht schon" neigen einige kaufwillige Verbraucher nach Einschätzung des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst zur Selbstüberschätzung: "Ich lebe in einer Luxuswohnung, dann kaufe ich auch eine Luxuswohnung." Ob das Objekt sein Geld wert ist, darüber gehen die Meinungen oft auseinander. Während der Kreditnehmer für die Traumwohnung eine halbe Millionen Euro auf den Tisch blättern will, will die Bank nur ein Darlehen über 400.000 Euro gewähren. Aus ihrer Sicht entspricht das einer 100-Prozent-Finanzierung.

Scheidung, Kinder, Jobverlust, Krankheit: Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens sofort ins Kontor. Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat normalerweise keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Droht dann der Notverkauf, ist das Desaster da.