Immobilienfinanzierung: gute Planung unerlässlich

Die Zeiten für Bauherren oder Immobilienkäufer sind gut. Denn aufgrund der Eurokrise sind die Zinsen für Baukredite weiter rekordverdächtig niedrig. Rund 3 Prozent mussten Kunden laut dem Bundesverband deutscher Banken im Juli 2012 für ein Darlehen von 100.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren zahlen. Da rückt der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe. Für eine solide Finanzierung müssen künftige Immobilienbesitzer aber nüchtern kalkulieren.

Bevor Käufer oder Bauherren überhaupt damit beginnen, sich die Immobilienangebote anzusehen oder ein passendes Grundstück zu suchen, sollten sie ihren eigenen finanziellen Rahmen abstecken. Die Kernfrage: Wie viel Geld bekomme ich selbst zusammen, wie viel Geld muss ich mir bei einer Bank leihen? Dabei gilt: Ohne Eigenkapital geht nichts.

Je mehr Eigenkapital, desto besser

"Mindestens 20 Prozent Eigenkapital wären schön", sagt Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest. "Aber je mehr Eigenkapital desto besser, denn das macht den Zinssatz für das Darlehen günstiger." Daher könne es auch ratsam sein, Geldanlagen - bis auf eine Sicherheitsreserve - flüssig zu machen. Denn Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.

Neben dem Preis für die Immobilie müssen aber noch weitere Kosten berücksichtigt werden. So fällt beispielsweise eine Grunderwerbssteuer an. Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 bis 5,0 Prozent. Auch der Grundbucheintrag kostet Geld. Fällig werden 0,5 Prozent der Kaufsumme. Bezahlt werden muss ebenfalls der Notar, der den Immobilienkauf begleitet. Er bekommt zwischen 1 bis 1,5 Prozent. Bei einer Immobilie, die 300.000 Euro kostet, summieren sich die Nebenkosten schnell auf bis zu 21.000 Euro.

"Das ist der Preis für einen Mittelklassewagen, der da zusammen kommt", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Sie rät daher, nicht zu knapp zu kalkulieren. Sonst können unvorhergesehene Ausgaben die Finanzierung schnell ins Wanken bringen. "Am besten ist man noch liquide, wenn man die Immobilie schon bezahlt hat." Etwa 10 Prozent des Gesamtvolumens sollten nach dem Kauf übrig sein. Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest empfiehlt als Reserve mindestens drei Nettomonatsgehälter.

Dienste eines Kreditvermittlers in Anspruch nehmen

Steht das Budget, muss man sich um einen entsprechenden Kredit kümmern. Heike Nicodemus rät, sich zunächst an einen Kreditvermittler zu wenden. "Die arbeiten mit vielen Banken zusammen und finden durch entsprechende Fragen individuell passende Angebote." Dann sollten sich Kunden bei den kleinen, regionalen Banken erkundigen. Mit diesen Angeboten unter dem Arm sollten Kunden dann zu ihrer Hausbank gehen.

Wichtig bei allen Angeboten: "Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei verschiedenen Banken", sagt Stephan Mietke vom Bundesverband deutscher Banken. Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Wie das Darlehen gestaltet sein soll, hängt stark von der persönlichen Lebenssituation ab. "Die monatlichen Belastungen sollten 30 bis 40 Prozent des Nettofamilieneinkommens nicht übersteigen", rät Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. "In diesen Nettofamilieneinkommen sollten Rücklagen fürs Alter schon abgezogen sein."

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Die Tilgung, also die Rückzahlung des Kredits, sollten Kunden dabei nicht zu niedrig ansetzen. "In der jetzigen Niedrigzinsphase sollte die Tilgungsrate 2 bis 3 Prozent betragen", sagt Mietke. "Wer nur 1 Prozent tilgt, der sollte Sondertilgungsmöglichkeiten haben, sonst läuft der Kredit zu lange." Bei einem Kredit mit Sondertilgung können Kreditnehmer zusätzlich zur Ratenzahlung weitere Zahlungen leisten, um das Darlehen sschneller zu reduzieren, wenn mal mehr Geld als sonst vorhanden ist.

Da die Zinsen historisch niedrig sind, sollte man sie möglichst lange festschreiben lassen. Üblich ist ein Zeitraum von 10 Jahren. "Angestrebt werden sollten aber 15 Jahre", sagt Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest. Eine längere Zinsfestschreibungen koste allerdings einen kleinen Aufschlag.

KfW-Kredite nutzen

Immobilienkäufer sollten auch versuchen, die staatlichen Fördermöglichkeiten zu nutzen. Wer seine Immobilie besonders klimaschonend baut, saniert oder modernisiert, für den bietet die KfW zinsgünstige Kredite und Zuschüsse an. Das lohnt sich zwar, aber man sollte sich gut darüber informieren. "Die Förderkredite haben strikte Auflagen", erklärt Eva Reinhold-Postina.

Wer all diese Punkte berücksichtigt hat, kann den Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen. Denn eines ist dann sicher: Die Finanzierung steht auf einem soliden Fundament.