Immobilienfinanzierung: BGH stärkt Rechte von Häuslebauern

Konkret geht es um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kreditnehmer dem Baufinanzierer für entgangene Zinsen zu zahlen hat. Dabei müssen in Zukunft Sondertilgungsrechte zugunsten des Kunden berücksichtigt werden. Die Sparkasse Aurich-Norden hatte versucht, das über eine Klausel im Vertrag auszuschließen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg, die die Sparkasse verklagt hatte, ist das bei weitem kein Einzelfall. (Az. XI ZR 388/14)

Von der Entscheidung sind alle Verträge betroffen, in denen sich eine solche Klausel findet. Die Verbraucherschützer gehen davon aus, dass auch Kunden, die bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, von dem Urteil profitieren und Geld von der Bank zurückfordern können. Wie verbreitet die Klausel ist, ist nicht bekannt.

Verbraucherschützer: Es handelt sich um keinen Einzelfall

Laut Deutschem Sparkassen- und Giroverband geht es nur um eine "Individualklausel, die die Sparkasse Aurich in ihren Vertrag aufgenommen hat". Ganz anderer Ansicht sind die Verbraucherschützer: Sie haben schon andere Sparkassen und eine Volksbank abgemahnt, aber auch Lebensversicherer wie etwa die Allianz und Ergo. Zehn Fälle nennt die Verbraucherzentrale Hamburg im Internet.

Die Sparkasse Aurich hatte in ihren Verträgen festgeschrieben, dass einmal im Jahr außer der Reihe Schulden getilgt werden dürfen. Der beanstandete Passus lautet: "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt."

Sondertilgungen müssen berücksichtigt werden

Nach Rechtslage hat der Kunde der Bank bei vorzeitiger Kündigung die entgangenen Zinsen zu erstatten. Diese habe aber bei einem Darlehen mit Sondertilgungsoption gar nicht mit den vollen Zinsen rechnen können, urteilten die Richter. Denn dadurch verringert sich die Zinslast für den Kreditnehmer, der Kredit kann schneller zurückgezahlt werden.

Die "generelle Nichtberücksichtigung" der Sondertilgungsrechte führt nach Auffassung des zuständigen Senats zu einer "von der Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation", die auch nicht an anderer Stelle ausgeglichen werde. Ob der Kunde tatsächlich vorhatte, außer der Reihe Geld zurückzuzahlen, und überhaupt die nötigen Mittel dafür hatte, spielt bei der Beurteilung keine Rolle.

In einem zweiten Fall entschieden die Karlsruher Richter, dass Banken säumigen Zahlern bei Kündigung des Immobiliendarlehens anstelle von Verzugszinsen nicht einfach eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen dürfen. Hier hatte die Kreissparkasse Böblingen zwei Darlehen von sich aus vorzeitig gekündigt und insgesamt knapp 90.000 Euro Entschädigung verlangt. Der Gesetzgeber habe aber grundsätzlich ausschließen wollen, dass nach Kündigung für die Schadensberechnung noch auf den Vertragszins zurückgegriffen werden kann. (XI ZR 103/15)