Gesetzgeber macht Immobilienfonds krisenfest

Damit wird die erst zu Jahresbeginn geänderte Gesetzgebung ein weiteres Mal verschärft - um die Anlageform sicherer zu machen und letztlich zu retten. Lange wurden OIF als extrem sicher verkauft und als stets verfügbar beworben. Doch die Finanzkrise hat die Fonds schwer getroffen, weil zu viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollten. Dafür reichte die Liquidität nicht aus, Immobilien konnten nicht so schnell zu Geld gemacht werden. Reihenweise wurden Fonds eingefroren und abgewickelt. Bis heute kommen Anleger an fast 20 Milliarden Euro nicht heran, mehr als ein Fünftel des Marktes für Publikumsfonds wird nach BVI-Zahlen aktuell aufgelöst.

Die Politik hat reagiert und die Anlageklasse per Gesetz vor zu großem plötzlichen Kapitalabfluss geschützt: Seit Jahresbeginn gilt für Neuanleger eine Ersthaltefrist von 24 Monaten sowie für Bestands- und Neuanleger eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Anteile, die bis zum 22. Juli erworben werden, können unabhängig davon im Wert von bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr jederzeit eingelöst werden.

Die neuen Regeln verhindern den ungebremsten Liquiditätsabzug. Daher haben die ersten Gesellschaften, die in der Krise Fonds abwickeln mussten, bereits angekündigt, neue OIF aufzulegen.

Für langfristig orientierte Anleger

Das Ende des Freibetrags begeistert die Branche allerdings nicht. Schließlich verlieren die Papiere Attraktivität, wenn Anleger erst zwei Jahre lang gar nicht, danach nur mit einjähriger Kündigungsfrist an ihr Geld kommen. "Insgesamt halten wir die Streichung der Freibeträge für nicht sachgerecht. Der Anlegerschutz wird dadurch unserer Meinung nach nicht verbessert, eher im Gegenteil", sagt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank.

Allerdings richte sich dieses Produkt ohnehin eher an langfristig orientierte Privatanleger. Auch Expertin Sonja Knorr von der Berliner Ratingagentur Scope Analysis betont: "Immobilien sind mittel- bis langfristige Anlagen, und nicht täglich liquidierbar wie Aktien."

Bisher fügten weder das Aus mehrerer milliardenschwerer OIF noch die erschwerten Rücknahmebedingungen der Branche größeren Schaden zu. Offenen Immobilienfonds fließen weiter Mittel zu, allein im ersten Quartal 2013 nach BVI-Angaben netto 1,8 Milliarden Euro. "Offene Immobilienfonds waren immer eine gefragte Anlage und sind es im Moment mehr denn je", sagt Danne: Nur mit OIF könnten Privatanleger sich mit kleinen Beträgen an professionellen Immobilieninvestments beteiligen: "Ein OIF bietet neben einem weitgehenden Inflationsschutz zudem eine Möglichkeit, der aktuellen Realzinsfalle zu entgehen."

Fonds-Sterben ist überstanden

Zwar haben auch OIF noch einen weiten Weg vor sich, bis sie wieder die Renditen früherer Jahre von vier bis fünf Prozent erwirtschaften, sagt Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung der Feri EuroRating. Derzeit würden offene Immobilienfonds durchschnittlich rund 2 Prozent Rendite abwerfen, die Ausschüttungen sind zum Teil steuerfrei, sagt Knorr: "Das liegt über dem Durchschnitt von Konkurrenzanlagen wie Tages- oder Festgeld." Mittelfristig rechnet sie wieder mit Renditen von 2 bis 4 Prozent.

Immerhin: Das OIF-Sterben ist aus Kubatzkis Sicht überstanden. "Die verbliebenen Fonds profitieren von einem stabilen rechtlichen Umfeld und von der Stärke des deutschen Immobilienmarktes." Die guten Fonds hätten sich am Markt durchgesetzt: "Ich rechne eher mit neuen Fonds als mit weiteren Abwicklungen."