Erhöhung garantiert: So funktionieren Index- und Staffelmiete

"Auch als Mieter kann ich die Staffelmiete durchaus als Vorteil begreifen: Der Mietvertrag legt ganz genau fest, was die Wohnung kostet - und was sie in den nächsten Jahren kosten wird", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Das gibt Sicherheit - für beide Seiten, Mieter und Vermieter. Dagegen hätten Mieter von Immobilien keine Sicherheit darüber, was die Wohnung etwa in zwei Jahren kostet, wenn sich die Miete am örtlichen Mietspiegel orientiert. Das ist immer dann der Fall, wenn keine andere Vereinbarung im Mietvertrag geschlossen wird.

Mindestens 12 Monate zwischen zwei Erhöhungen

Typische oder übliche Staffelungen gebe es nicht, sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. "Sie sind frei verhandelbar - Erhöhungen können also alle zwölf Monate oder alle drei Jahre festgeschrieben werden, und das über 15, 30 oder 100 Euro pro Monat mehr." Zwischen zwei Erhöhungen müssen laut Ropertz aber mindestens 12 Monate liegen: "Im Vertrag steht also unter Mietzahlung zum Beispiel: 'Nach 12 Monaten steigt die Miete um 20 Euro, nach 24 Monaten um weitere 20 Euro.'"

Ähnlich sind Verträge über eine Indexmiete gestaltet. Hier erhöht sich die Miete nicht nach vom Vermieter vorgegebenen Staffeln, sondern nach dem Anstieg des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes - also an der aktuellen Inflationsrate.

Für Vermieter besteht der Nutzen solcher Vereinbarungen darin, dass sie sich weniger um Mieterhöhungen kümmern müssen. Sie müssen nicht in Erfahrung bringen, welche Erhöhung der örtliche Mietspiegel zulässt. Und sie müssen nicht mit Streit um Mieterhöhungen rechnen. "Index- und Staffelmiete sind für Vermieter sicher und transparent - und leicht zu verwalten", erklärt Ropertz.

Leicht nachvollziehbar und kaum streitanfällig

Auch für Mieter herrscht Klarheit darüber, wie hoch die Miete zum Beispiel acht Jahre später ausfällt, fasst Jörg zusammen. Die Gefahr: "Es kann natürlich auch sein, dass die Staffel oder der Index in einem bestimmten Zeitraum schneller steigt als der Mietspiegel."

Auch Inka-Marie Storm, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin, sieht einen Vorteil darin, wenn Vermieter und Mieter Mieterhöhungen mit klaren Zahlen vereinbaren. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich beispielsweise anhand des Mietspiegels ermitteln und begründen. "Aber nicht überall gibt es überhaupt einen Mietspiegel", sagt sie. Index- und Staffelmieten dagegen seien für beide Seiten leicht nachvollziehbar und kaum streitanfällig.

An ortsüblicher Vergleichsmiete orientieren

Das spreche für die beiden Varianten der Mietvereinbarung: Es fänden sich nur wenige gerichtliche Streitfälle rund um Index- und Staffelmieten. So taucht die Indexmiete in der juristischen Fachliteratur beispielsweise bei der Frage auf, ob ein Vermieter sein Recht verwirkt, wenn er nach langer Zeit mit gleicher Miete eine an den Verbraucherpreisindex angepasste Miete verlangt. Bei Gewerberaummietverhältnissen ist eine solche Verwirkung jedenfalls dann anerkannt, wenn die vereinbarten Staffeln über fünf Jahre nicht gezahlt wurden und der Vermieter es unterlässt, diese einzufordern - so zwei Urteile des Landgerichts Karlsruhe (Az.: 6 O 240 /08) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 10 U 113/98).

Mieter sollten prüfen, wie hoch im Vergleich die Ausgangsmiete ist - also die vor dem Inkrafttreten der ersten gestaffelten oder am Index orientierten Miete, rät Silvia Jörg. Liegt die Miete schon am Anfang an der Grenze zur oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist es für Vermieter unter Umständen verlockend, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Denn dann seien weitere Erhöhungen möglich. Dann sollten Mieter aufhorchen.

Grundsätzlich lasse sich aber nicht sagen, ob Staffel- oder Indexmieten besser oder schlechter seien als Mietverträge auf der Basis des Mietspiegels. "Das hängt vom Einzelfall ab", sagt Jörg. Sie erkläre Mietern daher in der Beratung die Hintergründe bei diesem Thema - die Entscheidung könne sie letztlich niemandem abnehmen.