Analyse: Betriebskosten klaffen bei Wohnungen weit auseinander

Nebenkosten können Mieten empfindlich nach oben treiben, doch bei den Abrechnungen gibt es laut einer Studie große Unterschiede. Grund für das Gefälle unter den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland seien besonders Differenzen bei den sogenannten kalten Betriebskosten, zu denen kommunale Abgaben und Steuern zählen. Das zeigt eine am Dienstag veröffentlichte Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Analyse: Kalte Betriebskosten auf neuem Rekordwert

Demnach bezahlten Mieter im Jahr 2019 durchschnittlich 1,09 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Heizen und Warmwasser. Dazu kamen kalte Betriebskosten, die Kosten der Hauseigentümer wie Versicherung und Gebäudereinigung abdecken sowie kommunale Kosten wie Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Sie überschritten 2019 erstmals einen Euro im Mittel.

Dabei gingen die Kosten nach Städte- und Gemeindegröße weit auseinander: In Großstädten ab 500.000 Einwohnern zahlten Mieter für die kalten Betriebskosten im Mittel 1,28 Euro je Quadratmeter, in kleineren Gemeinden waren es etwa 70 Cent.

Höchste Betriebskosten in Berlin, Bremen und Hamburg

Bundesweit reicht die Spanne der gesamten Nebenkosten von 3,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Memmingen im Allgäu bis 1,86 Euro in Dingolfing-Landau (Niederbayern). Unter den teuersten Kreisen finden sich mit Frankfurt und München (je 3,08 Euro) zwei Metropolen. Auch in Offenbach und Mönchengladbach mit gut 3 Euro sind die Nebenkosten hoch. Niedrig sind sie dagegen im Emsland und den Landkreisen Cochem-Zell, Trier-Saarburg sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Die Bundesländer mit den höchsten Nebenkosten sind die Stadtstaaten Berlin (2,87 Euro), Bremen (2,79) und Hamburg (2,75), gefolgt von Hessen und Nordrhein-Westfalen. In den ostdeutschen Bundesländern und Rheinland-Pfalz sind die Nebenkosten günstiger: In Rheinland-Pfalz lagen sie im Mittel bei 2,29 Euro, in Sachsen-Anhalt bei 2,27 Euro und in Thüringen bei 2,22 Euro je Quadratmeter.

Wie hoch ist das mögliche Einsparpotential bei den Nebenkosten?

Die Nebenkosten erhöhen die Gesamtmiete im Mittel um 32 Prozent, so die aktuelle Studie, die im Auftrag der Immobilienfirma Deutsche Invest Immobilien erstellt wurde. In günstigen Wohnregionen liegt der Effekt sogar bei bis zu 50 Prozent. Aber auch in ohnehin teuren Großstadtregionen können Nebenkosten die Miete spürbar in die Höhe treiben. Nebenkosten sind häufig ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern und werden rückwirkend erhoben. Der Deutsche Mieterbund arbeitet aktuell an einer bundesweiten Analyse für das Jahr 2020.

Expertenrat: Inserate genau prüfen

Bei der Höhe der Nebenkosten hätten Bund und Kommunen zum Teil einen großen Gestaltungsspielraum, sagt Voigtländer. Die kalten Betriebskosten dürften "nicht als Refinanzierungsquelle für die kommunalen Haushalte dienen". Zugleich spiele die Energie-Effizienz von Gebäuden eine große Rolle. So seien die Heizkosten in Neubauwohnungen 2020 im Vergleich zum Altbau fast neun Prozent niedriger ausgefallen. Im Sinne der Klimaneutralität nötige Modernisierungskosten sollten daher nicht zu einer zusätzlichen Last für Mieter und Vermieter werden, forderte Voigtländer.

Mieter sollten Inserate genau prüfen, rät IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. "Ein günstiges Grundmietenniveau kann dabei zunächst verlockend wirken und eine Wohnung attraktiv erscheinen lassen. Wird dies jedoch von außergewöhnlich hohen Wohnnebenkosten begleitet, so kann dieser Kostenvorteil schnell dahin sein."