So klappt die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung

Baufinanzierung umschulden und Zinskosten sparen

Die Umschuldung einer Baufinanzierung kann die Zinskosten deutlich verringern. Denn bereits ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten im Zinssatz sorgt für eine erhebliche Einsparung pro Monat. Doch Banken dürfen für eine vorzeitige Ablösung des Kredits während der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, die die Zinsersparnis des neuen Darlehens relativiert. Im schlimmsten Fall können sie die Umschuldung einer Baufinanzierung sogar verweigern. Damit eine Umschuldung reibungslos klappt, sollte der Darlehensnehmer einige Punkte beachten.

So vergleichen Sie die Kosten der Umschuldung

Zuerst sollten Kreditnehmer prüfen, welche Kosten bei ihrer Umschuldung anfallen. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt "Anfallende Kosten". Anschließend können sie die Höhe der Ersparnis berechnen und mit den Kosten vergleichen, um zu ermitteln, ob sich die Umschuldung lohnt. So geht das Schritt für Schritt:

1. Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln: Ob bei Ihrer Umschuldung eine Entschädigung anfällt, erfahren Sie im Abschnitt "Wann ist eine Umschuldung möglich?". Deren Höhe können Sie entweder direkt bei der Bank anfragen oder im Vorfälligkeitsrechner ungefähr berechnen.
2. Notar- und Grundbuchkosten berechnen: Nutzen Sie dazu den Grundbuch- und Notarkostenrechner.
3. Neuen Kredit finden: Mit dem detaillierten Bauzinsrechner können Sie den günstigsten aktuellen Zinssatz für Ihr Baudarlehen ermitteln und einen neuen Kredit zum Umschulden finden. Notieren Sie sich den Zinssatz für den nächsten Schritt.
4. Kostenersparnis ermitteln: Im Anschlussfinanzierungsrechner können Sie den Zinsunterschied zu Ihrem aktuellen Darlehen eingeben, um die Kostenersparnis in Euro zu erfahren. Ist diese größer als die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung, lohnt sich die Umschuldung.

Was versteht man unter einer Umschuldung?

Im Rahmen einer Umschuldung wird ein bestehendes Darlehen durch einen neuen, oft günstigeren Kredit abgelöst. Der Verbraucher nimmt bei einer anderen Bank ein Darlehen in der Höhe seiner bestehenden Kreditsumme zzgl. einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung auf und tilgt mit diesem Geld das ausstehende Darlehen bei seiner alten Bank. Ziel dabei ist, die Gesamtkosten des Kredits durch einen niedrigen Zins zu senken. Dabei können auch mehrere Kredite zusammengefasst oder die Darlehenssumme noch einmal aufgestockt werden.

Wann ist eine Umschuldung möglich?

Verbraucher haben in den vier unten erläuterten Fällen ein Recht auf die Umschuldung ihrer Baufinanzierung. In sonstigen Fällen kann die Bank der Umschuldung zustimmen, muss aber nicht. Bei Umschuldung aus berechtigtem Interesse steht ihr zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Ordentlich nach Ablauf der Zinsbindung

Wenn die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist eines Darlehens endet, muss der Bauherr die noch ausstehende Summe vollständig aus Eigenmitteln zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung aufnehmen. In keinem Fall erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Anschlussfinanzierung kann er beim alten Kreditgeber fortführen (Prolongation) oder die Bank wechseln, also umschulden.

Darlehen mit einer Zinsbindung über zehn Jahre

Darlehen mit einem festen Zinssatz können ab einer Laufzeit von zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umgeschuldet werden. Die zehnjährige Frist beginnt zum Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens. Hierfür nutzt er das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Eine Entschädigung fällt nicht an.

Darlehen mit variablen Zinsen

Ein Darlehen mit variablem Zinssatz kann jederzeit mit einer dreimonatigen Frist gekündigt oder umgeschuldet werden. Da die Zinsen nicht festgeschrieben werden, kann keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden.

Umschuldung bei berechtigtem Interesse

Trifft keiner dieser Fälle zu, kann ein Baudarlehen nur vorzeitig gekündigt werden, solange ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 490 BGB). Der Kreditnehmer muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten und eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Die Höhe dieser Entschädigungszahlung ist nicht gesetzlich geregelt, soll jedoch den Zinseinnahmen entsprechen, die der Bank durch die verfrühte Kündigung entgangen sind.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Eigentümer die Immobilie anderweitig nutzen möchte – zum Beispiel verkaufen oder als Sicherheit für ein weiteres Darlehen nutzen, was die Bank verwehrt. Arbeitslosigkeit, Tod eines der Darlehensnehmer oder ein Erbe, um den Kredit auf einmal zu tilgen, zählen nicht als berechtigtes Interesse.

Wie schulde ich eine Baufinanzierung um?

Der Ablauf der Umschuldung ist immer gleich – egal, ob Kreditnehmer das bestehende Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung oder danach ablösen möchten: Mithilfe eines neuen Kredits oder mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf wird die Restsumme des bestehenden Kredits zuzüglich aller anfallenden Kosten und Bearbeitungsgebühren beglichen und der neue Kredit – sofern aufgenommen – zu günstigeren Konditionen getilgt.

Anhand des Tilgungsplans sieht der Kreditnehmer zu jeder Zeit, wie hoch die Restschuld ausfällt, und kann einen neuen Kredit entsprechend dieser Summe (zuzüglich eventueller Vorfälligkeitsentschädigung) aufnehmen. Wer seinen Tilgungsplan nicht zur Hand kann, bekommt diesen und die Auflistung der Vorfälligkeitsentschädigung auf Nachfrage von seiner Bank ausgehändigt.

Für die Tilgung haben Verbraucher drei Möglichkeiten: einen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen, einen neuen Zinssatz bei der bestehenden Bank vereinbaren oder den Kredit mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf tilgen.

Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank

Es ist wichtig, die Anschlussfinanzierung früh genug vorzubereiten. Die Restschuld ist mit Ablauf des Kreditvertrages fällig, und bis dahin muss das neue Darlehen genehmigt sein. Kann der Betrag nicht aus eigenem Vermögen bezahlt oder nicht über eine Umschuldung erbracht werden, droht die Zwangsversteigerung.

Die Prolongation: Anschlussfinanzierung bei der bestehenden Bank

Eine Anschlussfinanzierung beim gleichen Anbieter wird Prolongation genannt. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert, Konditionen wie Zinsen und Tilgung werden allerdings neu vereinbart. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen oder ausschließen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Das ergibt vor allem in Zeiten steigender Zinsen Sinn.

Der Vorteil der Prolongation liegt im Komfort für den Kreditnehmer. Da die Rahmenbedingungen gleichbleiben, findet oft keine neue Prüfung statt. Zusätzlich werden keine Kosten durch eine Grundbuchumschreibung fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre. Doch Vorsicht: Manche Banken spekulieren auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und unterbreiten ein schlechteres Angebot als die Konkurrenz. Es lohnt sich also, einige Vergleichsangebote einzuholen und auf dieser Grundlage mit dem Finanzdienstleister neu zu verhandeln.

Erlös durch Hausverkauf

Wer seine Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den bestehenden Kredit auslösen möchte, nimmt keine Umschuldung vor. Stattdessen wird der Kredit schlichtweg mit einer Zahlung getilgt. Aber auch dabei müssen Kreditnehmer je nach Zinsbindungsfrist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Günstige Zinsen für morgen sichern – Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können Darlehensnehmer einen heute bestehenden Zinssatz für die Zukunft sichern. Forward-Darlehen können mehrere Jahre vor dem Zeitpunkt der eigentlichen Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Die Zinssicherheit erkauft sich der Darlehensnehmer in der Regel mit einem geringen Zinsaufschlag, zum Beispiel 0,01 oder 0,05 Prozent pro Monat.

Das Forward-Darlehen setzt sich aus zwei Perioden zusammen: In der Forward-Periode ist der Kreditnehmer von allen Ratenzahlungen befreit. Nach Ablauf der Forward-Periode wird der Baukredit ausgezahlt und die Ratenzahlung setzt ein. So kann ein Kreditnehmer die Umschuldung seiner Baufinanzierung schon Jahre im Voraus planen.

Wer ein Forward-Darlehen aufnimmt, sichert sich vor einem Zinsanstieg ab. Fallen die Bauzinsen entgegen der ursprünglichen Annahme und der Kreditnehmer möchte das Forward-Darlehen nicht abnehmen, muss er dem Kreditinstitut jedoch eine Nichtabnahmegebühr zahlen.

Kosten für die Umschuldung

Grundsätzlich fallen bei der Umschuldung einer Baufinanzierung immer Notarkosten und Grundbuchkosten an. Nehmen Hauseigentümer einen neuen Kredit bei einer anderen Bank auf – auch im Rahmen einer Anschlussfinanzierung – muss der Notar die Grundschuld mit den entsprechenden Rechten als Sicherheit auf die neue Bank übertragen. Der Gläubigerwechsel wird meistens über eine Grundschuldabtretung geregelt, da sie schneller und kostengünstiger ist.

Wenn das Verhältnis zwischen bestehender Grundschuld und Neuaufnahme zu groß ist, weil Eigentümer neben der Umschuldung noch zusätzliches Kapital aufnehmen, wird die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen. Auch bei einer Bereinigung des Grundbuchs erfolgt ein Neueintrag. Die Notarkosten dafür sind entsprechend höher.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Im Gegensatz zu den Notarkosten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung nur an, wenn ein Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz vorzeitig umgeschuldet beziehungsweise gekündigt wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für durch die Umschuldung entstandenen Zinsverlust. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, für den Kunden die Entschädigung zu berechnen und diese transparent darzulegen. Diese Berechnungsmethoden variieren von Bank zu Bank, sind kompliziert und entsprechend fehleranfällig. Als Verbraucher sollten Sie diese daher genau prüfen oder prüfen lassen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung während der Zinsbindung kann sich für Verbraucher lohnen, wenn sie zum Beispiel durch einen neuen Job mehr Geld verdienen und somit eine bessere Bonität aufweisen als noch zur Kreditaufnahme. Sie erhalten womöglich einen günstigeren Immobilienkredit mit niedrigen Zinsen. Die Zinsersparnis durch den neuen Kredit sollte dann größer sein als die Kosten für die Umschuldung (Vorfälligkeit + Grundbuchkosten + Notarkosten). Die Gesamtkreditkosten sollten durch den Kreditwechsel im Vergleich zum anfänglichen Tilgungsplan auch geringer ausfallen.

Generell lohnt es sich für alle Kreditnehmer, vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verschiedene Kreditangebote einzuholen und den Zins zu vergleichen. Bietet eine andere Bank einen günstigeren Zins, lohnt es sich, die bestehende Bank darauf hinzuweisen. Gegebenenfalls zieht diese mit dem günstigeren Angebot mit – dann sparen Sie sich zusätzliche Kosten durch die Grundschuldabtretung.