Zwischenfinanzierung

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Finanzierungsinstrument, um kurzfristige Engpässe beim Eigenkapital zu überbrücken. Dementsprechend erhalten Kreditnehmer dieses Darlehen nur so lange, bis das planmäßige Eigenkapital zur Finanzierung eines Hausbaus oder Immobilienkaufs bereitsteht.

Mitunter wird die Zwischenfinanzierung auch als Vorfinanzierung oder Vorausdarlehen bezeichnet. Allerdings besteht zwischen beiden ein kleiner, aber feiner Unterschied. So ist die Vorfinanzierung nicht an die spätere Verfügbarkeit von Eigenkapital gebunden. Und angesichts dieser fehlenden Sicherheit gewähren Banken diese Kredite nur unter bestimmten Voraussetzungen und zu sehr teuren Konditionen. Zwischenfinanzierungen wiederum sind an eine künftige Eigenkapitalverfügbarkeit geknüpft und werden häufig von den Banken und Bausparkassen vergeben, die auch die spätere Baufinanzierung stellen.

Wann ist eine Zwischenfinanzierung erforderlich?

Wer eine Wohnung oder ein Haus erwerben möchte, bringt normalerweise Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. In einigen Fällen verfügen Bauherren jedoch nur faktisch über dieses Eigenkapital und können zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht darauf zugreifen – wenn beispielsweise das Darlehen aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Aber auch wenn das Vermögen in Wertpapieren angelegt wurde und eine Auszahlung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur unter erheblichen Verlusten möglich wäre, kommt eine Zwischenfinanzierung infrage.

Ähnlich verhält es sich, wenn ein neues Haus oder eine neue Wohnung teilweise mit bestehendem Wohneigentum finanziert werden soll. Dies ist zum Beispiel dann erforderlich, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert oder Sie in eine andere Stadt umziehen. Bis die neue Immobilie bezugsfertig ist, müssen Käufer häufig im alten Haus wohnen bleiben. Da dieses nicht vor dem Auszug verkauft werden kann, fehlt das Eigenkapital für die neue Immobilie, das meist deutlich früher benötigt wird. So entsteht eine Eigenkapital-Lücke in der Baufinanzierung, solange das alte Haus nicht verkauft ist.

Voraussetzungen

Damit eine Bank ein Darlehen in Form einer Zwischenfinanzierung gewährt, muss eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein. So muss für den endgültigen Baukredit eine Finanzierungszusage vorliegen und ein Eigenkapitalwert als Sicherheit für das Zwischendarlehen zur Verfügung stehen. In der Regel werden Banken für eine ausreichende Besicherung auf den Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch bestehen. Darüber hinaus führen Kreditinstitute immer auch eine Bonitätsprüfung bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa durch.

Die Rahmenbedingungen

Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung wird individuell im Darlehensvertrag geregelt und richtet sich danach, wann das Eigenkapital für die Baufinanzierung bereitsteht. Üblich sind Laufzeiten zwischen einem halben und zwei Jahren. Ist die Zwischenfinanzierung aufgrund eines noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrags erforderlich, fallen die Kreditlaufzeiten deutlich länger aus, mitunter können sie bis zu zehn Jahren betragen. Bei Zwischenfinanzierungen handelt es sich zumeist um endfällige Darlehen. Das bedeutet, dass Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen zahlen müssen. Tilgungszahlungen müssen in dieser Zeit nicht geleistet werden. Vielmehr wird der Kredit mit den Eigenkapitalmitteln getilgt, sobald diese zur Verfügung stehen.

Zinskonditionen

Die Zwischenfinanzierungszinsen fallen in der Regel höher aus als die Zinsen für eine herkömmliche Baufinanzierung. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Banken mit solchen Darlehen höhere Risiken eingehen. Eine etwaige bestehende Immobilie kann häufig nicht als Hauptsicherheit genutzt werden, da hierfür der bisherige Baufinanzierungspartner ein Vorrecht hat und damit im Grundbuch einen höheren Rang einnimmt. Die Schulden, die der Darlehensnehmer im Rahmen der Zwischenfinanzierung macht, würden erst nachrangig bedient, wenn er sich die Baufinanzierung nicht mehr leisten kann. Darüber hinaus ist die Abwicklung eines Zwischenkredits anspruchsvoll.

Auch eine Zinsbindung, also eine Festschreibung des Zinssatzes über die Kreditlaufzeit, ist bei einer Zwischenfinanzierung nicht üblich. Vielmehr sind die Zinsen von den gegenwärtigen Entwicklungen auf den Finanzmärkten abhängig und sind kontinuierlichen Schwankungen ausgesetzt.

Vorteile und Nachteile

Mit einer Zwischenfinanzierung lassen sich Eigenkapitalengpässe unbürokratisch und schnell schließen. Und sie können ganz einfach an den jeweiligen Zeitraum angepasst werden. In Zeiten sinkender Zinsen kann selbst die variable Verzinsung als Vorteil angesehen werden. Vor allem Zwischendarlehen, die flexibel in eine langfristige Baufinanzierung umgewandelt werden können, sind daher ein interessantes Instrument zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen.

Angesichts der hohen Kosten sollten Verbraucher jedoch genau abwägen, ob eine Zwischenfinanzierung für sie die beste Lösung ist. Nicht nur sind die Zinssätze in der Regel höher als bei einem Annuitätendarlehen, auch die Zinslast bleibt über die Laufzeit unverändert hoch. Der Grund: Anders als beim herkömmlichen Baukredit verringern laufende Tilgungsleistungen nicht die verbleibende Kreditsumme, die die Grundlage für die Zinszahlungen darstellt.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Für einen Zwischenkredit schließt der Kreditnehmer mit einem Kreditinstitut seiner Wahl einen Darlehensvertrag über die betreffende Summe ab. In den meisten Fällen handelt es sich bei dieser Bank um das gleiche Institut, das auch die spätere Baufinanzierung bereitstellt. Die Laufzeit der Zwischenfinanzierung wird in Abhängigkeit vom Verfügungszeitpunkt des Eigenkapitals bzw. der Zuteilungsreife des Bausparvertrags gewählt. Der Kreditbetrag der Zwischenfinanzierung wird als Eigenanteil für die eigentliche Baufinanzierung bereitgestellt. Während der Laufzeit müssen Kreditnehmer lediglich die Zinsen auf den Kreditbetrag zahlen, die Tilgung erfolgt im Ganzen am Ende der Kreditlaufzeit. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist bzw. die bislang gebundenen Eigenkapitalmittel bereitstehen, wird das Zwischendarlehen vollständig getilgt.

Ist eine vorzeitige Kündigung möglich?

Grundsätzlich ist bei einer Zwischenfinanzierung eine vorzeitige Kündigung und Ablösung möglich, wenn dies laut Darlehensvertrag zulässig ist. Viele Bausparkassen verlangen jedoch ausdrücklich, dass der Zwischenkredit mit den Mitteln aus der Zuteilung des Bausparvertrags abgelöst wird. In diesem Fall müssen Sie die Bausparleistung auch dann in Anspruch nehmen, wenn Ihnen andere finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. In einigen Kreditverträgen wird jedoch eine Alternativlösung zugelassen. Demnach müssen Kreditnehmer das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, können den Kredit aber sofort mit dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital ablösen.