Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Was ist das Wohnrecht?

Unter einem Wohnrecht versteht man die im Grundbuch in Abteilung II, Lasten und Beschränkungen, eingetragene Verfügung des Eigentümers der Immobilie, dass eine andere, namentlich benannte Person, ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie genießt.

Das Wohnrecht ist in Paragraf 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt:

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Gründe für lebenslanges Wohnrecht

Ehepartner möchten auf diese Weise absichern, dass der Hinterbliebene die Immobilie auch nach dem Tod des Partners nutzen kann, ohne dass Erben seinen Auszug verlangen können.

Der zweite Grund liegt in der Schenkung zu Lebzeiten. Eltern übertragen ihre selbstgenutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder, behalten sich aber vor, weiter dort wohnen zu können. Hier liegt einer der Kardinalsfehler in Bezug auf Übertragung zu Lebzeiten:

Mit der Schenkung soll der Vermögensübertrag auf die Kinder über mehrere Jahre aufgeteilt und eine mögliche Erbschaftssteuer eingespart werden. Die Frist für schenkungs- oder erbschaftssteuerfreie Überträge beläuft sich auf zehn Jahre. Aber: Die Frist beginnt erst, wenn der Schenkende keinerlei Rechte mehr an der Immobilie hat, auch kein Wohnrecht. Erfolgt ein Eintrag für ein Wohnrecht, hätten sich die Eigentümer das Geld für den Notar auch sparen können, da die Schenkung in diesem Fall keinen Einfluss auf die spätere Erbschaftssteuer hat.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Im Allgemeinen bezeichnet der Nießbrauch das Recht, alle Nutzungen aus einer fremden Sache zu ziehen. In den meisten Fällen findet das Nießbrauchrecht bei der Schenkung oder dem Verkauf von Eigenheimen Anwendung. Wer sich den Nießbrauch vorher ins Grundbuch eintragen lässt, kann die Immobilie im Anschluss weiter bewohnen und nutzen.

Wie kommt es zustande?

Ein Nießbrauchrecht kommt stets durch einen Vertrag zustande, den ein Notar beglaubigen muss. Zugleich veranlasst der Jurist weitere Schritte, wie etwa den Eintrag ins Grundbuch einer Immobilie. Durch eine entsprechende Vereinbarung gehen sowohl das Recht auf Nutzung (lateinisch usus) als auch das Recht auf Fruchtziehung (lateinisch fructus) auf eine andere Person über. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich dagegen nicht, der Besitzer behält also weiterhin das Verfügungsrecht (lateinisch abusus). Darüber hinaus ist ein Nießbrauchrecht nicht vererbbar, nicht verkäuflich und auch nicht übertragbar.

Der Nießbrauch im BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch widmet dem Nießbrauch zahlreiche Paragraphen. Eine rechtliche Definition liefert Paragraph 1030, Absatz 1, wo es heißt: "Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache zu ziehen (Nießbrauch)." Das Gesetz regelt außerdem, auf welche Arten von Gegenständen sich ein Nießbrauchrecht übertragen lässt:

Die verschiedenen Arten des Nießbrauchrechts

Grundsätzlich lassen sich verschiedene Modelle des Nießbrauchs unterscheiden. Die folgende Liste gibt einen Überblick über die verschiedenen Formen:

• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer eines Gegenstandes räumt einer anderen Person ein Nießbrauchrecht ein.
• Quotennießbrauch: Der Nießbrauch umfasst lediglich den Teil einer Sache, also beispielsweise eine Wohnung in einem großen Einfamilienhaus.
• Bruchteilsnießbrauch: Falls ein Gut mehrere Besitzer hat, bezieht sich das Nießbrauchrecht lediglich auf den Anteil des Bestellers.
• Vorbehaltsnießbrauch: Die Eigentumsverhältnisse eines Gegenstandes ändern sich, wobei der ehemalige Eigentümer zum Nießbrauchnehmer wird.

Der Nießbrauch bei Immobilien

Am häufigsten kommt das Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit Immobilien zur Anwendung. So möchten viele Hauseigentümer ihr Eigenheim schon zu Lebzeiten an ihre Kinder vermachen, wobei meist steuerliche Aspekte eine Rolle spielen. Es besteht nämlich in einigen Fällen die Möglichkeit, dass ein Nießbrauch die Erbschaftsteuer senkt.

Die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt ermöglicht es den ehemaligen Eigentümern, die Immobilie weiterhin zu bewohnen oder sie zu vermieten. Meist handelt es sich dabei um ein lebenslanges Recht, wobei auch andere Vereinbarungen möglich sind. Bei einem Verzicht auf den Nießbrauch fürs Haus beziehungsweise für die Wohnung bestünde dagegen zumindest theoretisch das Risiko, aus den eigenen vier Wänden geworfen zu werden.

Darüber hinaus haben Eigenheimbesitzer die Option, ein Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Da eine entsprechende Regelung für den neuen Eigentümer einen großen Nachteil darstellt (er kann die Immobilie in diesem Fall vorerst nicht selbst bewohnen), kommt es zu einer Wertminderung durch den Nießbrauch.

Wohnrecht und Nießbrauch: Der Unterschied

Viele Menschen verwenden die Begriffe "Nießbrauch" und "Wohnrecht" synonym, weil zwischen ihnen einige Gemeinsamkeiten bestehen:

• in beiden Fällen erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch
• beide sorgen für eine Belastung des Grundstücks
• beide Rechte bleiben bei einem Eigentümerwechsel bestehen

Es existiert jedoch ein entscheidender Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht: Das Wohnrecht räumt die Nutzung einer genau definierten Wohnung ein. Der Nießbrauch dagegen erweitert dieses Nutzungsrecht dahin gehend, dass der Berechtigte auch die Früchte aus der überlassenen Sache nutzen darf. Damit können im Immobilienbereich beispielsweise Mieteinnahmen gemeint sein.

Die Pflichten beim Wohn- und Nießbrauchrecht

Begünstigte eines Wohnrecht und Nießbraucher haben nicht nur Rechte, sondern ebenso gewisse Pflichten.

Wohnrecht

Die Pflichten eines Wohnrechtsnutzers sind analog zu denen eines Mieters. Zum einen muss er für alle Wohnnebenkosten wie Wasser oder Strom aufkommen. Entsprechend der Hausordnung ist er beispielsweise auch zum Schneeräumen verpflichtet.

Entsprechend den Vorgaben eines Mietvertrages muss der Wohnrechtsnutzer auch für kleinere Reparaturen zuständig. Die Höhe der Aufwendungen, für die er aufkommen muss, richtet sich nach den Überlassungsvereinbarungen. Standardmietverträge sehen meist eine Höhe von 300 Euro vor.

Nießbrauch

Falls die beiden Parteien im Vertrag keine andere Regelung beschließen, muss der Nießbrauchberechtigte sich zum einen um den Erhalt des Gebäudes und/oder der Räumlichkeiten kümmern (Paragraph 1041 BGB). Dazu zählen auch Ausbesserungen und Erneuerungen, nicht jedoch über die Bewirtschaftung hinausgehende Kosten. Zum anderen gehört es zu den Nießbrauch-Pflichten, die Immobilie zu versichern (Paragraph 1045 BGB).

Darüber hinaus besteht die Verpflichtung, öffentliche Lasten wie die Kosten für Strom und Wasser zu tragen (Paragraph 1047 BGB). Falls es zu einem Schaden kommt, ist es zudem die Aufgabe des Nutznießers, den Eigentümer umgehend darüber in Kenntnis zu setzen (Paragraph 1042 BGB).

Ist ein Wohnrecht steuerpflichtig?

Steuerrechtlich kann ein Wohnrecht durchaus kompliziert werden. Die Rechtsprechung stuft ein Wohnrecht als geldwerten Vorteil ein. Dies kann dazu führen, dass im Erbschaftsfall auch der Begünstigte eines Wohnrechts für die Erbschaftssteuer zur Kasse gebeten wird. Die Besteuerung des Wohnrechts orientiert sich am Kapitalwert.

Wert eines Wohnrechts berechnen

Für den Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist es wichtig zu wissen, welche Wertminderung sich daraus ergibt. Der Gesetzgeber hat für die Berechnung folgende Vorgaben gemacht (Auszug aus der Gesamttabelle):

Lebenslanges Wohnrecht entziehen: Geht das?

Grundsätzlich gilt, dass ein lebenslanges Wohnrecht nur in beiderseitigem Einvernehmen gelöscht werden kann. Der Hauseigentümer kann es nicht einseitig aufkündigen – nicht mal, wenn der Wohnungsnutzer seine Sorgfaltspflichten grob vernachlässigt. Dies gilt auch, wenn der Wohnungsnutzer seine Sorgfaltspflichten grob vernachlässigt. In diesem Fall hat der Eigentümer nur die Möglichkeit, juristisch einen Titel in Zusammenhang mit den materiellen Einbußen, die beispielsweise durch Verwahrlosung der Wohnung entstehen, zu erwirken. Könnte das Wohnrecht auf einen Dritten übertragen werden, wäre es pfändbar.

Tritt der Wohnrechtnutzer zum Beispiel eine mehrjährige Haftstrafe an, müsste das Wohnrecht erhalten bleiben, da er in die Wohnung zurückkehren wird. Selbst ein dauerhaftes Verlassen der Wohnung für einen Aufenthalt im Pflegeheim ändert nichts an der Berechtigung. Im Rahmen einer zeitlich begrenzten Abwesenheit hat der Nutzer der Wohnung darüber hinaus das Recht, die Wohnung einem Familienangehörigen zu überlassen. Eine Nutzung durch Dritte ist dagegen ausgeschlossen.

Wohnrecht vererben

Das Wohnrecht desjenigen, der es genießt, kann vom Eigentümer der Immobilie durchaus vererbt werden. Allerdings kann der Nutznießer des Wohnrechts dieses nicht an seine Nachfahren weitervererben.

Die Berechtigung, ein Wohnrecht einzuräumen oder zu widerrufen, liegt beim ursprünglichen Eigentümer der Immobilie. Wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft oder vererbt, hat sein Nachfolger nicht das Recht, das bereits erteilte Wohnrecht zu widerrufen.

Wohnrecht beim Verkauf des Hauses

Grundsätzlich erlischt das Wohnrecht nicht durch einen Verkauf des Hauses oder im Fall des Vererbens. Allerdings wirkt sich ein eingetragenes Wohnrecht auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus. In der Regel wünschen sich die Erwerber ein Haus zur freien Nutzung. Mit dem Wohnrecht wird diese Erwartung eingeschränkt. Der Begünstigte des Wohnrechts muss dem Verkauf übrigens nicht zustimmen.

Wohnrecht bei Zwangsversteigerung der Immobilie

Die Antwort auf die Frage, ob ein Wohnrecht durch eine Zwangsversteigerung beendet werden kann, hängt von der Rangfolge der eingetragenen Belastungen ab. Betreibt die Bank die Zwangsversteigerung, erlischt das Wohnrecht, wenn die Rechte der Bank einen höheren Rang aufweisen als der des Wohnrechts. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Wohnrecht erlischt, ist relativ groß, da Banken in der Regel mit der Grundschuld an den ersten Rang im Grundbuch wollen.

Das Gesetz sieht zwar eine finanzielle Kompensation vor, wenn der Bewohner einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung sein Wohnrecht verliert (Paragraf 92, Zwangsversteigerungsgesetz). Allerdings verläuft die Durchsetzung dieser Forderung in den meisten Fällen ergebnislos. Grund ist Absatz 3 der Rechtsgrundlage:

(3) Bei ablösbaren Rechten bestimmt sich der Betrag der Ersatzleistung durch die Ablösungssumme.

Übersetzt heißt dies: Nur wenn der Erlös aus der Zwangsversteigerung die Forderung der Bank übersteigt, besteht ein Anspruch.

Wann endet ein bestehendes Nießbrauchrecht?

Zu welchem Zeitpunkt der Nießbrauch endet, hängt im Wesentlichen von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Man kann sowohl ein zeitlich begrenztes als auch ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen. Da sich das Recht nicht übertragen lässt, findet es zwangsläufig ein Ende, wenn der Nießbrauchberechtigte verstirbt. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Nießbrauch löschen zu lassen. Dies muss jedoch in beiderseitigem Einvernehmen geschehen.