Vorkaufsrecht

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Bei einem Vorkaufsrecht erhält der Begünstigte die Erlaubnis, beim Verkauf einer Immobilie den Erwerber aus dem notariellen Kaufvertrag hinauszudrängen. Für den Eigentümer bedeutet somit das Vorkaufsrecht, Haus oder Grundstück nicht nach Belieben verkaufen zu können – er muss immer damit rechnen, dass der Inhaber des Rechtes seine Ansprüche geltend macht.

Zumindest in finanzieller Hinsicht ist für den Eigentümer damit kein Schaden verbunden. Wer sein Vorkaufsrecht ausübt, muss dem Verkäufer den Preis zahlen, den er mit dem eigentlich vorgesehenen Erwerber vereinbart hat.

Wann und wie ist die Ausübung möglich?

Der Begünstigte darf sein Vorkaufsrecht ausüben, wenn ein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliegt. Ist vom Vorkaufsrecht Immobilieneigentum betroffen, wird der Kaufvertrag mit der Unterschrift beider Vertragsparteien beim Notar wirksam. Maßgebend ist dann der Preis, den Verkäufer und Käufer im Notarvertrag vereinbart haben.

Der Verkäufer oder der von ihm beauftragte Notar ist verpflichtet, beim Vertragsabschluss einen Vorkaufsberechtigten über die Transaktion zu informieren. Nach Erhalt der Mitteilung muss dieser eine Willenserklärung abgeben, wenn er sein Recht in Anspruch nehmen will.

Was passiert bei Erbschaft oder Schenkung?

Wenn der Eigentümer die Immobilie vererbt oder verschenkt, ist keine Ausübung des Vorkaufsrechts möglich. Eine Ausnahme würde nur bestehen, wenn es sich um ein Umgehungsgeschäft handelt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn ein Eigentümer eine mit Vorkaufsrecht belastete Immobilie seinem Ehepartner schenkt und dieser das Haus oder die Wohnung umgehend verkauft.

Wie kann ein Käufer erkennen, ob ein Vorkaufrecht vorliegt?

Sofern es sich nicht um ein gesetzliches Vorkaufrecht handelt, wird bei Immobilien ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen. Zu finden ist es in der Abteilung 2 des Grundbuchs, wo das Vorkaufrecht neben anderen Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte und Nießbrauchrechte oder Wegerechte aufgeführt wird.

Wichtig: Im Grundbuch stehen nur Vorkaufsrechte, die der Immobilieneigentümer mit einer dritten Person vereinbart hat. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten besteht keine Verpflichtung zur Eintragung ins Grundbuch.

Wann gilt ein gesetzliches Vorkaufsrecht?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht gelten, ohne dass der Eigentümer dafür eine besondere Vereinbarung mit dem Begünstigten schließen muss. In erster Linie profitieren vom gesetzlichen Vorkaufsrecht Gemeinden und Mieter.

Vorkaufsrecht für Mieter

Für Mieter entsteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die vermieteten Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt und diese verkaufen will. Voraussetzung ist, dass der Mieter schon vor dem Zeitpunkt der Umwandlung in der betroffenen Wohnung gelebt hat.

Dabei gibt es jedoch eine Ausnahme: Wenn der Eigentümer des Hauses die Eigentumswohnung an einen nahen Familienangehörigen verkauft oder verschenkt, entfällt das Vorkaufsrecht.

Das Mieter-Vorkaufsrecht existiert nur für den erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen. Macht der Mieter hierbei sein Vorkaufsrecht nicht geltend, kann er sich bei einem späteren erneuten Verkauf nicht mehr darauf berufen.

Vorkaufsrecht: Gemeinde darf sich Grundstücke sichern

Im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes haben Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Eintritt in den Kaufvertrag, wenn ein Eigentümer sein unbebautes Grundstück veräußert.

Die Bedingungen zur Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde sind im Baugesetzbuch (BauGB) in § 24 geregelt und ermöglichen beispielsweise der Gemeinde den Zugriff beim Grundstücksverkauf, wenn

• nach dem Bebauungsplan eine öffentliche Nutzung für das Grundstück vorgesehen ist,
• das Grundstück in einem Umlegungsgebiet liegt,
• es sich im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplanes um ein Grundstück im Außenbereich handelt oder
• besondere Regelungen wie beispielsweise Denkmalschutz, Stadtentwicklung oder Hochwasserschutz gelten.

Um eine reibungslose Abwicklung des Kaufprozesses zu gewährleisten, beantragt der Verkäufer im Regelfall vor der Veräußerung des Grundstücks ein so genanntes Negativzeugnis bei der zuständigen Gemeindeverwaltung. In dieser Erklärung versichert die Gemeinde, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder dass sie auf die Ausübung eines bestehenden Vorkaufrechts verzichtet.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Zunächst einmal gilt: Wenn der Vorkaufsberechtigte seinen Anspruch geltend macht und in den Kaufvertrag eintritt, löscht das Grundbuchamt anschließend die Belastung aus dem Grundbuch. Darüber hinaus gibt es noch die folgenden Gründe für die Löschung des Vorkaufsrechts:

• Der Berechtigte verzichtet freiwillig auf seine Ansprüche und veranlasst die Löschung.
• Der Berechtigte verstirbt und hat bei der Eintragung des Vorkaufsrechts keine Vererbbarkeit des Anspruchs vereinbart.
• Der Berechtigte lässt die Frist für die Ausübung seines Vorkaufsrechts verstreichen. Diese beträgt im Regelfall zwei Monate und beginnt mit dem Empfang der Verkaufsmitteilung zu laufen.