Verkehrswertermittlung

Den Verkehrswert ermitteln

Im Gegensatz zum Beleihungswert ergibt sich der Verkehrswert aus Angebot und Nachfrage. Der Beleihungswert berücksichtigt nur die Bausubstanz, die Ausstattung und die Lage einer Immobilie. Was es kostet, das Objekt in gleicher Güte an dem jeweiligen Ort wieder herzustellen, ist der Schlüssel für die Ermittlung des Beleihungswertes. Dies gilt unabhängig davon, wie der aktuelle Immobilienmarkt aufgestellt ist.

Der Verkehrswert dagegen berücksichtigt den Preis, den ein Käufer für eine Immobilie zu zahlen bereit sein sollte. Bei einem stark schwankenden Immobilienmarkt verändert sich der Verkehrswert einer Immobilie permanent, der Beleihungswert bleibt dagegen gleich.

Angenommen, die Immobilienpreise explodieren. Die Folge davon ist im Extremfall, dass ein Käufer bereit ist, für eine minderwertige Immobilie einen Preis zu zahlen, den diese nicht wert ist. Im Gegenzug kann nach einer geplatzten Immobilienblase der Verkehrswert einer Immobilie deutlich unter deren Beleihungswert sinken.

Allerdings muss der Kaufpreis nicht zwingend mit dem Verkehrswert identisch sein. Dies kommt beispielsweise häufiger bei Zwangsversteigerungen vor. Gleiches gilt bei Liebhaberobjekten oder sehr exklusiven Anwesen.

Das Verkehrswertgutachten

Präziser als über eine Anfrage beim Gutachterausschuss lässt sich der Verkehrswert mittels eines Verkehrswertgutachtens ermitteln. Das Verkehrswertgutachten bietet zwei Vorteile. Zum einen gibt es Käufer und Verkäufer eine realistische Einschätzung des aktuellen Wertes der Immobilie. Liegt einem Verkauf ein ordentliches Verkehrswertgutachten zugrunde, können beide Seiten davon ausgehen, dass niemand übervorteilt wird.

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten gibt nicht nur Auskunft über die Beschaffenheit der Immobilie, eventuelle Mängel und den realistischen Kaufpreis. Es beinhaltet auch alle notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Lageplan und Baubeschreibung. Obwohl Banken ihre Finanzierungsberechnung in erster Linie auf den Beleihungswert abstellen, fordern sie in der Regel auch ein Verkehrswertgutachten an. Damit liegen ihnen alle für die Beleihungswertermittlung notwendigen Unterlagen vor. Häufig stellen die Banken einen eigenen Gutachter. Ist dies nicht der Fall, muss der Käufer oder der Verkäufer das Gutachten erstellen lassen.

Für die Kosten gibt es seit Aufhebung der Honorarverordnung im Jahr 2009 keine festen Sätze mehr. Der Preis für das Gutachten ist zwischen Gutachter und Auftraggeber frei verhandelbar.

Die Vorgehensweisen zur Verkehrswertermittlung

Für die Verkehrswertermittlung bieten sich drei Wege an:

• eine sehr grobe Einschätzung durch den Gutachterausschuss
• eine präzise Taxe durch einen Makler
• ein „wasserdichtes“ Gutachten durch einen Gutachter

Während die Aussagen des Gutachterausschusses oder die Taxe des Maklers nur Anhaltspunkte geben, stellt die Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter eine verbindliche Einschätzung dar. Dabei stehen gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Optionen zur Auswahl:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Tragen. Wichtigster Faktor ist hier der Mietertrag. Im ersten Schritt erfolgt die getrennte Wertermittlung von Grund und Gebäude. Auf der Grundlage der zu erzielenden Miete ergibt sich die Jahresrohmiete. Diese wird um die nicht umlagefähigen Nebenkosten bereinigt. Vom Reinertrag wird noch der Liegenschaftszins, die Verzinsung des Grundstückes abgezogen. Die Ermittlung des Liegenschafts- oder Bodenzinses erfolgt durch den jeweiligen Gutachterausschuss auf empirischer Grundlage. Der Bodenzins berücksichtigt die Lage und Nutzungsweise des Grundstücks.

Die Dauer der Nutzbarkeit des Gebäudes spielt bei der Verkehrswertermittlung im Rahmen des Ertragswertverfahrens ebenfalls eine Rolle.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gemäß Paragraf 18 bis 21 ImmoWertV wird in der Regel bei selbst genutzten Immobilien angewendet, da der Ertragswert nur hypothetisch ermittelt werden könnte. Das Sachwertverfahren bezieht sich nur auf das Gebäude. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt im Vergleichswertverfahren.

Grundlage für die Wertermittlung im Rahmen des Sachwertverfahrens sind die Kosten, die für einen identischen Neubau anfallen würden. Es erfolgt dann eine Bereinigung dieser Kosten um eventuelle Abnutzungen und wertmindernde Umstände.

Das Vergleichswertverfahren

Der einfachste Weg, um den Verkehrswert einer Standard-Immobilie zu ermitteln, führt über den Gutachterausschuss einer Gemeinde. Dort existieren Datenbanken mit den Preisen der Immobilien, die in der Vergangenheit verkauft wurden. In der Regel ähneln sich die Häuser aufgrund der Bauverordnung in einem Stadtviertel hinsichtlich Größe, Substanz und Grundstücksgröße. Aus den aufgelaufenen Verkaufspreisen der jüngeren Vergangenheit lässt sich der Vergleichswert ableiten, welcher dem aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zugrunde liegt.

Das Vergleichswertverfahren gemäß Paragraf 15 ImmoWertV hat allerdings den Nachteil, dass es kaum eine vollständige Übereinstimmung zwischen zwei Objekten gibt. Alternativ zu den Angaben des Gutachterausschusses bietet sich der Bodenrichtwert an. Gerade in größeren Städten existieren sogenannte Bodenrichtwertkarten. Die Richtwerte basieren auf der empirischen Sammlung der Verkaufspreise durch den jeweiligen Gutachterausschuss.

Der Verkauf vom Haus: Wertermittlung zunächst durch den Makler

Wer sein Haus verkaufen möchte und sich nicht die Mühe machen will, selbst ein Exposé zu erstellen, greift in der Regel auf einen Makler zurück. Ein Makler wiederum will Geld verdienen und seine Zeit effektiv nutzen. Aus diesem Grund wird er als erstes eine Wertermittlung für das Haus vornehmen, um einen realistischen Preis nennen zu können. Es bringt ihm wenig, zu hohe Preisforderungen zu unterstützen, wenn er nur Besichtigungstermine vereinbart, aber am Ende nicht verkauft. Auf der anderen Seite will er natürlich so teuer wie möglich verkaufen, da seine Provision höher ausfällt. Für den Verkäufer stellt die erste Wertermittlung durch einen Makler die einfachste Lösung dar, für die individuelle Immobilie eine erste realistische Einschätzung des Verkehrswertes zu erhalten.