Teilungserklärung

Welche Funktion hat eine Teilungserklärung?

Laut dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) lässt sich Wohnungseigentum entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründen. Einräumungsverträge finden jedoch vorrangig bei Erbengemeinschaften Verwendung. In der Praxis stellt demnach die Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt die gängige Art der Begründung von Wohnungseigentum dar. Sie dient dazu, ein Grundstück beziehungsweise Gebäude in Miteigentumsanteile zu zerlegen. Um ihre Wirksamkeit zu gewährleisten, muss ein Notar das Dokument beglaubigen. Eine Teilungserklärung ist somit die wesentliche Voraussetzung, um Wohnungsgrundbücher anlegen und Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Haus einzeln veräußern zu können.

Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Prinzipiell definiert eine Teilungserklärung das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie. Zum Gemeinschaftseigentum zählen all diejenigen Bereiche des Gebäudes, die die einzelnen Eigentümer gleichberechtigt nutzen. Dazu gehören beispielsweise das Dach, die Fassaden, das Treppenhaus und die Kellergänge. Sondereigentum bezeichnet dagegen die individuellen Eigentumsrechte an bestimmten Räumlichkeiten und/oder Nutzungskomponenten in einem Mehrfamilienhaus. Dabei muss es sich nicht ausschließlich um die Innenräume einer Wohnung handeln. Typische Beispiele sind ebenso Keller- und Dachbodenabteile sowie Tiefgaragenstellplätze.

Bei der Definition des Sonder- und Gemeinschaftseigentums empfiehlt es sich, auch auf kleine Details zu achten. So spielt es im Schadenfall beispielsweise eine Rolle, ob sämtliche Wasserleitungen im Gebäude zum Gemeinschaftseigentum gehören oder ausschließlich die Hauptversorgungsstränge. Handelt es sich nämlich um Gemeinschaftseigentum, werden die Kosten anteilig auf die einzelnen Parteien umgelegt.

Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen

In einer Teilungserklärung lassen sich außerdem Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen finden. Diese regeln beispielweise, ob eine gewerbliche Nutzung des Sondereigentums möglich ist oder ob ein Eigentümer den Dachboden zu Wohnzwecken ausbauen darf.

Aus welchen Bestandteilen setzt sich eine Teilungserklärung zusammen?

Teilungserklärungen setzen sich im Regelfall aus drei Komponenten zusammen. Sie beinhalten neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung für gewöhnlich auch eine Gemeinschaftsordnung.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan in Form einer Bauzeichnung gibt Auskunft über Lage und Größe des Gebäudes und seiner einzelnen Teile. Er grenzt das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab und stellt damit die Basis für die Eintragung des Wohneigentums ins Grundbuch dar. Wie hoch der Eigentumsanteil einer bestimmten Person ausfällt, gibt der Aufteilungsplan ebenfalls an – für gewöhnlich in Tausendstel. Gehören einem Eigentümer beispielsweise 15 Prozent des Gebäudes, besitzt er folglich 150/1.000 Miteigentumsanteile (MEA).

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt der Hausbesitzer dem Grundbuchamt, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich hinreichend voneinander abgetrennt sind. Das bedeutet, dass sie sich unabhängig voneinander nutzen lassen. So muss beispielsweise jede Wohnung über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen.

Gemeinschaftsordnung

Auch wenn es keine rechtliche Vorschrift gibt, wonach eine Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung beinhalten muss, lässt sich eine solche fast immer in dem Dokument finden. Ihre Funktion besteht darin, das Miteinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu regeln. Neben den Rechten und Pflichten der einzelnen Miteigentümer gehört dazu auch die Aufteilung der verschiedenen Kosten. Ebenso ist es möglich, an dieser Stelle Sondernutzungsrechte zu vereinbaren.

Im Nachhinein lässt sich eine Gemeinschaftsordnung lediglich unter der Bedingung abändern, dass alle Eigentümer ihre Zustimmung geben. Daher ist es wichtig, die Ordnung vor einem eventuellen Wohnungskauf genauestens zu studieren. Falls die Teilungserklärung keinen entsprechenden Abschnitt umfasst, gelten automatisch die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Worauf Eigentümer bei Umgestaltungen achten sollten

Bestimmte Veränderungen dürfen Eigentümer vornehmen, ohne dafür die Zustimmung der Gemeinschaft zu benötigen. In anderen Fällen ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig und manchmal auch die Zustimmung aller Parteien oder die notarielle Änderung der Teilungserklärung. Prinzipiell kommt es immer darauf an, welche Miteigentümer die Veränderung betrifft. Ein Kellertausch zwischen zwei Eigentümern beeinflusst die anderen Parteien beispielsweise nicht. Deshalb reicht es hier aus, wenn sich die Beteiligten einig sind.

Möchte ein Hausbesitzer zum Beispiel alte Nachtspeicheröfen gegen eine moderne Zentralheizung austauschen, zählt dies als Modernisierung. Hier ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig (mindestens 75 Prozent der Eigentümer und 50 Prozent der Miteigentumsanteile). Instandsetzungsmaßnahmen – beispielsweise der Austausch eines alten Heizkessels gegen einen neuen – erfordern dagegen lediglich eine einfache Mehrheit. Miteigentümer müssen immer dann ihre Zustimmung geben, wenn es um einen Eingriff ins Gemeinschaftseigentum geht.

Verschieben sich die Eigentumsverhältnisse durch eine bauliche Veränderung, besteht die Notwendigkeit, die Teilungserklärung anzupassen und erneut von einem Notar beurkunden zu lassen. Zusätzlich müssen auch eventuell vorhandene Gläubiger zustimmen. Eine solche Situation tritt etwa ein, wenn zwei Eigentümer ihre Wohnungen zusammenlegen möchten und sich infolgedessen ein Teil des Flurs in Sondereigentum umwandeln würde.