Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht

Sondereigentum: Definition laut WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, definiert das Sondereigentum im Paragraf 5, Abs. 1 wie folgt: "Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird."

Was gehört zum Sondereigentum?

Klassische Bestandteile des Sondereigentums sind:

• Die Wohnung an sich exklusive der Außenwände und der Fenster
• Der abgeschlossene Kellerraum
• Einzelgarage
• Ein zur Wohnung gehörender Stellplatz
• Eventuell Gartenanteil

Es wird deutlich, dass der Kauf einer Eigentumswohnung nicht dazu führt, dass der Erwerber ein Volleigentum an der Wohnung erwirbt. Spätestens, wenn er eine neue Wohnungstür oder neue Fenster einbauen lassen möchte, benötigt er die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Denn diese gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftseigentum: Definition

Die Definition des Gemeinschaftseigentums im Paragraf 1, Abs. 5 des WEG lautet: "Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen." Zum Gemeinschaftseigentum zählen also alle Bereiche der Wohnanlage, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, beispielsweise das Treppenhaus, die Waschküche oder die Außenanlage, sofern keiner der Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht hat.

Außerdem gehören zum Gemeinschaftseigentum laut WEG alle Bereiche, die im Falle einer individuellen Änderung durch einen Bewohner das Gesamtbild der Immobilie nach außen verändern würden. Daher fallen Wohnungstüren sowie die Außenseite der Fensterrahmen und damit die Fenster in der Gänze unter das Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung

Was zum Sondereigentum einer Wohneinheit und was zum Gemeinschaftseigentum zählt, steht in der Teilungserklärung der jeweiligen Immobilie. Das gesamte Gebäude wird in sogenannte Miteigentumsanteile, meist in der Größenordnung von Tausendstel, aufgeteilt. Die Teilungserklärung regelt, wie diese verteilt werden, welchem Eigentümer welche Miteigentumsanteile im Sondereigentum gehören und wie viel in der Summe dann auf das Gemeinschaftseigentum entfällt. Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Grundbuchs der jeweiligen Immobilie

Das Sondernutzungsrecht im WEG

Das Sondernutzungsrecht wird in Paragraf 5, Absatz 4 WEG definiert. Es greift, wenn eine Zuordnung eines Bestandteils der gesamten Immobilie dem Sondereigentum eines Miteigentümers nicht per Teilungserklärung zuzuordnen ist. Dennoch soll dieser Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht erhalten.

Das Sondernutzungsrecht eines Bestandteils der Immobilie wird in der Regel bei Begründung der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die Zuweisung kann durch einen notariellen Vertrag erfolgen, muss aber nicht. In der Regel genügt die einfache Schriftform. Streng genommen ist sogar eine mündliche Abrede oder eine Zustimmung durch eindeutiges Handeln rechtlich zulässig. Die Eintragung in das Grundbuch ist ebenfalls optional, aber dringend anzuraten.

Was zählt zu Sondernutzungsrechten?

Die nachfolgende Liste gibt Aufschluss, an welchen Teilen des Gemeinschaftseigentums ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden kann:

• Gartenflächen auf dem Grundstück
• Flächen vor Terrassentüren im Erdgeschoss (Terrassenflächen)
• Autostellplätze auf dem Grundstück
• Abstellflächen auf dem Dachboden
• Kellerabteile als Abstellräume
• Teile von Außenwänden als Werbefläche
• Anlagen (zum Beispiel technische Einrichtungen), die von mehreren Wohnungseigentümern benutzt werden (Gruppensondernutzungsrecht)

Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Die Kosten, die aus einem Sondernutzungsrecht resultieren, müssten theoretisch auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden. Grund ist, dass es sich nach wie vor um Gemeineigentum handelt. In der Praxis hat sich jedoch eine andere Regelung durchgesetzt, die das Zusammenleben vereinfacht: Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, kommt auch für die damit verbundenen Kosten auf. Der Strom für die Beleuchtung des Kellerraums läuft zum Beispiel über den Zähler der zugeordneten Wohneinheit.

Problemfälle: Beispiel Stellplatz

Angenommen, einem Eigentümer einer Wohnung wurde ein Sondernutzungsrecht an einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Kfz-Stellplatz eingeräumt. Ein anderer Eigentümer verkauft seine Wohnung. Der Erwerber hat jetzt das Recht, sein Auto auf eben dem Abstellplatz zu parken, an dem ein anderer ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht besitzt.

Paragraf 13, Absatz 2 berechtigt die Miteigentümer an der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Damit steht dem neuen Mitglied der Eigentümergemeinschaft das Nutzungsrecht an dem Stellplatz zu.

Anders verhält es sich, wenn das Sondernutzungsrecht durch einen Notarvertrag geregelt oder im Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall ist es fester Bestandteil des Sondereigentums. Der neue Eigentümer könnte sich dann nicht ohne Weiteres auf den erwähnten Parkplatz stellen.

Wer eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht erwirbt, sollte darauf achten, dass dieses entweder notariell festgehalten wurde oder im besten Fall im Grundbuch eingetragen ist. Eine Eigentumswohnung mit Gartenanteil zu verkaufen, den der neue Erwerber dann nicht nutzen kann, wirkt wertmindernd.

Das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum kann nur auf Mitglieder der Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Es ist nicht zulässig, dass Dritte davon profitieren. So kann im Fall des Parkplatzes dieser nicht an einen Bewohner aus dem Nachbarhaus vergeben werden.

Sondereigentum bei einem Reihenhaus

Die Frage nach dem Eigentum ist bei einem Einfamilienhaus leichter geklärt. Beim Kauf einer Immobilie, die auf den ersten Blick wie ein Reihenhaus aussieht, kann es aber durchaus Einschränkungen geben.

Bei dem Erwerb von einem Reihenhaus muss der Käufer darauf achten, ob das Grundstück real geteilt wurde. Unterschreitet das Grundstück regional vorgegebene Mindestgrößen, ist eine Realteilung nicht erlaubt. Was wie ein Reihenhaus aussieht, ist rechtlich gesehen eine Eigentumswohnung, eventuell sogar nur mit einem Sondernutzungsrecht am Garten des jeweiligen Hauses. In den Augen des Wohnungseigentümers kann dies eine erhebliche Beeinträchtigung bedeuten, wenn die Eigentümergemeinschaft keine extrem individuelle Gartengestaltung duldet. In diesem Fall stellt das Haus das Sondereigentum dar und das Gemeineigentum fällt deutlich kleiner als bei einer Wohnung aus.

Hinsichtlich des Gartens kann aber auch das Sondernutzungsrecht greifen. In diesem Fall zählt der Garten als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, der Wohnungsinhaber hat aber das alleinige Nutzungsrecht.

Sondereigentum bei Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen

Sonder- und Gemeinschaftseigentum kommen nicht nur bei einer ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung zum Tragen. Die Regelungen greifen auch im gewerblichen Bereich. Das Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wird als Teileigentum bezeichnet. Genauso wie Wohnungseigentum setzt sich das Teileigentum aus Sondereigentum (etwa an Büroräumen oder Garagen) und Miteigentum (etwa an Treppenhäusern oder Fassaden).

Gemeinschaftseigentum vor Gericht bestimmen

Die Gerichte müssen sich immer wieder mit der Frage beschäftigen, welche eigentlich im Bereich des Sondereigentums liegenden Dinge dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind und umgekehrt. Eine vor Gericht viel diskutierte Frage lautet beispielsweise, ob an einem Duplexparker (zweistöckige Garagenstellplätze) ein Sondereigentum gebildet werden kann oder nicht. Die Ansichten gehen in der Rechtsprechung auseinander. Auch über Wasserleitungen musste bereits der BGH ein Urteil fällen: Sie sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, auch wenn sie ausschließlich der Versorgung einer einzigen Wohnung dienen.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auch das Recht, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu reglementieren. Außerdem kann sie Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum als Sondereigentum einem bestimmten Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Im Umkehrschluss ist es aber nicht möglich, Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum zu wandeln.

Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Müssen Bestandteile des Gemeinschaftseigentums renoviert oder saniert werden, kommen die Eigentümer dafür gemeinschaftlich entweder durch die Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage auf. Nach außen gilt grundsätzlich eine gesamtschuldnerische Haftung, beispielsweise gegenüber einem Handwerker. Kommt einer der Wohnungseigentümer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, muss dies im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft geklärt werden.

Es ist sinnvoll, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung einen Blick in die zurückliegenden Protokolle der Eigentümerversammlung zu werfen. Daraus wird ersichtlich, ob Sanierungen des Gemeinschaftseigentums geplant sind und ob diese durch Sonderumlagen finanziert werden sollen.