Nebenkosten einer Wohnung

Betriebs- und Nebenkosten einer Wohnung: Was ist der Unterschied?

Viele Menschen verwenden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten synonym. Genaugenommen ist das jedoch nicht ganz korrekt. Als Nebenkosten einer Wohnung gelten sämtliche Ausgaben des Vermieters, die im Zusammenhang mit Besitz, Wartungsarbeiten und Verwaltung des Wohnobjekts entstehen. Dazu zählen beispielsweise Versicherungsgebühren, aber auch Steuern und der finanzielle Aufwand für Reparaturen oder den Hausmeister.

Einen Teil der Kosten kann der Vermieter sich vom Mieter erstatten lassen. Nur diese sogenannten umlagefähigen Nebenkosten stellen die Betriebskosten dar. Als solche gelten jene Ausgaben, die in regelmäßigen Abständen anfallen. Während sich jährlich durchgeführte Wartungsarbeiten dieser Kategorie beispielsweise zurechnen lassen, trifft das auf Reparaturen nicht zu.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Zu den verschiedenen Kostenpositionen, die der Vermieter als Nebenkosten umlegen kann, gibt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) Auskunft. Deren Vorschriften gelten sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Häuser. Exakte Angaben zur Aufstellung der Betriebskosten lassen sich in Paragraph 2 der Verordnung finden, der 17 verschiedene Positionen auflistet. Dazu gehören:

• Grundsteuer: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
• Wasserversorgung: Beispielsweise Grundgebühren, Kosten des Wasserverbrauchs und durch Wasserzähler verursachte Kosten
• Entwässerung: Beispielsweise Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung und Betriebskosten einer Entwässerungspumpe
• Heizkosten: Beispielsweise Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage, Kosten für Brennstoffe und für ihre Lieferung, Wartungskosten und Kosten des Betriebsstroms
• Warmwasserversorgungsanlage: Beispielsweise Betriebskosten, Kosten für die Reinigung oder ersatzweise Kosten der Warmwasserlieferung
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Fahrstuhl: Beispielsweise Betriebskosten des Aufzugs, Kosten des Betriebsstroms und Wartungskosten
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Beispielsweise Gebühren für öffentliche Straßenreinigung, Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen und Kosten des Betriebs von Müllschluckern
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Kosten für die Säuberung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppen und Keller
• Gartenpflege: Beispielsweise Pflege von Gartenflächen und Erneuerung von Pflanzen
• Beleuchtung: Stromkosten der Außenbeleuchtung und der Beleuchtung gemeinschaftlicher genutzter Gebäudeteile wie Flure und Treppen
• Schornsteinreinigung: Kehrgebühren nach der geltenden Gebührenordnung, falls nicht bereits als Heizkosten angegeben
• Versicherungen: Beispielsweise Kosten der Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister: Beispielsweise Vergütungskosten, Sozialbeiträge und weitere geldwerte Leistungen
• Antennenanlage: Beispielsweise Stromkosten und Betriebskosten (bei gemeinschaftlich genutzten Anlagen)
• Waschraum: Beispielsweise Stromkosten der Waschküche und Kosten für die Pflege und Reinigung der Einrichtungen
• Sonstige Betriebskosten: Sämtliche Betriebskosten im Sinne des Paragraphen 1, die bisher keine Erwähnung fanden

Welche Nebenkosten einer Wohnung darf der Vermieter nicht umlegen?

Es gibt auch Kostenpunkte, für die Vermieter in Eigenregie aufkommen müssen. Welche dies sind, regelt Paragraph 1, Absatz 2 der Betriebskostenverordnung. Als nicht umlagefähig gelten zum einen Instandhaltungskosten, also beispielsweise Ausgaben für die Reparatur der Heizungsanlage. Zum anderen dürfen Vermieter auch die Verwaltungsarbeit – etwa Kosten für den Steuerberater – nicht auf die Mieter umlegen.

Die Abrechnung der Nebenkosten einer Wohnung

Ein Vermieter kann Nebenkosten lediglich geltend machen, wenn im Mietvertrag entsprechende Klauseln vorhanden sind. Im Dokument muss detailliert beschrieben sein, für welche Nebenkosten der Mieter aufkommen muss. Wie hoch der Anteil einer bestimmten Partei an den Mietnebenkosten ausfällt, klärt der Verteilerschlüssel. Zur Kostenverteilung auf die Mieter stehen dem Besitzer des Objekts vier Optionen zur Verfügung:

• Aufschlüsselung nach Wohnfläche
• Aufschlüsselung nach Größe des Haushalts
• Aufschlüsselung nach Verbrauch
• Aufschlüsselung nach Anteil an den Gesamtwohneinheiten

Lediglich bei den Heizkosten gibt es Einschränkungen. Diese muss der Vermieter mindestens zu 50 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen und darf sie maximal zu 70 Prozent anrechnen. Daher ist es erforderlich, dass jeder Heizkörper über einen Verbrauchszähler verfügt.

Die Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter jährlich erstellen und den einzelnen Mietparteien spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Die letztgültige Frist für die Abrechnung für das Jahr 2020 stellt demnach der 31. Dezember 2021 dar.

Zwei Möglichkeiten bei der Zahlung der Nebenkosten

Mit der Nebenkostenvorauszahlung und der Nebenkostenpauschale gibt es im Wesentlichen zwei unterschiedliche Varianten, um die Mietnebenkosten monatlich zu entrichten. Im Falle einer Vorauszahlung legt der Mietvertrag eine bestimmte Abschlagssumme fest. Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die getätigten Zahlungen berücksichtigen. Hat der Mieter zu viel Geld überwiesen, erhält er eine Rückzahlung. Hat er dagegen mehr als erwartet verbraucht, muss er Geld nachzahlen. Wenn der Mieter einen pauschalen Betrag entrichtet, entfällt der Ausgleich. Der Mieter erhält in diesem Fall keine Rückzahlung, der Vermieter jedoch auch keine Nachzahlung.