Mietrückstand und Räumungsklage

Der Mieter zahlt nicht: Rechte des Vermieters

Paragraf 543 Absatz 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) räumt dem Vermieter das Recht der fristlosen Kündigung ein, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Mietrückstand entsteht, wenn die Miete nicht spätestens zum fälligen Termin überwiesen wurde. Der Bundesgerichtshof sagt ausdrücklich, dass der Tag der Überweisung, nicht des Zahlungseingangs, entscheiden ist (BGH VIII ZR 222/15).

Die außerordentliche Kündigung ist auch zulässig, wenn zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen mehr als eine Monatsmiete, aber weniger als zwei ausmachen. Eine offene Mietzahlung über einen längeren Zeitraum, die zwei Monatsmieten oder mehr ausmacht, berechtigt ebenfalls zu diesem Schritt.

Ist eine Abmahnung bei Mietrückstand notwendig?

Der Vermieter kann den Mieter abmahnen, wenn dieser sich grob vertragswidrig verhält. Dazu zählt ein vorsätzlich nachlässiger Umgang mit der Mietsache, der zu einer Wertminderung führt. Dazu zählt auch, wenn der Mieter sich gegenüber anderen Mietern schwer verträglich zeigt und den Hausfrieden stört.

Eine offene Mietzahlung verstößt zwar auch gegen die vertraglichen Vereinbarungen, wird aber durch Paragraf 543, Abs. 2 BGB anders eingestuft. Eine Abmahnung ist im Fall eines Mietverzuges nicht notwendig. Die fristlose Kündigung kann nach Ausbleiben der zweiten Miete sofort erfolgen.

Eine Abmahnung kann aber hilfreich sein, wenn der Mieter seine Miete zwar bezahlt, aber Monat für Monat mit beispielsweise zehn Tagen im Rückstand ist.

Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?

Diese Problematik betrifft in der Regel nicht den Vermieter, sondern den Hauptmieter. Dieser hat bei Ausbleiben der Miete die gleichen Rechte wie der Vermieter. Er kann dem Untermieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei Monatsmieten schuldig ist.

Bei Untermietverträgen sollte eines berücksichtigt werden. Ist geplant, den Vertrag zeitlich zu befristen, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden. Fehlt der Passus, wird aus dem Untermietverhältnis ein zeitlich unbefristetes Mietverhältnis, auf das sich der Mieter berufen kann. Dieser Passus ist besonders dann wichtig, wenn der Hauptmieter beispielsweise eine ganze Wohnung aufgrund eines Auslandaufenthaltes für die Zwischenzeit untervermietet.

So sollten Mieter bei einem Mietrückstand vorgehen

Wenn das Konto des Mieters bis zum Anschlag ausgereizt ist und die Lastschrift für die Miete nicht ausgeführt wird, oder wenn der Arbeitsplatzes verloren ist und die Agentur für Arbeit sich Zeit lässt, wird der Vermieter – je nach Toleranzgrenze – anrufen oder gleich eine Mahnung schicken.

Immer vorausgesetzt, dass der Mietrückstand nicht vorsätzlich durch einen Mietnomaden herbeigeführt wurde, hilft ein Gespräch. Der Mieter sollte bei sich abzeichnender fehlender Liquidität den Vermieter im Vorfeld kontaktieren und seine Situation schildern.

Hat der Vermieter nicht sowieso eine Kündigung im Hinterkopf, lässt sich im Rahmen eines Gesprächs meist eine Lösung finden.

Das muss die Kündigung wegen Mietrückstand enthalten

Eine außerordentliche Kündigung muss gewisse Formalien erfüllen. Eine rechtssichere Kündigung muss zum einen den Grund der fristlosen Kündigung beinhalten – den Mietrückstand. Zum anderen muss sie detailliert aufzählen, welche Mieten der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung schuldig war. Dies ist in dem Moment wichtig, wenn es zu einer Räumungsklage aufgrund Mietrückstandes kommt.

Eine Kündigung muss der Räumungsklage stets vorausgehen

Ein Haus- beziehungsweise Wohnungsbesitzer kann dem Mieter erst dann eine Räumungsklage zustellen, wenn dieser zuvor eine rechtswirksame Kündigung erhalten hat.

Um einem Mieter zu kündigen, bestehen im Wesentlichen zwei Optionen. Der Vermieter hat einerseits die Möglichkeit, auf Eigenbedarf zu plädieren. Allerdings ist es im Falle einer Eigenbedarfskündigung notwendig, eine plausible Begründung zu liefern. Für gewöhnlich liegt die Kündigungsfrist hier mindestens bei drei Monaten.

Andererseits ist es möglich, dem Mieter bei einer erheblichen Vertragsverletzung sogar fristlos zu kündigen (Paragraph 543 Bürgerliches Gesetzbuch). Eine solche gilt unter anderem als gegeben, wenn der Mieter sich im bisher erwähnten Mietrückstand befindet, oder er

• das Mietobjekt mutwillig und massiv beschädigt,
• auch nach einer Abmahnung weiterhin den Hausfrieden stört – beispielsweise durch Lärm oder
• die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet.

Räumungsklage widersprechen und abwenden

Nach dem Erhalt einer fristlosen Kündigung haben Mieter für gewöhnlich lediglich 14 Tage Zeit, um auszuziehen oder zu widersprechen.

Fristlose Kündigung meist nur bei Mietschulden abwendbar

Einen rechtlichen Anspruch auf die Rücknahme einer fristlosen Kündigung haben Betroffene nicht. Bei Mietschulden gibt es lediglich eine Ausnahme: Wer die Außenstände zwischen dem Erhalt der Kündigung und dem angesetzten Auszugstermin begleicht, erwirkt damit, dass die Kündigung unwirksam wird und der Vermieter sie zurücknehmen muss. Dies trifft auch bei einer Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt oder das Job-Center zu. Damit die Regelung Anwendung finden kann, muss der Schuldner seine Miete vor dem Zahlungsausfall jedoch zwei Jahre stets pünktlich gezahlt haben.

Der Verlauf einer Räumungsklage

Erst wenn ein Mieter innerhalb der veranschlagten Frist nicht auszieht und keinen Widerspruch einlegt, kann der Immobilieneigentümer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass sie den Gerichtskostenvorschuss erst einmal aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Nachdem der entsprechende Mieter die Klage erhalten hat, bleiben ihm zwei Wochen Zeit, sich zu der Sache zu äußern. Wer nicht reagiert, riskiert ein Versäumnisurteil. In diesem Fall steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter die Wohnung verliert. Bezieht der Angeklagte dagegen Stellung, findet ein Gerichtsverfahren statt. Die Verhandlung führt entweder zu dem Ergebnis, dass das Gericht die Kündigung für unwirksam erklärt oder der Vermieter einen Räumungstitel erhält. Dieser berechtigt ihn dazu, einen Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Zwangsräumung zu beauftragen.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Betroffene interessiert es nach dem Erhalt der Räumungsklage, wie lange sie Zeit zum Ausziehen haben. Welcher Zeitraum bis zur Zwangsräumung verstreicht, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Wenn es sehr schnell geht, sind es lediglich drei Monate. Im Durchschnitt vergeht mit sechs bis zwölf Monaten jedoch wesentlich mehr Zeit. In komplexen Fällen (etwa, wenn umfangreiche gesundheitliche Gutachten notwendig sind) kann eine Räumungsklage auch eine Dauer von zwei Jahren überschreiten. Zusätzlich dauert es vier Wochen, bis ein mögliches Urteil rechtskräftig ist. Erst dann kann der Vermieter eine Zwangsräumung bei einem Gerichtsvollzieher beantragen.

Zwangsräumung: Der Ablauf im Überblick

Zunächst prüft der Gerichtsvollzieher, ob der Antrag alle Voraussetzungen für die Zwangsräumung erfüllt. Es muss sich nämlich um eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels handeln. Danach muss der Vermieter die für die Zwangsräumung anfallenden Kosten entrichten. Je nach Wohnungsgröße können unter Umständen mittlere bis hohe vierstellige Beträge anfallen. Allerdings darf der Eigentümer sich den finanziellen Aufwand vom Mieter zurückholen. Nach dem Zahlungseingang legt der Gerichtsvollzieher fest, wann die Räumung stattfindet. Zwischen der Mitteilung und der eigentlichen Vollstreckung der Zwangsräumung müssen allerdings mindestens drei Wochen vergehen. In dieser Zeit haben Mieter die Chance, einen Räumungsschutzantrag einzureichen.

Falls die von der Zwangsräumung betroffene Person die Tür am entsprechenden Tag nicht öffnet, beauftragt der Gerichtsvollzieher einen Schlosser damit, ihm Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Ebenso kann er sich von der Polizei begleiten lassen, damit diese den oder die Mieter gegebenenfalls aus der Wohnung holt. Auch der Vermieter wohnt der Zwangsräumung für gewöhnlich bei. Für den fachgerechten Abbau und Transport der in der Wohnung vorhandenen Möbel und Gegenstände beauftragt der Gerichtvollzieher meist eine Spedition, welche die Sachen einlagert. Am Ende der Räumung erhält der Vermieter alle Schlüssel und kann wieder frei über seinen Besitz verfügen.