Mieterhöhung

Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete

Diese Form der Mieterhöhung ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und gibt Vermietern die Möglichkeit, auf Veränderungen des örtlichen Mietmarktes zu reagieren. Mieter können gegen solch ein Mieterhöhungsverlangen schriftlich Widerspruch einlegen. Die Zustimmung kann hingegen formfrei erfolgen.

Mietspiegel

Um eine Einordnung des jeweiligen Mietpreises zu ermöglichen, erstellen viele Städte und Gemeinden Mietspiegel. Damit die Vergleichbarkeit von Wohnungen gewährleistet ist, enthalten Mietspiegel Kategorien wie Lage, infrastrukturelle Anbindung, Alter des Hauses und Art der Wohnungsausstattung. Wenn die Miete unterhalb der erhobenen Durchschnittswerte liegt, kann der Vermieter mit Verweis darauf eine Erhöhung durchsetzen. Liegt die Miete aber mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete, ist der Mieter berechtigt, eine Mietsenkung zu fordern. Es ist sogar möglich, zu viel gezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.

Besonders kleinere Gemeinden ermitteln häufig keinen Mietspiegel. In dem Fall kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen begründen. Der Mieter ist berechtigt, den Namen der Mieter sowie den Standort der Vergleichswohnungen zu erfahren.

Frist bei Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Die erste Erhöhung darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug erfolgen. Es müssen zwölf Monate vergangen sein, bevor der Vermieter die Mietsteigerung ankündigen darf. Bis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung muss eine Frist von drei Monaten eingehalten werden. Eine erneute Mieterhöhung ist frühestens nach einem Jahr möglich, unter erneuter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Diese Fristen gelten allerdings nur, wenn der Mietpreis mit Verweis auf die ortsübliche Miete angepasst wird. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung können unabhängig davon erfolgen.

Maximale Mieterhöhungen

Die Mietsteigerung mit Verweis auf die ortsüblichen Preise darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent betragen. In Städten wie Berlin, Hamburg und München, wo der Wohnungsmarkt besonders umkämpft ist, liegt diese „Kappungsgrenze“ bei 15 Prozent.

Ist im Mietvertrag eine gestaffelte Steigerung der Miete zu einem festgelegten Satz vorgesehen, kann das Mieterhöhungsverlangen 20 Prozent übersteigen. Es dürfen aber zusätzlich zu der Staffelung keine Mieterhöhungen mit Verweis auf den marktüblichen Mietpreis durchgeführt werden. Das gilt auch für Indexmieten, die an die jährliche Inflationsrate gekoppelt sind.

Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 BGB räumt Vermietern das Recht ein, Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen. Eine Modernisierung ist allerdings nur dann gegeben, wenn die Maßnahme eine Verbesserung für die Mieter bedeutet. Beispiele dafür sind ein neu eingebauter Aufzug oder eine energetische Sanierung durch die Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellern, eine Sanierung der Fenster oder der Heizungsanlage.

Instandhaltungsmaßnahmen dürfen Vermieter nicht umlegen, da diese lediglich dazu dienen, den im Mietvertrag zugesicherten Zustand des Wohnobjekts zu erhalten.

Fristen nach Modernisierungen

Vermieter haben bauliche Maßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen. Sie müssen in der Ankündigung eine Schätzung abgeben, wie lange diese dauern werden und mit welcher Mieterhöhung zu rechnen ist.

Maximale Höhe einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Maximal 11 Prozent der Sanierungskosten dürfen auf die jährliche Mietsumme umgelegt werden. Ein Mieter hat keine Möglichkeit, eine Modernisierungsmaßnahme abzulehnen – es besteht eine sogenannte Duldungspflicht. Wenn die Ankündigung nicht fristgemäß eintrifft, entfällt jedoch die Duldungspflicht. Darüber hinaus ist der Vermieter auf Anfrage dazu verpflichtet, alle Rechnungen in Zusammenhang mit der Modernisierung offenzulegen.

Widerspruch gegen Mieterhöhung bis zur Höhe der örtlichen Vergleichsmiete

Das Mieterhöhungsverlangen muss immer schriftlich erfolgen. Nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens bleiben zwei Monate Zeit, Widerspruch einzulegen. Ein solcher Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn entweder berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, oder Fristen nicht eingehalten wurden. Im Falle einer Mieterhöhung hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Kommt es nach einer Mieterhöhung zu Rechtsstreitigkeiten, schützt ein Mietrechtsschutz bzw. Vermieterrechtsschutz vor den hohen Kosten eines Gerichtsverfahrens.

Widerspruch gegen Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei Modernisierung muss die Ankündigung ebenfalls fristgerecht und schriftlich mit einer Begründung erfolgen. Unter Umständen ist zu prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und nicht lediglich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Außerdem können Mieter trotz der Duldungspflicht einen Härteeinwand vorbringen. Dieser muss ebenfalls schriftlich und fristgerecht erfolgen. Ob und welche Härtegründe Aussicht auf Erfolg haben, sollte bei einer persönlichen Rechtsberatung abgeklärt werden.