Maklerprovision und Bestellerprinzip

Der Makler beim Hauskauf

Immer dann, wenn ein Makler eingeschaltet wird – beispielsweise beim Kauf eines Grundstücks oder beim kombinierten Kauf von Grundstück und Immobilie – wird eine Maklercourtage fällig. Entweder engagiert der Verkäufer einen Makler, um einen Käufer für die Immobilie zu finden; oder der Käufer hat einen Makler beauftragt, interessante Objekte ausfindig zu machen. Sowohl die Höhe der Maklerprovision als auch die Frage, wer diese bezahlt, sind beim Immobilienkauf und -verkauf nicht vorgeschrieben.

Wie hoch darf die Maklerprovision beim Hauskauf sein?

Es gibt keine Gebührenordnung oder ähnliches, an der sich ein Makler bei seiner Provision orientieren muss. Je nach Bundesland und Region verlangen Makler üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent des Immobilienwerts zuzüglich Mehrwertsteuer. Dabei bildet stets der Kaufpreis im Notarvertrag die Berechnungsgrundlage. Die endgültige Höhe der Provision ist Verhandlungssache, wobei der Makler grob an den ortsüblichen Preis gebunden ist. Überschreitet er diesen deutlich, kann der Auftraggeber dagegen sogar rechtlich vorgehen.

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Handelt der Makler im Auftrag von Käufer und Verkäufer gleichzeitig, ergibt sich daraus eine automatische Aufteilung von 50:50 Prozent. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss sie mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.

Die Maklerprovision bei Mietwohnungen

Ein schwieriger und unübersichtlicher Wohnungsmarkt kann die Suche nach einem neuen Zuhause sehr schwierig gestalten. Darum engagieren auch Wohnungssuchende einen Makler, der ihnen passende Angebote unterbreitet. Auf der anderen Seite kann ein Vermieter seine Wohnungen über einen Makler auf entsprechenden Plattformen anbieten lassen.

Die Höhe der Maklergebühr für Mieter und Vermieter

Hat der Vermieter den Makler engagiert, um einen neuen Mieter zu finden, zahlt er die Provision. Die Höhe der Maklerprovision kann er mit dem Makler aushandeln, eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. In der Regel entspricht sie jedoch zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer.

Sollten Mieter mit dem Makler einen Vertrag geschlossen haben, ist in diesem Fall festgelegt, dass die Provision nicht mehr als zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer kosten darf.

Das Bestellerprinzip bei Vermietungen

Seit 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Es wurde vor allem zum Schutz der Mieter eingeführt, die vorher häufig die Maklerprovision zahlen sollten, obwohl sie den Makler nicht beauftragt und selbst nach der Wohnung gesucht hatten. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Dies ist meist der Vermieter. Hat er den Makler beauftragt, darf er auch nicht nachträglich die Provision vom Mieter einfordern.

Mietern, die nach 2015 unwissentlich die Maklerprovision für eine Mietwohnung gezahlt haben, obwohl sie den Makler gar nicht beauftragt hatten, bleiben nach der Zahlung drei Jahre Zeit, ihr Geld zurückzufordern.

Wann Mieter keine Provision zahlen müssen

Folgende Fälle gelten nicht als Suchauftrag:

• Die bloße Anfrage nach einem angebotenen Objekt, welches der Makler etwa mit einem Inserat beworben hat.
• Die Vermittlung von Immobilien, die der Makler bereits einem anderen Kunden angeboten hat.

Insbesondere der letzte Punkt macht es für Makler schwierig, Provision durch den Mieter zu erhalten.

Bestellerprinzip beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Am 23. Dezember 2020 trat das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Dafür wurden im BGB die § 656a bis 656d hinzugefügt. Dieses Gesetz regelt die Zahlung der Maklerprovision bei Käufen beziehungsweise Verkäufen von Immobilien. Obwohl es auch das "Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf" genannt wird, regelt das Gesetz die Übernahme der Maklerkosten nicht so eindeutig, wie bei Vermietungen – es besteht immer noch ein gewisser Spielraum. Fest steht jedoch, dass der Besteller des Maklers mindestens die Hälfte der Provision übernehmen muss. Der Makler kann also beispielsweise mit dem Verkäufer nicht mehr vereinbaren, dass er für ihn provisionsfrei arbeitet – dann würde auch der Käufer nichts zahlen müssen, und umgekehrt.

Das Gesetz gilt – wie der Name bereits sagt – nicht für Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und gewerblichen Immobilien beziehungsweise bei Käufen durch Unternehmen.

Verschiedene Varianten möglich

Es ist zwar zu erwarten, dass sich in der Praxis meistens Verkäufer und Käufer von Immobilien die Maklerkosten teilen. Es sind jedoch verschiedene Varianten für die Verteilung der Maklerkosten möglich:

• Vertragliche Vereinbarung der Kostenteilung: Käufer und Verkäufer schließen beide mit dem Makler einen Vertrag ab und vereinbaren, dass jeder die Hälfte der Provision – in der Regel 3-4% des Immobilienpreises – übernimmt. Der Makler muss sich schriftlich bestätigen lassen, dass er beide Parteien darüber aufgeklärt hat, dass dies zu Konflikten bei der Preisverhandlung führen kann – da er die Interessen von beiden Seiten vertritt.
• Abwälzung eines Teils der Provision: Es ist ebenso möglich, dass nur entweder Käufer oder Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler schließen und sich zur Provisionszahlung verpflichten. Einen Teil der Provision kann dann zum Beispiel der Verkäufer später auf die andere Partei "abwälzen". Der Verkäufer ist in diesem Fall der Besteller und kann daher maximal die Hälfte der Provision an den Käufer abtreten. Er könnte aber auch beispielweise zwei Drittel der Provisionskosten übernehmen und der Käufer nur ein Drittel.
• Komplette Übernahme der Kosten durch eine Partei: Das Gesetz sieht keinen Zwang vor, die Provision zu teilen. Das heißt: Der Besteller des Maklers (Verkäufer oder Käufer) kann auch die gesamte Provision zahlen. Der Vorteil daran ist, dass der Makler in den Preisverhandlungen allein die Interessen des Bestellers vertritt. Der Käufer kann nur dann der Besteller – und alleinige Träger der Provision sein – wenn der Makler die verkaufte Immobilie bei der Auftragserteilung noch nicht in seinem Portfolio hatte.

Wann wird eine Maklerprovision fällig – und wann ist sie nicht rechtens?

Die Maklerprovision ist zu zahlen, sobald der Miet- oder Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Makler damit seinen Auftrag erfüllt hat. Außerdem müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Es besteht im Sinne des § 126b BGB eine schriftliche Beauftragung des Maklers.
• Der Kaufvertrag kam eindeutig mithilfe des Maklers zustande.
• Der Makler kann seine Maklertätigkeit nachweisen.
• Der Auftraggeber wurde auf sein Widerrufsrecht hingewiesen.

Gerade der letzte Punkt ist wichtig für den Auftraggeber: Hat der Makler es versäumt, ihn über sein Widerrufsrecht aufzuklären, kann der Auftraggeber sogar die Provision zurückfordern.

Suchauftrag widerrufen

Sofern ein Interessent tatsächlich eine provisionspflichtige Vereinbarung unterschrieben hat, kann er sich unter folgenden Voraussetzungen auf das 14-tägige Widerrufsrecht bei Maklerverträgen berufen (§ 312 Absatz 4 BGB):

• Die Vereinbarung wurde außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers, per E-Mail, telefonisch oder per Brief geschlossen.
• Der Kunde hat die Immobilie noch nicht besichtigt.
• Es wurde noch kein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben.
• Sobald letzteres geschehen ist, erlischt das Widerrufsrecht mitunter vorzeitig, da mit der Vermittlung der Immobilie der Vertrag erfüllt wurde.

Käufer ohne Makler gefunden – entfällt die Provision?

Erst einmal einen Makler zum Verkauf des eigenen Hauses engagieren und dann privat weitersuchen, mag legitim erscheinen. Wer jedoch ohne Zutun des eigenen Maklers einen Käufer findet und mit diesem einen Vertrag schließt, muss mitunter dennoch die Maklerprovision zahlen. Hierbei kommt es jedoch darauf an, was im Vertrag steht. Hat der Verkäufer dem Makler einen Alleinauftrag erteilt, muss die gesamte Kaufabwicklung über den Makler laufen. Dem Verkäufer ist es dann nicht erlaubt, selbstständig "am Makler vorbei" nach Interessenten zu suchen.

Wo gilt das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip gilt in allen Bundesländern. Es ist nicht wie die Mietpreisbremse auf bestimmte, von den Bundesländern ausgewiesene Regionen mit "angespannter Wohnungsversorgung" beschränkt. Makler können mit einem Mietinteressenten keine vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen. Das Bestellerprinzip ist verpflichtend. Makler dürfen nicht die Situation ausnutzen, dass der Mieter aus persönlichen Gründen dringend eine Wohnung benötigt. Berechnet der Makler entgegen dem Gesetz eine Provision, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen (§ 5 WoVermG). Verstöße ahndet das Gesetz als Ordnungswidrigkeit. Es droht eine Geldbuße von bis zu 25.000 € (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WoVermG).

Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Es gibt einige Möglichkeiten, die Maklerprovision von der Steuer abzusetzen. Vermieter können diese Kosten beispielsweise als Einkommensminderung angeben. Wer für sich einen neuen Wohnraum sucht, hat eigentlich nur dann die Chance auf einen Steuernachlass, wenn er aufgrund des Berufs umgezogen ist. Dann kann er die Maklergebühren als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.