Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins – Indikator für den Immobilienmarkt

Aktienkurse spiegeln nur bedingt den aktuellen Wert einer Aktiengesellschaft wider. In erster Linie geben sie der Erwartungshaltung der Anleger für die künftige Entwicklung des Unternehmens Ausdruck. Ähnlich verhält es sich mit dem Liegenschaftszins. Dieser lässt einen Schluss darauf zu, wie die Marktteilnehmer die Entwicklung am Immobilienmarkt einschätzen.

Der Liegenschaftszins kommt in der Regel bei der Bewertung einer Immobilie im Rahmen des Ertragswertverfahrens zum Einsatz.

Die Ermittlung des Liegenschaftszinses

Es ist die Aufgabe des Gutachterausschusses einer Gemeinde, den Liegenschaftszins zu ermitteln. Dieser ist nicht standardisiert, sondern wird individuell ermittelt. Bleiben Bodenwert und Restnutzungsdauer einer Liegenschaft unberücksichtigt, ergibt sich folgende Formel:

(Jahresmietertrag / Kaufpreis) * 100 = Liegenschaftszins

Üblicherweise gilt: Je höher der Zinssatz für eine Investition, umso ertragreicher ist sie. Meist steigt aber auch das Risiko. Beim Liegenschaftszins verhält es sich ein wenig anders. Hier gilt, je niedriger dieser Faktor ausfällt, umso wertstabiler ist das Investment und desto höher ist sein Wert. Die nachfolgende Tabelle gibt eine grobe Übersicht über Liegenschaftszinsen.

Datenbasis sind die Angaben der Gutachter des Immobilienverbandes Deutschland (ID).

Angenommen, eine Eigentumswohnung hat einen Jahresmietertrag in Höhe von 9.600 Euro. Der Kaufpreis belief sich auf 400.000 Euro. Der Liegenschaftszins beträgt in diesem Fall 2,4. Er bewegt sich folglich in einem sehr stabilen Bereich.

Wo findet der Liegenschaftszins Anwendung?

In erster Linie dient dieser Zinssatz der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie. Mit seiner Hilfe kann der Verkehrswert recht genau bestimmt werden. Gerade in Zeiten überhitzter Immobilienmärkte ist es hilfreich, dem irrationalen Verkaufspreis eine mathematisch fundierte Größe gegenüberzustellen.

Der Ertragswert ergibt sich aus der Formel Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert. Das Besondere am Bodenwert ist, dass er nicht großflächig Gültigkeit besitzt, beispielsweise für ein Stadtviertel. Der Bodenwert für die jeweilige Immobilie wird bis auf die Straße und das jeweilige Grundstück heruntergebrochen.

Der Liegenschaftszins dient auch dazu, eine Vergleichbarkeit einer Immobilie mit einer anderen Geldanlage zu schaffen. Bringt eine Eigentumswohnung einen relativ niedrigen Zinssatz von 2,4 Prozent, ist sie auf der einen Seite rentabler als ein Tagesgeld. Auf der anderen Seite verspricht sie aber auch eine langfristige Wertstabilität des Investments.

Auch wenn der Liegenschaftszins als Indikator für die zukünftige Entwicklung auf dem Immobiliensektor dient, basiert er nur auf Daten der Vergangenheit, also belastbaren Informationen.

Weitere Faktoren, welche den Liegenschaftszins beeinflussen

Der Mietertrag einer Immobilie ist ein Faktor. Die Höhe der Miete selbst hängt jedoch auch wiederum von verschiedenen Rahmenbedingungen ab. Die Größe des Grundstücks ist ein solcher Faktor, gerade bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, spielt die Grundstücksgröße ebenfalls eine Rolle, da sie die Größe des Hauses bedingt. Von der Größe hängt wiederum die Anzahl der Einheiten im Gebäude ab.