Grunddienstbarkeit und Wegerecht

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit ist die Berechtigung zu bestimmten Handlungen, die der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen – häufig benachbarten – Grundstücks zugesteht. Das Grundstück, das durch die Grunddienstbarkeit belastet wird, erhält einen entsprechenden Eintrag in der Abteilung II des Grundbuchs. Ein Eintrag im Grundbuch des begünstigten Grundstücks ist zwar möglich, aber nicht vorgeschrieben.

Abgrenzung zu Wohn- und Nießbrauchrecht

Wohn- und Nießbrauchrechte zählen nicht zu den Grunddienstbarkeiten, da die Nutznießer Personen sind. Eine Grunddienstbarkeit bezieht sich hingegen immer auf ein bestimmtes Grundstück, und zwar unabhängig von dem jeweils aktuellen Eigentümer.

Abgrenzung zur Grundschuld

Grundschulden gewähren dem Inhaber den Zugriff auf die Immobilie, wenn deren Eigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen als Schuldner nicht nachkommt. Damit handelt es sich um ein Pfandrecht und nicht um eine Dienstbarkeit. Der Eintrag von Grundschulden erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs.

Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten

Welche Rechte dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks zustehen, können beide Parteien individuell vereinbaren. Dennoch gibt es einige typische Anwendungen.

Leitungsrecht

Das Leitungsrecht gewährt dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, das dienstbare Grundstück für das Verlegen von Strom-, Wasser-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen zu nutzen. Gegebenenfalls ist damit auch das Recht verbunden, einen Revisionsschacht zu installieren und zu diesem einen freien Zugang zu haben.

Baurechtliche Einschränkungen

Eine Grunddienstbarkeit kann auch mit der Duldung von Einschränkungen verbunden sein – etwa, wenn der Eigentümer des betreffenden Grundstücks bestimmte Bereiche nicht bebauen darf oder eine vom landwirtschaftlichen Nachbargrundstück ausgehende Geruchsbelastung dulden muss.

Notwegerecht

Das Notwegerecht greift dann, wenn der Grundstückseigentümer keinerlei Möglichkeiten besitzt, ohne Nutzung eines fremden Grundstücks auf das eigene zu gelangen. In diesem Fall wird ihm per Gesetz ein Notwegerecht eingeräumt. Der betroffene Grundstücksinhaber, auf dessen Grund und Boden das Wegerecht von nun an besteht, hat keinerlei Möglichkeiten, dagegen vorzugehen.

Wegerecht

Mit dem Wegerecht sichert sich der Eigentümer des begünstigten Grundstücks den Zugang oder die Zufahrt über das Nachbargrundstück. Um mögliche Zweifel daran auszuräumen, muss eine detaillierte Beschreibung des Weges vorgenommen werden. Diese bezieht nicht nur den Verlauf mit ein, sondern auch die Beschaffenheit. Um eine größtmögliche Rechtssicherheit zu erlangen, ist es sinnvoll, den betreffenden Weg im Lageplan einzuzeichnen.

Die Rechtsgrundlagen für das Wegerecht

Der Begriff "Wegerecht" wird übergreifend genutzt. Genau genommen wird zwischen dem Wegerecht und dem Fahrrecht unterschieden. Im ersten Fall ist die Nutzung des fremden Grundstücks nur zu Fuß zulässig. Im zweiten Fall darf das fremde Grundstück auch mit einem Fahrzeug durchquert werden. In der Praxis bezieht sich das Wegerecht auf einen Korridor am Rande des Grundstücks, der zur Nutzung zur Verfügung steht.

Das Wegerecht kann im Zusammenhang mit landwirtschaftlicher Nutzung noch um den Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung sowie um Viehtrieb ausgeweitet werden.

Das Wegerecht gilt als Grunddienstbarkeit und bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück, nicht auf dessen Eigentümer. Wird das Objekt mit der eingetragenen Grunddienstbarkeit verkauft, ändert dies nichts an dem Sachverhalt. Vor diesem Hintergrund kann es sein, dass diese im Grundbuch verankerte Grunddienstbarkeit den Wert einer Immobilie schmälert.

Welche Pflichten haben die beteiligten Parteien?

Der Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks muss dafür sorgen, dass der Nutzer die ihm zustehenden Rechte ausüben kann. So darf er beispielsweise den zum Nachbargrundstück führenden Fahrweg nicht mit einem parkenden Auto versperren.

Auf der anderen Seite muss der Begünstigte seine Rechte gemäß § 1020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf "schonende" Weise ausüben und den betroffenen Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand halten. Das bedeutet beispielsweise, dass er bei einem Rohrbruch so schnell wie möglich die Reparatur veranlasst, um weitere Schäden auf dem Nachbargrundstück zu vermeiden.

Darf der Grundstückseigentümer eine Gebühr verlangen?

Beim Eintragen der Grunddienstbarkeit können beide Parteien vereinbaren, dass der Begünstigte dem Eigentümer des belasteten Grundstücks eine einmalige, jährliche oder monatliche Gebühr bezahlt. Nachträgliche Änderungen sind nur in gegenseitigem Einvernehmen möglich.

Muss sich der Begünstigte an Reparaturkosten beteiligen?

Die Frage nach der Aufteilung von Reparatur- und Sanierungskosten stellt sich vor allem bei Wegerechten, wenn es um den Austausch beschädigter oder abgenutzter Beläge geht.

Auch hier gilt, dass die Beteiligten die Kostenaufteilung beim Eintrag der Grunddienstbarkeit festlegen können. Im Regelfall orientiert sich die Aufteilung an der Häufigkeit der Nutzung. Wenn nichts vereinbart ist, richtet sich die Kostenaufteilung nach dem Nutzungsverhältnis. Lässt sich dieses nicht ermitteln, teilen beide Parteien die Unterhaltskosten hälftig auf.

Was passiert bei einem Verkauf des Grundstücks?

Da sich die Grunddienstbarkeit stets auf das Grundstück und nicht auf den Eigentümer bezieht, bleibt sie auch bei einer Veräußerung des Grundstücks bestehen. Dies gilt sowohl beim Verkauf des belasteten Grundstücks als auch beim Verkauf der begünstigten Immobilie.

Wer also auf die Nutzung des über das Nachbargrundstück führenden Weges angewiesen ist, um auf sein Grundstück zu gelangen, muss nicht befürchten, dass bei einem Eigentümerwechsel die Grunddienstbarkeit in Frage gestellt wird.

Wer darf eine Grunddienstbarkeit löschen?

Die Grunddienstbarkeit soll sicherstellen, dass der Eigentümer des begünstigten Grundstücks dieses dauerhaft ohne Einschränkungen nutzen kann. Daher kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Dienstbarkeit nicht löschen – dies ist alleine deren Nutzer vorbehalten. Erst wenn dieser eine Löschungsbewilligung ausspricht, kann die jeweilige Grunddienstbarkeit im Grundbuch gelöscht werden.

Möglich sind lediglich bauliche Änderungen, die dem Begünstigten eine gleichwertige Nutzung wie zuvor ermöglichen. Dies wäre beispielsweise die Änderung des Wegverlaufs, wenn der Eigentümer auf dem bisherigen Weg eine Garage errichten will. Dabei muss er jedoch sicherstellen, dass die Nutzungsmöglichkeiten des Begünstigten nicht eingeschränkt werden. Und: Die dafür anfallenden Kosten muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks selbst tragen.

Wann erlischt eine Grunddienstbarkeit?

Laut Beschluss des OLG Celle vom 15.08.2016, Az.: 4 U 55/16, erlischt die Grunddienstbarkeit zudem, wenn der Vorteil, den sie gewähren sollte, nicht mehr existiert. In diesem Fall lag zwischen den zwei Grundstücken ein drittes, für welches kein Wegerecht bestand. Deshalb konnte das Wegerecht seinem Zweck, das begünstigte Grundstück zugänglich zu machen, nicht mehr dienen. Somit erlosch es. Auch in Fällen, wo etwa das nachgelagerte Grundstück durch vollständige Überbauung keinerlei Zugang mehr zu dem dienenden Grundstück aufweist, kann das Wegerecht beendet werden.