Grundbucheintrag und Grundbuchauszug

Was ist ein Grundbucheintrag?

Jedes einzelne Grundstück in Deutschland muss nach § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Kaufverträge, Belastungen und Rechte werden hier eingetragen. Ändern sich Besitzverhältnisse, Hypotheken, eingetragene Wohnrechte oder Ähnliches, wird dies im Grundbucheintrag vermerkt. Ist jemand am Kauf eines Grundstücks interessiert, kann er sich so vor dem Abschluss eines Kaufvertrages informieren.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchauszug handelt es sich um eine schriftliche Ausfertigung aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Er gibt als alle Informationen aus dem Grundbucheintrag wieder, listet also alle Informationen zu Eigentumsverhältnissen, Hypotheken und Grundschulden auf.

Insbesondere Käufer und Verkäufer eines Grundstücks sowie Notare und Kreditgeber sind auf Grundbuchauszüge angewiesen. Eigentümer eines Grundstücks benötigen einen Grundbuchauszug, um bei einem Immobilienverkauf nachweisen zu können, dass das Grundstück tatsächlich ihnen gehört. Benötigt der Eigentümer einen Kredit bei der Bank, muss er bei einer Beleihungsprüfung ebenfalls den Grundbuchauszug vorlegen.

Wie sieht ein Grundbucheintrag bzw. Grundbuchauszug aus?

Der Grundbuchauszug gibt Eigentümer einen Einblick in das Grundbuch. Jeder Grundbucheintrag und entsprechend auch der Auszug ist stets nach dem gleichen, einheitlichen Muster aufgebaut und in fünf Abschnitte gegliedert.

Aufschrift

Auf dem Deckblatt befinden sich der Name des zuständigen Amtsgerichts, das Blatt sowie der Band des Grundbuchs.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind alle Angaben zu Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstücks verzeichnet. Außerdem findet sich hier eine Auflistung des Wohneigentums. Auch das Erbbaurecht und Wegerecht sind hier festgehalten.

Abteilung I (Eigentumsverhältnisse)

Dieser Abschnitt beinhaltet alle Daten der Eigentumsverhältnisse. Sowohl das Datum der Eintragung als auch der Name des Eigentümers und die Grundlage der Eintragung sind hier vermerkt. Gründe für die Eintragung sind beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Zwangsversteigerungen. Für den Fall, dass ein Grundstück mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte aufweist, enthält Abteilung I des Grundbuchauszugs auch Informationen zu den Anteilen und zum Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis der Eigentümer. Wechselt der Besitzer des Grundstücks, müssen die Einträge in diesem Abschnitt entsprechend angepasst werden.

Abteilung II (Beschränkungen, Lasten und Rechte)

In diesem Bereich stehen alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks. Beispiele für Beschränkungen sind unter anderem Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke. Zu den Lasten zählen Nießbrauchrechte, Erbbaurecht, Reallasten, Vorkaufsrechte oder Wegerechte.

Rechte

Grundstücke können mit den unterschiedlichsten Rechten belastet sein. In Bergbaugebieten ist zum Beispiel der sogenannte Bergschädenverzicht eingetragen. Daraus resultiert, dass ein potenzieller Käufer akzeptiert, dass er für Schäden auf dem Grundstück, die durch die frühere Bergbautätigkeit entstehen, keine Entschädigung erhalten wird. Eine solche Belastung kann sich auf den Kaufpreis des Grundstücks auswirken.

Wegerecht und Wohnrecht

Ähnlich sieht es mit eingetragenen Wege- oder Wohnrechten aus. Wer dauerhaft einem Nachbarn ein Wegerecht über sein Grundstück einräumen muss, ist in seiner freien Verfügbarkeit über das eigene Grundstück eingeschränkt. Wenn ein Mieter ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, hat auch das, Auswirkungen auf den Wert des jeweiligen Grundstücks. Ein Grundbuchauszug informiert den Käufer im Vorfeld darüber, mit welchen Rechten und Belastungen er sich auseinandersetzen muss.

Abteilung III (Grundpfandrechte)

Abteilung III führt alle Grundpfandrechte wie Grundschulden, Rentenschuld und Hypotheken auf. Grundschulden entstehen beispielsweise bei der Aufnahme einer Baufinanzierung, wenn das Grundstück als Sicherheit angegeben wurde. Aus diesem Grund interessieren sich vor allem Banken für einen Auszug aus der Abteilung III des Grundbuchs.

Belastungen durch Hypotheken

Mit einer Hypothekenbelastung sichert sich der Darlehensgeber das Recht, bei nicht bezahlten Raten das Grundstück und die Immobilien zu pfänden oder mittels einer Zwangsversteigerung einen Schuldenausgleich zu erzwingen. Deshalb nennt man eine durch einen Grundbucheintrag abgesicherte Hypothek dingliche Sicherung. Wichtig ist dabei die Rangfolge. Hypotheken werden in der Regel erstrangig eingetragen, wenn es keinen Grundbucheintrag gibt, der das verhindert. Ein erstrangiger Grundbucheintrag sorgt dafür, dass im Fall einer Zwangsversteigerung diese Schulden als erste beglichen werden.

Erstrangiger Grundbucheintrag gesetzt: Was passiert mit der Hypothek?

Ist bereits ein erstrangiger Grundbucheintrag vorhanden, wie es zum Beispiel bei einem Bergschädenverzicht sein kann, gibt es zwei Optionen. Entweder akzeptiert der Hypothekengeber den Eintrag an zweiter Stelle. Das hat aber meist Auswirkungen auf die genehmigungsfähige Höhe des Darlehens (Beleihungswert) und auf die Zinsen, die der Darlehensnehmer bezahlen muss. Eine andere Möglichkeit ist, einen Antrag auf Änderung der Rangfolge zu stellen. Damit muss aber der Inhaber des ersten Ranges im Grundbuch einverstanden sein. Dann könnte die Hypothek wie gewünscht an erster Stelle im Grundbuch stehen.

Darlehen ohne Grundbucheintrag

Unter gewissen Umständen ist es möglich, bei einer Baufinanzierung kleinere Darlehen auch ohne Grundbucheintragung zu erhalten. Bausparkassen erklären sich zum Beispiel häufig mit einer sogenannten Negativerklärung einverstanden. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, keine weiteren Darlehen mehr aufzunehmen. Tut er es dennoch, muss er mit der sofortigen Kündigung des Finanzierungsanteils rechnen, der gegen eine Negativerklärung gewährt worden ist.

Wer eine kleinere Summe für die Renovierung oder Modernisierung benötigt, kann einen Modernisierungskredit aufnehmen. Dieser Ratenkredit geht meist mit höheren Zinssätzen einher, die wegfallenden Notar- und Grundbuchkosten können sie aber ausgleichen.

Kosten für einen Grundbucheintrag

Die Kosten für eine Grundbucheintragung richten sich nach dem Kaufpreis. Um sich das Recht auf das Grundstück zu sichern, wenn die Finanzierung noch nicht feststeht, kann eine Auflassungsvormerkung beantragt werden. Den Grundbucheintrag und auch die Vormerkung übernimmt ein Notar. Hier fallen also zusätzliche Kosten nach der Gebührenverordnung für Notare an, die sich ebenfalls am Kaufpreis orientieren.

Zusammen mit der Grundsteuer und den Kosten für den Kaufvertrag kommt hier ein erheblicher Betrag für die Baunebenkosten zusammen. Dieser Kapitalbedarf sollte bei der Finanzierungsplanung nicht vergessen werden. Viele Banken setzen voraus, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bestritten werden.

Kosten berechnen

Den Grundbucheintrag ändern

Geändert wird der jeweilige Grundbucheintrag, wenn ein Kaufvertrag vorliegt und die Eigentumsverhältnisse sich ändern. Unter Umständen sind aber auch aufgrund einer laufenden Finanzierung Änderungen notwendig. Ein Beispiel dafür ist die Umschuldung. Wechselt ein Darlehensnehmer die Bank, löscht das Grundbuchamt normalerweise die alte Hypothek und trägt die neue ein. Ein Wechsel der Bank ist unter Umständen auch ohne eine erneute Grundbucheintragung möglich. Akzeptiert der neue Darlehensgeber eine Abtretungserklärung seiner Vorgängerbank, muss keine erneute Eintragung erfolgen. Der neue Hypothekengeber tritt dann einfach in die Rechte der Vorgängerbank ein, und es entstehen keine neuen Eintragungskosten.

Grundbucheintrag einsehen und Grundbuchauszug anfordern

Das Grundbuch selbst ist ein öffentliches Register. Das Recht zur Einsicht haben neben Behörden und Notaren auch Eigentümer und Kaufinteressenten. Diese können beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Einsicht stellen. Heute führen die Ämter die Grundbücher elektronisch. Das erleichtert den Zugriff.

Personen, denen die Einsicht in das Grundbuch gestattet ist, haben auch die Möglichkeit, einen Auszug daraus zu erhalten. In der Regel sendet das Grundbuchamt Grundbuchauszüge nicht per Post oder Fax zu. Einen Antrag dürfen Berechtigte aber schriftlich per Post oder Fax beim Grundbuchamt stellen. Das Recht, einen Grundbuchauszug zu beantragen, haben allerdings nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Zu diesen zählen beispielsweise Mieter, Gläubiger und Kreditgeber.

Grundbuchauszug online beantragen

Heutzutage gibt es viele Anbieter, bei denen Berechtigte einen Grundbuchauszug auch online beantragen können. Diese Angebote sind beliebt, denn schließlich lässt sich dadurch der Gang zum Grundbuchamt sparen. Allerdings werden für die Dienste oft hohe Gebühren fällig.

Welche Kosten entstehen beim Grundbuchauszug?

Alle Gebühren für einen Grundbuchauszug sind vom Gesetz vorgeschrieben. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 Euro, eine beglaubigte Abschrift 20 Euro. Wer lediglich in das Grundbuch einsehen möchte, muss keine Gebühren zahlen.