Gestehungskosten

Gestehungskosten bei Immobilien

Die Gestehungskosten bei einer Immobilie gehen weit über die reinen Baumaterialien hinaus. Sie umfassen bei einem Neubau letztendlich alle Aufwendungen, die der Bauherr tätigen muss, um von „nichts“ zu einem bezugsfertigen Gebäude zu kommen. Dies beginnt mit dem Kauf des Grundstücks und den damit einhergehenden Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, eventuell Maklercourtage und die Kosten für Notar und Gericht.

Ist das Grundstück bereits erschlossen, muss er sich darum nicht mehr kümmern. Andernfalls stehen die Erschließungskosten ins Haus.

Im nächsten Schritt benötigt er einen Architekten, der zum einen das Objekt entwirft, zum anderen die Bauanfrage stellt und entsprechend mit dem Bauamt kommuniziert. Für die Baugenehmigung müssen ebenfalls Gebühren entrichtet werden.

Der Architekt muss jetzt für den eigentlichen Bauprozess die genauen Gestehungskosten kalkulieren. Auch wenn seine Tätigkeit für den Grundstückskauf nicht unbedingt notwendig ist, macht es Sinn, die Baukosten schon im Vorfeld zu ermitteln. Nur auf dieser Grundlage, Grundstückspreis, Kaufnebenkosten, eventuell Erschließungskosten und tatsächlichen Baukosten lässt sich genau abschätzen, mit welchem finanziellen Rahmen der Bauherr rechnen muss. Die Bauversicherungen während der Bauzeit fließen ebenfalls in die Gestehungskosten ein.

Wurde das Grundstück mit den Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln erworben, bezieht sich eine mögliche Finanzierung nur auf den eigentlichen Neubau. Nebenkosten der Finanzierung, beispielsweise für die Grundschuldbestellung, fließen ebenfalls in die Gestehungskosten ein. Dies gilt auch für die bei einem Neubau üblicherweise anfallenden Bauzeitzinsen.

Die genaue Kalkulation aller Gestehungskosten ist notwendig, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Diese ist im Grunde unmöglich, wenn das bereits bewilligte Darlehen die Grenzen des finanziell Machbaren des Bauherrn erreicht hat. Nicht fertiggestellte Außenanlagen oder Gebäude, die längere Zeit ohne Außenanstrich stehen, zeugen davon, dass der Bauherr oder der Architekt bei den Gestehungskosten nicht sauber kalkuliert hat.

Neubauten durch einen Bauträger

Erfolgt der Erwerb eines Neubaus durch einen Bauträger, ist ein wesentlicher Teil der Gestehungskosten mit dem Kaufpreis identisch und birgt keine Überraschungen mehr. Für den Erwerber kommen lediglich die Erwerbsnebenkosten dazu, Finanzierungskosten und die Bereitstellungszinsen für die noch nicht ausgezahlten Darlehenstranchen.

Gestehungskosten für Strom

Auch wenn die Kalkulationen der Energieerzeuger für den Verbraucher am Ende weniger interessant sind, denn es zählen der Preis pro kW/h und der Grundpreis, ist es ganz interessant zu wissen, wie sich die Gestehungskosten für Strom ermitteln. Auf dieser Grundlage lässt sich vergleichen, welches die günstigste Energiequelle ist, und wie sich die Folgekosten für den Neubau möglichst geringhalten lassen.

In die Gestehungskosten für Strom fließen folgende Größen ein:

• Die Investitionsausgaben für das Kraftwerk,
• Jährliche Gesamtkosten pro Tonne,
• Produzierte Strommenge im Betrachtungsjahr in kW/h,
• Der reale kalkulatorische Zinssatz auf die Investition,
• Die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Kraftwerks,
• Das Betrachtungsjahr während der Nutzungsperiode.

Diese Eckdaten sind jedoch bezüglich der einzelnen Stromgewinnungsarten defizitär. Sie müssen noch um weitere Gestehungskosten ergänzt werden. Bei Steinkohle sind die Folgeschäden, beispielsweise Auspumpen der Abbaugelände oder Stützungsmaßnahmen im Bergbau für das Umfeld bei den Abbaugebieten, nicht berücksichtigt. Braunkohleabbau richtet laut Aussage des Wirtschaftsministeriums weniger gravierende Schäden an.

Erdgas hat den Nachteil, dass es fast vollständig importiert werden muss. Die Kosten für den Leitungsbau sind in den Investitionskosten enthalten, die reinen Transportkosten, die auch bei einem Durchfluss durch Leitungen entstehen, nicht.

Kernenergie war zwar ursprünglich recht günstig bei den Gestehungskosten. Teuer wird es aber mit dem Rückbau der Anlagen.

Die geringsten Gestehungskosten bei Strom fallen für die Gewinnung aus regenerativen Energien an. Gerade Solarfarmen zählen hier zu den Spitzenreitern. Hier mindern sich die Gestehungskosten relativ mit jedem Kollektor, der zusätzlich installiert wird. Auch wenn Solarstrom vom eigenen Dach bei dieser Form der Stromgewinnung teurer ist als Solarstrom aus einer Solarfarm, stellt er auch unter Berücksichtigung für die Gestehungskosten am eigenen Haus mit die günstigste Lösung für Eigenheimbesitzer dar.

Gestehungskosten Wärme

Die Ermittlung der Gestehungskosten für Wärme unterscheidet sich von der Ermittlung für Strom. Die Gestehungskosten für Wärme beziehen sich in erster Linie auf die Heizung, die Wärme erzeugt. Bezugsgröße für die Wärmegestehungskosten ist die gemessene Einheit. Dies kann eine Wattstunde (Wh), eine Kilowattstunde (kW/h) oder eine Gigawattstunde (gW/h) sein. Während der Preis für eine Wattstunde in Cent angegeben wird, können es bei der Kilowattstunde Cent oder Euro sein. Der Preis für die Gigawattstunde wird nur in Euro angegeben.

Im ersten Schritt zur Ermittlung der Wärmegestehungskosten wird die Investition in die Heizungsanlage berücksichtigt. Diese unterstellt zum einen Finanzierung mit jährlicher Zins- und Tilgungszahlung über einen vorgegebenen Zeitraum hinweg. Zum anderen fließen auch die Kosten für den Schornsteinfeger, Wartungs- und Reparaturkosten mit ein.

Ergänzt werden diese fest kalkulierten Kosten um die variablen Kosten der Wärmelieferung. Heizöl bietet sich hier als Beispiel an. Der Preis für einen vollen Öltank variiert von Füllung zu Füllung, kann also im Vorfeld nicht konkret kalkuliert werden. Vor diesem Hintergrund dürfen die Wärmegestehungskosten nicht mit den Verbrauchskosten für Wärme gleichgesetzt werden. Warum ist die Kenntnis der Wärmegestehungskosten für einen Privathaushalt interessant?

Anhand dieser Kennziffer lassen sich einzelne Heizungen auf ihre Wirtschaftlichkeit hin vergleichen. Sie beantwortet die Frage: Was kostet meine Wärme und was würde sie mit einer anderen Heizung kosten?

Weitere mögliche Gestehungskosten

Private Verbraucher werden kontinuierlich mit Gestehungskosten konfrontiert. Die maschinelle Fertigung eines Produktes bedingt Gestehungskosten, die sich im Kaufpreis niederschlagen. Das gilt für ein Auto genauso wie für einen Liter Milch oder das Implantat beim Zahnarzt.

Der Hersteller kalkuliert alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Gestehung anfallen. Dazu zählen auch Personalkosten und der geplante Verkaufserlös.