Eigentümergemeinschaft und Eigentümerversammlung

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus den Personen zusammen, die gemeinsam eine Immobilie erworben haben. Um klare Grenzen zwischen dem persönlich genutzten Anteil und dem Teil der Anlage, der allen zur Verfügung steht, zu ziehen, unterscheidet das WEG zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

• Gemeinschaftseigentum: beispielsweise Treppenhaus oder Waschküche
• Sondereigentum: Die Wohnung mit den Innenwänden und dazugehöriger Keller oder Garagen.
• Sondereigentum mit Sondernutzungsrecht: Beispielsweise ein Gartenanteil mit alleinigem Nutzungsrecht durch die Bewohner einer in der Teilungserklärung benannten Wohnung.
• Teileigentum: Sondereigentum mit dem prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Eigentümergemeinschaft kann beispielsweise nur gemeinsam darüber entscheiden, welche Farbe die Fassade haben soll. Das betrifft auch die Außenwand des eigentlich zum Sondereigentum gehörenden Balkons.

Der Hausverwalter

Bereits eine Wohnanlage mit sechs Wohneinheiten dürfte Schwierigkeiten haben, die notwendigen Verwaltungsaufgaben gemeinsam durchzuführen. Wer hat Kontovollmacht, wer kümmert sich um den Hausmeister?

Diese Aufgaben liegen meist in der Hand des Verwalters. Dieser muss, gemäß Paragraf 20 WEG, von der Eigentümergemeinschaft bestellt werden.

In größeren Wohnanlagen ist es nicht unüblich, dass der Verwalter von einem aus einigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft bestehendem Verwaltungsbeirat unterstützt wird.

Der Beirat wird von den Eigentümern üblicherweise für die Dauer von zwei Jahren gewählt.

Aufgaben des Hausverwalters

Der Verwalter übernimmt die "kaufmännische Leitung" der Immobilie. Er vertritt die Gemeinschaft gegenüber Dritten. Er wird von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung bestimmt und erhält in der Regel einen mehrjährigen Vertrag. Laut WEG beträgt die maximale Vertragsdauer jedoch fünf Jahre.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung übernimmt er die Rechnungslegung, gibt einen Rechenschaftsbericht, erstellt die Nebenkostenabrechnung und wird, so er in den Augen der Eigentümer ordentlich gearbeitet hat, entlastet.

Der Haushaltsplan

Zentrale Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist die Abstimmung über die Annahme oder Ablehnung des Haushaltsplanes. Dieser wird durch den Verwalter erstellt. Er umfasst die Planung aller Ausgaben für das kommende Jahr auf der einen Seite und die Finanzierung davon auf der anderen Seite.

Besonders die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage führt immer wieder zu Diskussionen. Gleiches gilt, wenn die Instandhaltungsrücklage geschont und durch eine einmalige Sonderumlage für anstehende Maßnahmen ersetzt werden soll.

Wohnungseigentümerversammlung – Grundlage ist das WEG

Die Wohnungseigentümerversammlung ist bereits ab zwei Eigentümern Pflicht. Das WEG regelt sowohl die Rechte als auch die Pflichten der Eigentümer. Die Ausübung einiger dieser Rechte und Pflichten bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Dies geschieht im Rahmen der Eigentümerversammlung die mindestens einmal im Jahr abgehalten werden muss. Dabei werden mögliche bauliche Maßnahmen festgelegt und über die Höhe des Hausgeldes entschieden.

Es ist die Aufgabe des Hausverwalters, die Einladung zur WEG-Versammlung schriftlich an die Mitglieder der Gemeinschaft zu versenden. Die Vorlaufzeit muss mindestens zwei Wochen betragen. Damit ist sichergestellt, dass die einzelnen Eigentümer noch Zeit haben, eigene Tagesordnungspunkte einzureichen. Der Verwalter übernimmt auch die Leitung der Eigentümerversammlung.

Gewichtung der Stimmanteile

Für die Gewichtung der Stimmanteile bei Abstimmungen gibt es drei Schlüssel:

• Nach Größe des Miteigentumsanteils (Wertprinzip)
• Eine Stimme je Wohneinheit (Objektprinzip)
• Eine Stimme je Eigentümer (Kopfprinzip)

Das Wertprinzip findet am wenigsten Anwendung, da es einen unnötigen Aufwand bei der Auszählung der Stimmen bedeutet. Es müssten jedes Mal die Miteigentumsanteile addiert werden, die einfache Abstimmung per Handzeichen wäre nicht möglich.

Der Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung

Zunächst stellt der Verwalter die Beschlussfähigkeit fest. Die Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn die Anzahl der Erschienenen in der Summe die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentiert. Ist dies nicht gegeben, hat der Verwalter die Möglichkeit, eine neue Eigentümerversammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen. Er kann in der Einladung bereits darauf hinweisen, dass die dann gefassten Beschlüsse auch bindend sind, wenn nicht die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten ist.

Nach Feststellung der Beschlussfähigkeit wird der Schriftführer für die Protokollierung der Versammlung bestellt. Die Protokolle der Eigentümerversammlung sollten die Eigentümer für den Fall eines Verkaufs aufheben, da diese für mögliche Erwerber extrem wichtig sind. Es folgt die Entlastung des Verwalters, die Bestätigung des Protokolls der vergangenen Eigentümerversammlung und die Annahme der Hausgeldabrechnung des zurückliegenden Kalenderjahres.

Abstimmung der Beschlüsse

Im Rahmen des Rechenschaftsberichtes informiert der Verwalter Eigentümer über die Mittelverwendung des Hausgeldes und die Kontostände der Konten der Eigentümer. Üblicherweise genügt für die Annahme von Beschlüssen die einfache Mehrheit. Abweichungen gibt es nur, wenn diese im Gesetz oder in der Teilungserklärung vorgesehen sind. Es muss allerdings Einstimmigkeit bei der Abstimmung geben, wenn

• Änderungen der Teilungserklärung
• Bauliche Veränderungen
• Verbot der Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung
• Umlaufbeschlüsse

anstehen. Unter einem Umlaufbeschluss versteht man eine Abstimmung ohne Eigentümerversammlung, in rein schriftlicher Form.

Der Verwalter stellt dann den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr vor und lässt darüber abstimmen. Üblicherweise gibt es einige Diskussionen mit anschließender Annahme des Vorschlags. Der Wirtschaftsplan sieht unter anderem die Höhe des Hausgeldes vor, aus dem der Verwalter bezahlt und die Instandhaltungsrücklagen gebildet werden.

Alle Beschlüsse müssen klar formuliert sein und dürfen keinen Spielraum für Interpretationen lassen. Ist dies der Fall, ist der Beschluss anfechtbar.

Die hier aufgezählten Tagesordnungspunkte sind bei allen Eigentümerversammlungen identisch. Erst nachdem diese Punkte abgehandelt wurden, kommt es zu den Abstimmungen über die für die Wohnanlage individuellen Punkte.

Läuft der Verwaltervertrag aus, kann der Verwalter entweder erneut bestätigt werden oder er tritt in einer Abstimmung gegen andere Bewerber an. Alle zwei Jahre wird üblicherweise der Verwaltungsbeirat, ein Gremium aus Eigentümern gewählt. Dieses unterstützt den Verwalter und nimmt auch die Prüfung der Abrechnungen vor.

Wer an der Teilnahme verhindert ist, kann eine andere Person für die Eigentümerversammlung per Vollmacht entsenden.

Die außerordentliche Eigentümerversammlung

Neben der gesetzlich vorgeschriebenen ordentlichen, einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung ist auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung möglich. Diese greift in der Regel, wenn es ein Thema in Bezug auf die Wohnanlage gibt, welches den Rahmen der ordentlichen WEG-Versammlung sprengen würde.

Dazu könnte beispielsweise die beantragte Vertragskündigung des Verwalters aufgrund von entstandenem Misstrauen sein oder eine Objektsanierung, die mit größeren Kosten für die Eigentümer verbunden ist.

Voraussetzung für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist die schriftliche Aufforderung an den Verwalter mit der Angabe des Grundes und dem Zweck dafür. Der Antrag muss von mehr als einem Viertel der Eigentümer gestellt werden (Paragraf 24, Abs. 2, Wohnungseigentumsgesetz).

Für die außerordentliche Eigentümerversammlung gilt die gleiche Einladungsfrist wie für die reguläre Zusammenkunft.

Machen Sie sich vor dem Wohnungskauf ein Bild von den Miteigentümern

Je größer die Anzahl der Wohneinheiten in einer Wohnanlage ist, um so heterogener fällt die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft aus, was zu Konflikten führen kann:

• Wird eine Wohnanlage überwiegend fremd vermietet, liegt der Fokus der meisten Eigentümer auf einer hohen Mietrendite. Eigennutzer scheitern oft mit Versuchen, beispielsweise den Garten durch Gärtner häufiger pflegen zu lassen oder nicht notwendige Schönheitsarbeiten durchführen zu lassen.
• Handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft mit überwiegend älteren Bewohnern, haben Familien mit Kindern häufig einen schweren Stand.

Diese Konflikte werden letztendlich in der Eigentümerversammlung ausgetragen. Diese können je nach Homogenität oder Heterogenität der Eigentümergemeinschaft durchaus lebhaft bis angespannt verlaufen.

Eigentümergemeinschaft Grundstück

Üblicherweise hat die Eigentümergemeinschaft bei einem Mehrfamilienhaus mit Teilungserklärung kein Mitspracherecht, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. Der Käufer tritt in die Rechtsnachfolge beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Etwas anders verhält es sich bei der Eigentümergemeinschaft eines Grundstücks. In Bezug auf die Nutzung können durchaus unterschiedliche Vereinbarungen zugunsten bestimmter Eigentümer getroffen werden. Kommt es aber zum Verkauf, kann dieser nur einstimmig beschlossen werden, sofern es keine abweichende vertragliche Regelung gibt. Ein Mehrheitsbeschluss setzt noch nicht durch, dass auch alle Eigentümer bei dem Notar erscheinen und den Kaufvertrag unterschreiben.

Eigentümergemeinschaften an einem Grundstück, sei es bebaut oder unbebaut, treten häufig im Erbschaftsfall auf. Nicht ohne Grund enden aus dem Erbe resultierende Streitigkeiten am Ende in einer Zwangsversteigerung.

Eigentümergemeinschaften bei einem Grundstück können auch im Rahmen einer geplanten Bebauung durch gesellschaftlichen Erwerb begründet sein. In diesem Fall sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer allerdings vertraglich geregelt.

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung geht über eine klassische Hausordnung hinaus. Sie regelt auch wesentliche finanzielle Dinge. Wer sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt, sollte bei der Besichtigung unbedingt einen Blick in die Gemeinschaftsordnung werfen. Folgende Punkte basieren unter anderem auf der Gemeinschaftsordnung:

• Regelungen bezüglich des Sondereigentums
• Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
• Kostenverteilung
• Stimmrechtsverteilung
• Instandsetzung
• Regelungen zur Tierhaltung
• Bestellung eines Verwalters
• Nutzung des Gartens