Eigenbedarfskündigung

Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Im folgenden Feld können Vermieter "Mietvertrag: Ordentliche Kündigung durch Vermieter" angeben, um ein Muster für die Kündigung des Mietvertrags zu erhalten. Wählen Sie Eigenbedarf als Kündigungsgrund aus und geben Sie die genauen Gründe für den Eigenbedarf an. Anschließend können Sie Ihre Eigenbedarfskündigung bequem verschicken.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtens?

Im Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Eigenbedarfskündigung nur mit einem einzigen Satz erwähnt. Demnach muss der Vermieter selbst, seine Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushalts ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung haben.

Für die Eigenbedarfskündigung sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe in schriftlicher Form anzugeben. Es muss ein deutlicher Nutzungs- und Überlassungswillen erkennbar werden. Floskeln wie "Es besteht Eigenbedarf" sind nicht ausreichend. Daher ist es erforderlich, dass der Vermieter den Namen der einziehenden Person, sein Verwandtschaftsverhältnis zu ihr und den Grund für die Anmeldung des Eigenbedarfs angibt. Darüber hinaus besteht die Notwendigkeit, den gewählten Termin zu begründen und den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Unzulässig ist eine Kündigung, wenn sie offensichtlich der Neuvermietung zu einem höheren Preis dient. Der Mieter darf durch die Kündigung weder eingeschüchtert noch an der Wahrnehmung seiner berechtigten Interessen gehindert werden.

Alle weiteren Bedingungen, die eine Kündigung bei Eigenbedarf durch den Vermieter erfüllen muss, ergeben sich aus dem Recht zur ordentlichen Kündigung. Zusätzliche Regelungen sind deshalb nicht notwendig.

Einschränkungen für den Vermieter

Vermieter, die ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen einige Einschränkungen beachten. Zum Beispiel, wenn der Vermieter im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen besitzt, die leer stehen, braucht er sehr gute Gründe, wieso es gerade diese Wohnung sein muss. Außerdem ist er in diesem Fall verpflichtet, dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten.

Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf einer Immobilie

Wer beim Hauskauf keine leerstehende Immobilie findet, kann eine vermietete Immobilie kaufen. Doch laut § 566 BGB übernimmt der Käufer das Mietverhältnis unverändert. Beim Wohnungskauf gelten also die gleichen Regeln für die Eigenbedarfskündigung als sonst: Der neue Besitzer muss die gleichen Fristen einhalten und seinen Bedarf im Kündigungsschreiben überzeugend darlegen.

Eigenbedarfskündigung nur für bestimmte Personen möglich

Eigenbedarf als Kündigungsgrund anzugeben, steht lediglich natürlichen Personen zu. Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften oder Kommunen ist dies nicht möglich. Vermieter dürfen Mietern zudem nur kündigen, wenn sie die Wohnung für sich, für Verwandte oder für Haushaltshilfen beziehungsweise Pflegepersonal brauchen. Zu den gestatteten Personengruppen zählen vor allem:

• Enkel und Kinder
• Eltern und Großeltern
• Nichten und Neffen
• Getrenntlebende Ehepartner (ohne Scheidungsantrag)
• Schwiegereltern und -kinder (nur bei bestehender Ehe)
• Eingetragene Lebenspartner (ohne Aufhebungsvertrag)

Es ist ebenso möglich, Eigenbedarf für Großnichten und -neffen, für Stiefenkel sowie für Cousinen und Cousins geltend zu machen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall nachweisen, dass eine besonders enge Bindung zu der Person besteht. Ob dies auch gilt, wenn es sich um eine Schwägerin beziehungsweise einen Schwager, Stiefeltern beziehungsweise -kinder oder um Tanten und Onkel handelt, ist bis zum aktuellen Zeitpunkt nicht eindeutig geklärt. Für Freunde oder Bekannte kann der Vermieter dagegen keinen Eigenbedarf anmelden.

Fristen für Vermieter

Für eine Eigenbedarfskündigung sind Fristen vorgesehen, innerhalb derer der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss. Diese richten sich nach der Länge seiner Wohndauer:

• 3 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren
• 6 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren
• 9 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab 8 Jahren

Bundesweit gelten zudem Sperrfristen von 3 Jahren, wenn Wohnraum durch Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In bestimmten Großstädten und Regionen wie Berlin, Hamburg und München, wo Wohnraum besonders knapp ist, gelten zum Teil längere Sperrfristen, die von Gemeinden und Städten jederzeit verlängert werden können.

Um schneller an ihren Besitz zu kommen, können Vermieter Mietern etwa mit einer Abfindung für den Auszug oder dem Angebot einer Ersatzwohnung entgegenkommen.

In welchen Fällen tritt der Kündigungsschutz vor Eigenbedarf ein?

Es gibt auch Umstände, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, obwohl der Vermieter sich an alle Formalitäten gehalten hat. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung bereits bestand oder sich der Bedarf schon absehen ließ. Kommt es zu einer entsprechenden Situation, dürfte es sich jedoch oftmals schwierig gestalten, die notwendigen Beweise zu erbringen. Des Weiteren besteht seitens des Mieters ein Kündigungsschutz vor Eigenbedarf, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die dies explizit besagt.

Zusätzlich muss der angemeldete Wohnbedarf als verhältnismäßig gelten. Eigenbedarf für eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 100 Quadratmetern anzumelden, ist daher nicht angemessen, wenn beispielsweise lediglich eine Person – etwa ein Schüler oder Student – einziehen soll. Selbiges gilt für die Nutzung als Hobbywerkstatt, als Arbeitszimmer oder wenn die Immobilie dann mehr als sechs Monate pro Jahr leer steht. Tritt der Grund für den Eigenbedarf nicht mit Sicherheit ein, ist die Kündigung ebenfalls ungültig. Verfügt der Vermieter über eine ähnliche Wohnung im selben Mietobjekt, die frei ist, muss er diese dem Mieter anbieten. Tut der Eigentümer dies nicht, liegt ein Rechtsmissbrauch vor, infolgedessen die Kündigung nicht rechtens ist.

Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung

Viele Mieter wehren sich rechtlich gegen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf, weil ein erzwungener Wohnungswechsel handfeste finanzielle Probleme mit sich bringt. Ein Kündigungsschutz tritt dann ein, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet, die trotz der Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können dann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gleichen Konditionen verlangen.

Gründe für einen Widerspruch

Gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen kann sich aufgrund der Härtefallklausel beispielsweise in folgenden Fällen lohnen:

• Schwangerschaft
• Abschlussphase einer Ausbildung (Schreiben der Bachelor- oder Masterarbeit)
• Krankheit sowie Alter des Mieters
• Drohende Suizidgefahr
• Starke Verwurzelung mit dem direkten Umfeld

Ein Härtefall sorgt je nach Ausgangslage zumindest für einen befristeten Zeitraum dafür, dass die Mietpartei weiter in der Wohnung bleiben kann. Handelt es sich bei der von der Kündigung betroffenen Person beispielsweise um eine über 80 Jahre alte Frau, deren Gesundheitszustand ein Umzug erheblich beinträchtigen würde, kann ein derartiger Fall vorliegen. Wenn aber allein die Tatsache vorliegt, dass der Wohnungswechsel aufwendig und kostspielig sei, reicht das für die Härtefallklausel nicht aus – ebenso wenig, dass Kinder die Schule und ihre gewohnte Umgebung wechseln müssen.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter Mietparteien unter dem Vorwand des Eigenbedarfs kündigen – beispielsweise, um die Miete zu erhöhen. Wer aufgrund eines angemeldeten Eigenbedarfs auszieht und im Nachhinein feststellt, dass der Eigentümer die Wohnung nicht wie angegeben nutzt beziehungsweise den Bedarf nur vorgetäuscht hat, dem steht Schadensersatz zu. Als ersatzfähig gelten nicht nur Anwalts- und Umzugskosten, sondern unter anderem auch Renovierungs- und Mietmehrkosten.