Aufteilungsplan
Ein Aufteilungsplan ist ein zentrales Dokument im Immobilienrecht, das die exakte Abgrenzung und Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Immobilie oder Wohnanlage visualisiert und festlegt.
- Das Wichtigste in Kürze
- Was umfasst ein Aufteilungsplan?
- Worin besteht der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
- Welche rechtliche Bedeutung hat der Aufteilungsplan?
- Was kostet die Erstellung eines Aufteilungsplans?
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen ist aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, wie die Wohnungen zugeschnitten und voneinander abgegrenzt sind.
- Der Aufteilungsplan ist ein Bestandteil der Teilungserklärung, die im Grundbuch hinterlegt ist und die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum detailliert regelt.
- Weil das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, sind die Angaben im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung rechtlich bindend, auch wenn beispielsweise der Eigentümer der Wohnung gegenüber einem Kaufinteressenten andere Angaben macht.
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Was versteht man unter einem Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist ein Teil der Dokumente, die für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen erforderlich sind. Während bei einem Einfamilienhaus Gebäude und Grundstück dem Eigentümer als Ganzes gehören, sind die Eigentumsverhältnisse bei Gebäuden mit mehreren einzelnen Wohnungen komplexer.
Zunächst wird die Eigentümerschaft an der gesamten Immobilie in Bruchteilen auf die einzelnen Parteien umgelegt. Darüber hinaus bekommen die Eigentümer der einzelnen Wohnungen ein Sondernutzungsrecht an ihrer Wohnung sowie den dazugehörigen Kellerräumen und Stellplätzen zugesprochen.
Der Aufteilungsplan definiert hierbei zeichnerisch die Wohnung, für die der jeweilige Eigentümer ein Sondernutzungsrecht erhält. Es handelt sich dabei um einen Bauplan, der den Grundriss im Maßstab 1:100 darstellt.
Was umfasst ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan besteht aus zwei Elementen: den Grundrissen des Gebäudes und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Grundrisse
Im Aufteilungsplan ist jede Etage des Gebäudes inklusive Keller detailliert aufgezeichnet. Jede Wohnung wird benannt, so dass direkt ersichtlich ist, welche Räumlichkeiten zu welcher Wohnung gehören. Auch die Gemeinschaftsflächen wie Flure, Wasch- und Trockenräume oder Treppenhaus sind entsprechend gekennzeichnet. Im Untergeschoss sind die einzelnen Kellerabteile nummeriert, so dass sie mithilfe der Angaben in der Teilungserklärung den jeweiligen Wohnungen zugeordnet werden können. Gleiches gilt für die Stellplätze in der Tiefgarage und auf dem Grundstück.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wenn die Zeichnungen erstellt sind, beantragt der Eigentümer des gesamten Gebäudes – im Regelfall der Bauherr des Mehrfamilienhauses – bei der zuständigen Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung weist nach, dass jede einzelne Eigentumswohnung von den anderen Wohnungen abgetrennt ist, mit Küche, Bad und WC ausgestattet und über einen abschließbaren Zugang verfügt, der entweder ins Freie oder in einen gemeinschaftlich genutzten Flur bzw. ein Treppenhaus führt.
Worin besteht der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
Während der Aufteilungsplan in erster Linie die zeichnerische Abgrenzung der einzelnen Wohnungen darstellt, umfasst die Teilungserklärung sowohl den zeichnerischen Teil als auch den Textteil. Der Textteil der Teilungserklärung enthält unter anderem die folgenden Informationen:
- die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen, in der Regel in 1/1000, manchmal auch in 1/100 oder 1/10.000,
- die Anzahl der Wohnungen sowie die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen,
- die zu den jeweiligen Wohnungen gehörenden Sondernutzungsrechte an Kellerräumen und Stellplätzen,
- Angaben zu Stimmrechten und Aufteilung von Kosten und Lasten,
- weitere Informationen zu Grundstück, Gebäude und Gemeinschaftsflächen sowie
- die erstmalige Bestellung des Hausverwalters.
Somit handelt es sich beim Aufteilungsplan um einen Bestandteil der Teilungserklärung, der für sich alleine nur unvollständige Informationen für Eigentümer und Kaufinteressenten enthält. Erst zusammen mit dem Textteil der Teilungserklärung sind alle Angaben zur Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen vollständig.
Welche rechtliche Bedeutung hat der Aufteilungsplan?
Als fester Bestandteil der Teilungserklärung wird der Aufteilungsplan im Grundbuch hinterlegt und hat somit weitreichende rechtliche Konsequenzen. Die darin enthaltenen Daten entscheiden darüber, was als Sondereigentum gilt und welche Teile des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.
Aufgrund der Hinterlegung im Grundbuch genießen Teilungserklärung und Aufteilungsplan öffentlichen Glauben. Das bedeutet: Wenn sich beispielsweise bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung die Angaben des Verkäufers und die Angaben im Aufteilungsplan widersprechen, gilt im Zweifel der im Grundbuch beurkundete Aufteilungsplan. Damit gewährleisten Teilungserklärung und Aufteilungsplan Rechtssicherheit bei Kauf, Verkauf und Bewertung von Eigentumswohnungen.
Tipp
Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie unbedingt prüfen, ob die Angaben des Verkäufers mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen. Dies gilt insbesondere für die Zuordnung von Stellplätzen und Kellerräumen.
Was kostet die Erstellung eines Aufteilungsplans?
Die Kosten für die Erstellung eines Aufteilungsplans sind teilweise in den Planungskosten und den Gesamtgebühren für die Beurkundung der Teilungserklärung enthalten, da der Architekt bei der Erstellung der Bauzeichnungen den Aufteilungsplan bereits mit berücksichtigt und der Notar sein Honorar für die Beglaubigung der Teilungserklärung als Ganzes in Rechnung stellt.
Separate Gebühren fallen für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung an, für die das zuständige Bauamt meist zwischen 30 und 160 Euro pro Sondereigentumseinheit berechnet.
