Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Voraussetzungen und Wirkung der Auflassungsvormerkung in § 883. Sie sichert den Anspruch auf den unbelasteten Übergang des Eigentums. Bevor das Eigentum endgültig auf den Käufer übergeht, sind daher eventuelle Grundschulden oder Hypotheken, die zulasten des Verkäufers eingetragen sind, zu löschen. Der Käufer hat einen Anspruch auf eine lastenfreie Übertragung des erworbenen Eigentums.

Die Auflassung im Kaufvertrag

Die Auflassung ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrages, in dem der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer vereinbart wird. In der Regel dauert es bis zu acht Wochen, bis die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist. Darum wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums in Form einer Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der Kaufvertrag regelt den Übergang des Eigentums und besteht aus zwei Teilen:

• dem schuldrechtlichen Geschäft und
• dem dinglichen Geschäft.

Im schuldrechtlichen Teil werden die Ansprüche der Beteiligten begründet, während das dingliche Geschäft die dingliche Erfüllung der Ansprüche regelt. Das BGB beschäftigt sich in § 925 mit der Auflassung.

Voraussetzung für die Eintragung der Auflassungsvormerkung

Damit die Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann, ist nach den Vorgaben der Grundbuchordnung GBO § 13 ein Antrag erforderlich. Üblicherweise stellt der beurkundende Notar den Antrag auf Basis des notariellen Kaufvertrages, der die Bewilligung der beteiligten Personen enthält. Die Kosten für die Eintragung der Vormerkung zählen zu den Anschaffungskosten und sind vom Käufer zu tragen. Die Höhe ist abhängig vom beurkundeten Kaufpreis. Sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, greift ihre Schutzfunktion und der Verkäufer kann nicht mehr über den Besitz verfügen.

Eintragung ins Grundbuch

Zwischen der Kaufvertragsbeurkundung und der Eintragung der Auflassungsvormerkung vergeht in der Regel nur ein kurzer Zeitraum. Die Vormerkung wird in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Während aus Abteilung 1 die Eigentumsverhältnisse hervorgehen, stehen in Abteilung 2 Lasten und Beschränkungen. Dabei handelt es sich beispielsweise um Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Erbbaurechte oder die Auflassungsvormerkung, die zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung eingetragen wird. In Abteilung 3 werden Grundschulden und Hypotheken vermerkt, die üblicherweise zur Sicherung einer Baufinanzierung dienen. Nach Zahlung des Kaufpreises kann der Eigentumsübergang erfolgen und die Vormerkung wird gelöscht.

Zeitlicher Ablauf der Kaufvertragsabwicklung

Zunächst einigen sich Käufer und Verkäufer über das Geschäft und vereinbaren einen Kaufpreis. Danach folgt der Notartermin mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Dazu sind dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Wird das Geschäft zwischen einer Privatperson und einer juristischen Person, also beispielsweise einem Unternehmen, abgewickelt, müssen zwischen der Übersendung des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung mindestens 14 Tage liegen. Diese Regelung dient dem Verbraucherschutz.

Nach Beurkundung veranlasst der Notar die notwendigen Schritte zur Umschreibung des Eigentums. Neben der Beantragung der Auflassungsvormerkung kümmert sich der Notar auch um die Ablösung bestehender Grundschulden aus dem Kaufpreiserlös und leitet die entsprechenden Abläufe ein.

Der Zweck der Auflassungsvormerkung

Für den Erwerber eines Grundstücks bietet die Auflassungsvormerkung deutliche Vorteile. Auch wenn der Käufer noch nicht endgültiger Eigentümer ist, sichert die Vormerkung seinen Status bis zur Umschreibung des Eigentums und schränkt den Verkäufer bei Verfügungen über den Besitz ein.

Wird der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages insolvent, sorgt die Auflassungsvormerkung dafür, dass nicht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung auf den Besitz zugegriffen werden kann. Diese Regelung heißt relative Unwirksamkeit.

Finanziert der Käufer das Geschäft über einen Immobilienkredit, dient die Vormerkung der finanzierenden Bank als Sicherheit. Ohne Nachweis, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt ist, zahlt die Bank das Darlehen nicht aus.

Die Umschreibung des Eigentums und Löschung der Vormerkung

Im Kaufvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis fällig ist. Nach Eintritt dieser Voraussetzungen bestätigt der Notar die Fälligkeit und fordert den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf. Die Eigentumsumschreibung beantragt der Notar nach dem Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese wird nach Begleichung der Grunderwerbsteuer erstellt. Gleichzeitig mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Auflassungsvormerkung. Nach der vollständigen Abwicklung des Geschäfts wird die Vormerkung gegenstandslos.