Wie viel Haus kann ich mir leisten?

+++ Dieser Ratgeber wird regelmäßig aktualisiert. Die folgenden Informationen und Konditionen entsprechen dem aktuellen Stand im April 2021. Mögliche spätere Entwicklungen sind noch nicht berücksichtigt. +++

Der Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Aktuell ist das Zinsniveau für die Baufinanzierung sehr günstig. Trotzdem sollte der Hauskauf wohlüberlegt sein. Wer ein Eigenheim erwerben will, muss sich zuerst die Frage stellen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Um herauszufinden, wie teuer die Immobilie sein darf, die Sie finanzieren können, müssen Sie zunächst die maximale monatliche Rate berechnen, die Sie sich leisten können. Für die Berechnung können Sie die folgende Faustformel nutzen:

Miete + Überschuss - Puffer - Nebenkosten im neuen Haus - Instandhaltungsrücklage = max. Rate

So berechnen Sie Ihren monatlichen Überschuss

Stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf, in der Sie alle regelmäßigen Einnahmen (Einkommen, Kindergeld und weitere) und Ausgaben (Miete, Lebenshaltungskosten, Gebäudeversicherung und weitere) gegenüberstellen. So ermitteln Sie den Überschuss, der für den Hauskauf zur Verfügung steht. Ihre aktuelle Miete addieren Sie hinzu.

Ziehen Sie nun eine Reserve von pauschal 200 Euro im Monat ab. Sie dient als Finanzpolster für besondere Ausgaben wie etwa eine Autoreparatur. Den Teil der Monatsreserve, den Sie nicht benötigen, können Sie sparen und später für eine jährliche Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung einsetzen. Unser Tipp: Nutzen Sie für die Überschussrechnung den Verivox-Haushaltsrechner, damit Sie keine wichtigen Posten vergessen.

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Nebenkosten im neuen Haus

Um zu berechnen, wie hoch die monatlichen Raten höchstens sein dürfen, müssen Sie von dem Ergebnis jetzt noch die laufenden Kosten abziehen, die in der neuen Immobilie auf Sie zukommen. Die sind umso größer, je größer das neue Haus sein soll. Wer eine Immobilie kauft, will sich meist auch vergrößern. Im Schnitt lebt eine vierköpfige Familie im Eigenheim auf knapp 140 Quadratmetern.

Für Nebenkosten wie Steuer, Versicherungen, Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Co. setzen Sie 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an. Achtung: Abhängig vom Standort und dem energetischen Zustand der neuen Immobilie können die tatsächlichen Kosten davon abweichen. Für die erste Kalkulation hat sich die Pauschale aber bewährt.

Instandhaltungsrücklage berücksichtigen

Zudem sollten Eigenheimbesitzer jeden Monat etwas Geld zurücklegen, um damit größere Reparaturen finanzieren zu können. Für diese sogenannte Instandhaltungsrücklage wird für Hausbesitzer monatlich etwa ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fällig. Auch dies ist nur eine Pauschale für die Kalkulation. Grundsätzlich sollte die Rücklage im Altbau etwas höher ausfallen. Im Neubau reicht eine etwas niedrigere Summe.

Besitzer einer Eigentumswohnung können sich für die Instandhaltungsrücklage an folgenden Werten orientieren:

• Wenn das Haus weniger als 22 Jahre alt ist: 7,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr
• Wenn das Haus zwischen 22 und 30 Jahre alt ist: 9 Euro pro Quadratmeter im Jahr
• Wenn das Haus über 30 Jahre alt ist: 11,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr

Wie lange darf die Hausfinanzierung laufen?

Nachdem die maximale Höhe der monatlichen Raten ermittelt ist, müssen Sie sich überlegen, wie lange die Baufinanzierung insgesamt laufen soll. Spätestens wenn Sie in Rente gehen, sollte das Darlehen vollständig abbezahlt sein. Damit Sie sich die Freiheit erhalten, ein paar Jahre früher aus dem Berufsleben auszuscheiden, sollte die Tilgung bereits einige Jahre vor dem gesetzlichen Renteneintrittsalter abgeschlossen sein. Ein 35-jähriger Kreditnehmer sollte die Finanzierung also auf 25 Jahre Gesamtlaufzeit anlegen.

Lange Zinsbindung schafft Berechenbarkeit

Für Hauskäufer ist es am berechenbarsten, ein Darlehen mit Sollzinsbindung über die gesamte Laufzeit abzuschließen. Allerdings verlangen Banken dafür höhere Zinsen als für eine Baufinanzierung mit kürzerer Zinsbindung von beispielsweise nur 10 Jahren. Ob sich die höheren Zinsen rentieren, hängt von der Höhe der Bauzinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab, wenn Sie ein neues Darlehen zur Finanzierung der Restschuld benötigen. Sie lässt sich beim Abschluss der Immobilienfinanzierung noch nicht seriös prognostizieren.

Berechnung: 300.000 € Kaufpreis, 240.000 € Kreditbetrag, 3 % Tilgung ohne Sondertilgung

Zinssatz schätzen

Um Ihren möglichen Zinssatz zu berechnen, nutzen Sie den Bauzinsrechner von Verivox.

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Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?

Mit der Kombination aus der Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung und dem verfügbaren Zinssatz lässt sich der notwendige Tilgungssatz herleiten. Die Höhe der Tilgung ist wichtig, um Ihren maximalen Kreditbetrag zu berechnen. Dafür verwenden Sie die folgende Formel:

(Monatsrate x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung) = max. Kreditbetrag

Faustformel liefert nur Näherungswert

Als besonders einfache Faustformel zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags wird häufig auch diese Rechnung empfohlen:

(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = max. Kreditbetrag

Diese Faustformel liefert allerdings allenfalls einen ersten Näherungswert für den höchstmöglichen Kreditbetrag. Sie sollte die ausführliche Berechnung deshalb nicht ersetzen.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Zur möglichen Kreditsumme müssen Sie jetzt noch Ihr angespartes Eigenkapital hinzuaddieren. Aus dem Eigenkapital sollten Sie die Kaufnebenkosten und rund 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bestreiten können. Bringen Sie deutlich weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung ein, verlangt die Bank höhere Zinsen. Die Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind nicht zu unterschätzen.

Die Addition aus Kreditbetrag und Eigenkapital ergibt Ihre finanzierbaren Gesamtkosten. Zum Eigenkapital können folgende Posten zählen:

• Bargeldreserven
• Spareinlagen
• Wertpapiere
• Bausparguthaben
• Kapitallebens- und Rentenversicherung, die an die Bank abgetreten werden
• Eigenleistung
• Arbeitgeberdarlehen
• Verwandtendarlehen

Puffer und Kaufnebenkosten einplanen

Von den finanzierbaren Gesamtkosten des Hauskaufs abgezogen werden nun noch ein Sicherheitsabschlag von 5 Prozent des Kaufpreises, der als Finanzpuffer dient, sowie die Kaufnebenkosten – Notargebühren, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Letztere beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Auch die Höhe der Maklerprovision kann schwanken.

Für Ihre Kalkulation können Sie mit einer Pauschale von 10 Prozent des Kaufpreises für alle Kaufnebenkosten rechnen. Als Ergebnis erhalten Sie nun den ungefähren Kaufpreis für Ihre neue Immobilie, den Sie sich leisten können.

Beispielrechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

In den folgenden Tabellen zeigen wir an einem Beispiel, wie Sie in drei Schritten den mit Ihrem Budget finanzierbaren Kaufpreis ermitteln: