Vermieter werden: Mieteinnahmen versteuern und weitere Tipps für die Vermietung

Vermieter werden: Lohnt sich das?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten, unterscheidet sich von Einzelfall zu Einzelfall. Wohnungen zur Vermietung gelten unter Privatinvestoren jedoch als beliebte Kapitalanlage. Dies liegt zum einen daran, dass die Verwaltung vergleichsweise unkompliziert ist. Zum anderen teilen sich die finanziellen Aufwendungen für die Instandhaltung oder notwendige Modernisierungsarbeiten auf sämtliche Eigentümer auf.

Jedoch sollten Sie aufgrund der hohen Immobilienpreise genau abwägen, ob sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses für Sie lohnt. In der Praxis erwirtschaften die meisten Vermieter eine Rendite von drei Prozent pro Jahr, ein Viertel aller Immobilienbesitzer schreibt aber Verluste.

Anders sieht die Situation aus, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, die Sie beispielsweise geerbt haben, und nicht selbst in dem Objekt wohnen können oder wollen. Denn eine leerstehende Immobilie verliert jährlich etwa fünf Prozent an Wert, zum Beispiel aufgrund unbemerkter Schäden. Anders als bei einer Wohnimmobilie lässt sich bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie oftmals Umsatzsteuer ausweisen. Für Vermieter ist dies vor allem dann vorteilhaft, wenn sie bei hohen Sanierungskosten die Vorsteuer abziehen können. Ein weiterer Unterschied zu Wohnungen und Häusern besteht darin, dass die Besitzer die Immobilie einfacher veräußern können, wenn es keinen Leerstand gibt. Bei Wohnraum verhält es sich genau umgekehrt.

Die passende Immobilie finden

Wer Vermieter werden möchte und noch keine Immobilie besitzt, muss zunächst ein geeignetes Objekt ausfindig machen. Es empfiehlt sich, in einer Gegend zu suchen, deren ortsspezifische Gegebenheiten Sie kennen. Andernfalls sollten Sie sich von einem Experten unterstützen lassen, der den regionalen Immobilienmarkt kennt. Wenn Sie eine geeignete Wohnung oder ein infrage kommendes Haus gefunden haben, sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der den tatsächlichen Wert des Objektes errechnet. Bei der Vorauswahl interessanter Immobilien sollten Sie vor allem folgende Faktoren berücksichtigen:

• Lage der Immobilie
• den örtlichen Mietspiegel
• Zustand des Objekts (insbesondere Dach, Fassade und mögliche Baumängel)
• notwendige Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten
• Ausstattung des Objekts (Sanitäranlagen, Leitungen und Anschlüsse)
• Wärmedämmung (Energieausweis)
• Zustand der Heizungsanlage

Was muss man als Vermieter beachten?

Angehende Vermieter müssen auf zahlreiche Dinge achten. Es ist beispielsweise notwendig, die passende Miete festzulegen, den richtigen Mieter zu finden, einen Mietvertrag aufzusetzen und Einnahmen gesetzeskonform zu versteuern. Ungültige Klauseln im Mietvertrag können beträchtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Steuerlast bei Immobilienkauf senken

Bevor ein Vermieter seine Mieteinnahmen versteuern muss, ist in der Regel zunächst der Erwerb einer Immobilie notwendig. Fahrtkosten, die durch Besichtigungstermine anfallen, können ebenso steuerlich geltend gemacht werden wie die Maklercourtage. Hat der Verkäufer das geeignete Objekt gefunden, kommt es zum Kaufvertrag und zur Zahlung der Grundsteuer. Allerdings muss man hier zwischen den sofort abzugsfähigen Kosten und den Kosten, die über die Abschreibung geltend gemacht werden, unterscheiden.

Grunderwerbsteuer, das Honorar für den Notar und die Maklerkosten – sowie im Falle eines Neubaus das Honorar des Architekten – werden dem Kaufpreis zugerechnet und über die Jahre abgeschrieben. Lediglich die Aufwendungen für die Bestellung der Grundschuld können im Jahr der Anschaffung geltend gemacht werden. Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro und die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 30.000 Euro, gilt als spätere Abschreibungsgrundlage eine Summe von 330.000 Euro.

Die Abschreibung eines Grundstücks ist dagegen grundsätzlich nicht möglich. Schließlich besitzt es keine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer. Im Falle selbstgenutzter Wohnräume besteht ebenfalls keine Möglichkeit, das Gebäude abzuschreiben.

Eine Grundschuld wird notwendig, wenn die Immobilie durch eine Bank finanziert wurde. Bei Finanzierungen wird häufig ein Disagio oder Damnum genutzt. Gemäß einem Urteil des Bundesfinanzgerichtshofes (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14) kann ein Disagio auch in Höhe von zehn Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgesetzt werden. Damit widersprach der BFH einem Rundschreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546), in dem die sofortige Abzugsfähigkeit auf fünf Prozent beschränkt wurde.

Wer seine Wohnung selbst vermieten möchte, kann alle Aufwendungen, Kosten für Anzeigen oder Fahrten zur Wohnung aufgrund von Besichtigungsterminen in der Steuererklärung angeben. Gleiches gilt auch für die Maklercourtage, wenn der Vermieter einen Makler beauftragt und die Kosten gemäß Verursacherprinzip trägt.

Die Miete festlegen

Wenn Sie sich für die Vermietung einer Wohnung entschieden haben, müssen Sie zunächst die Miete kalkulieren. Es gibt zahlreiche Faktoren, die darüber entscheiden, welchen Betrag Sie für die Miete ansetzen können.

Einen Einfluss haben sowohl die Größe der Immobilie als auch deren Zustand und Ausstattung. Im Vergleich zu einem unsanierten Altbau in einem Randbezirk können Sie beispielsweise für eine frisch renovierte Wohnung in zentraler Lage eine wesentlich höhere Miete verlangen. Falls in Ihrer Stadt oder Kommune eine Mietpreisbremse gilt, darf die zulässige Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Daher ist es ratsam, sich im Vorhinein über den Mietspiegel der Stadt beziehungsweise des Viertels zu informieren. Auch an Preisen auf Online-Vermietungsplattformen können sich Eigentümer orientieren.

Die Mieterauswahl

Um Interessenten für die Immobilie zu finden, müssen Sie zunächst ein Inserat erstellen, wofür sich vor allem Onlineportale anbieten. Ebenso besteht die Möglichkeit, auf die Mundpropaganda von Familienmitgliedern, Freunden und Bekannten zu setzen. Für gewöhnlich haben Immobilienportale jedoch eine größere Reichweite.

Wenn Sie sich in Eigenregie um die Vermietung kümmern möchten, sollten Sie von Mietinteressenten verschiedene Nachweise verlangen. Schließlich möchten Sie sich einen Eindruck von dessen Zahlungsfähigkeit verschaffen. Zu den Dokumenten von Interesse gehören vor allem:

• Aktuelle SCHUFA-Auskunft
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Mieterselbstauskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Außerdem können Eigentümer sich bei den Interessenten erkundigen, wie viele Berufstätige der Haushalt umfasst – gibt es lediglich einen Verdiener, ist das Risiko eines Mietausfalls höher, als wenn zwei Personen Einkommen erwirtschaften. Um sich einen guten Eindruck vom potenziellen Mieter zu verschaffen, empfehlen sich in jedem Fall Einzel- statt Massenbesichtigungen. Wer sich die aufwendige Suche nach einem passenden Mieter ersparen möchte, kann einen Makler beauftragen.

Den Mietvertrag aufsetzen

Greifen Sie auf eine Vorlage zurück, sollten Sie unbedingt aktuelle Formularmietverträge verwenden.

Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag Klauseln enthält, die unwirksam sind. Achten Sie unbedingt darauf, aus welcher Quelle diese stammt. Beim Vermieterschutzbund und den Vermietervereinen liegt der Fokus auf den Interessen des Eigentümers.

Der Mietvertrag sollte enthalten:

• Namen aller zukünftigen Bewohner
• Geburtsdaten der Mieter
• ·vorherige Meldeadresse
• Angaben zum Vermieter
• Mietbetrag nach Kaltmiete und Nebenkosten
• Vertragsbeginn und die Vertragsdauer
• Mietkaution
• mögliche Mieterhöhungen

Mieteinnahmen richtig versteuern

Erzielen Sie als Privatperson mit der Vermietung einer Immobilie beziehungsweise Wohnung Einnahmen, besteht natürlich die Verpflichtung, diese zu versteuern. Während im Jahr der Anschaffung einige Kostenfaktoren die Steuerlast senken, wird es in den Jahren der Vermietung ruhiger. Alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) zur Steuererklärung erfasst.

Zunächst einmal trägt der Vermieter die Höhe der vereinnahmten Kaltmiete ein. Diesen Mietertrag kann er um die Werbungskosten mindern. Dazu zählen die nicht umlagefähigen Nebenkosten, weitere Kosten in Zusammenhang mit der Vermietung und die Abschreibung.

Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen

• Verwalterkosten
• Instandhaltungsrücklagen
• Aufwendungen für Sanierungen oder Renovierungen

Hinsichtlich der Kosten für Sanierung und Renovierung bieten sich zwei Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit an, sofern die Handwerkerkosten 4.000 Euro nicht übersteigen.

1. Der Eigentümer kann den Betrag in einer Summe als Erhaltungsaufwand steuerlich anrechnen lassen.
2. Er kann die Kosten in gleichen Beträgen auf fünf Jahre verteilen.

In die Werbungskosten fließt auch die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) hinein. Diese beträgt für:

Abschreibungstabellen zur Orientierung nutzen

Paragraph 7 Einkommensteuergesetz (EStG) fordert, dass eine Abschreibung von Wirtschaftsgütern über die durchschnittliche Nutzungsdauer erfolgen muss. Um ständige Konflikte zwischen dem Finanzamt und Unternehmen zu vermeiden, hat das Bundesministerium der Finanzen eine Abschreibungstabelle – auch als AfA-Tabelle bekannt – erstellt. Diese dient Betrieben als Hilfsmittel, die gewöhnliche Nutzungsdauer eines Guts abzuschätzen. Es existieren sowohl eine allgemeine Tabelle als auch verschiedene branchenspezifische Tabellen. Die dort angegebene Nutzungsdauer basiert auf Erfahrungswerten. Allerdings dient sie eher zur Orientierung. Auch wenn dies rechtlich nicht verbindlich ist, müssen Unternehmen eine kürzere Nutzungsdauer glaubhaft belegen.

Die Abschreibung von Gebäuden

Für Immobilien mit einem Baujahr vor 1925 gilt eine lineare AfA von 2,5 Prozent für die Dauer von 40 Jahren. Je nach Ausgangslage lässt sich unter Umständen auch eine andere Abschreibungsmethode wählen. Was die Nutzungsdauer betrifft, gibt es für unterschiedliche Arten von Immobilien unterschiedliche Regelungen. Diesen Sachverhalt veranschaulicht die nachfolgende Liste:

• Neubau: Wer einen Neubau errichtet, kann über einen Zeitraum von fünfzig Jahren jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten absetzen.

• Altbau: Beim Erwerb eines nach 1925 errichteten Altbaus erfolgt die Abschreibung ebenfalls über einen Zeitraum von fünfzig Jahren mit 2 Prozent der Anschaffungskosten. Fand der Bau bereits vor 1925 statt, dürfen die Besitzer vierzig Jahre lang je 2,5 Prozent steuerlich absetzen.
• Modernisierungen: Die Sanierung einer Immobilie lässt sich über den relativ kurzen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abschreiben. Folglich liegt der jährliche Abschreibungsbetrag hier zwischen 20 und 50 Prozent. Geringfügige Reparaturen dürfen Immobilienbesitzer sogar bereits nach einem Jahr absetzen.
• Gebäude unter Denkmalschutz: Da der Erhaltungsaufwand für diese Immobilien überdurchschnittlich hoch ausfällt, bietet der Gesetzgeber eine Sonder-AfA bei Denkmalschutz. Die Anschaffungskosten, die in Zusammenhang mit Denkmalschutz stehen, können über die Dauer von acht Jahren mit neun Prozent angesetzt werden. Für die folgenden vier Jahre sind noch einmal sieben Prozent möglich.
• Gewerbliche Gebäude: Im Falle einer betrieblichen Nutzung einer Immobilie rechnet der Gesetzgeber mit einer zügigeren Abnutzung. Daher dürfen in diesem Fall für 33 Jahre jeweils 3 Prozent angesetzt werden.
• Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Wurde für Mietwohnungen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt, profitiert der Vermieter von einer Sonder-AfA. Diese beträgt zusätzlich fünf Prozent für die Dauer von vier Jahren. Allerdings ist die AfA auf 2.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Umsetzung der Sonder-AfA ist in Ballungsgebieten schwierig, da der Anschaffungspreis nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen darf.

Für Immobilien mit einem Baujahr vor 1925 gilt eine lineare AfA von 2,5 Prozent für die Dauer von 40 Jahren.

Die Abschreibung eines Pkw

Die Abschreibungsdauer für Firmenwagen beträgt seit Anfang 2001 sechs Jahre. Um den korrekten jährlichen Betrag für die Abschreibung herauszufinden, müssen Besitzer eines entsprechenden Fahrzeugs im ersten Schritt die kompletten Anschaffungskosten ermitteln. Dazu zählen beispielsweise auch die Aufwendungen für Sonderausstattungen. Wer keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug besitzt, darf logischerweise auch die Umsatzsteuer zu den Anschaffungskosten zählen. Im Anschluss gilt es, diese Summe auf 6 Jahre aufzuteilen, wobei Fahrzeugbesitzer die Abschreibung monatsgenau ausrechnen müssen.

Wird das Auto im Jahr des Kaufs und im darauffolgenden Jahr zu mindestens 90 Prozent für betriebliche Zwecke genutzt, ist nach Paragraph 7 EStG eine Sonderabschreibung in Höhe von 20 Prozent zulässig. Dies ist jedoch anhand des Fahrtenbuchs nachzuweisen. Darüber hinaus gibt es weitere Bedingungen. So dürfen das Betriebsvermögen im Anschaffungsjahr 235.000 Euro und die Gewinne des Vorjahres 100.000 Euro nicht überschreiten.

Die Abschreibung einer Küche

Wer eine Mietwohnung mit einer Einbauküche ausstattet, konnte die Kosten für den Küchenherd und die Spüle lange Zeit als Erhaltungsaufwand sofort absetzen. In einem Urteil von 2016 entschied der Bundesfinanzhof jedoch, von seiner Rechtausfassung abzurücken. Seitdem betrachten die Richter eine Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut. Infolgedessen müssen Immobilienbesitzer die Anschaffungs- und Herstellungskosten nun über einen Zeitraum von 10 Jahren abschreiben. Dies entspricht jährlich 10 Prozent, was vorher lediglich für Küchenmöbel galt.

Die Abschreibung einer Photovoltaik-Anlage

Da sich der Wert einer Photovoltaik-Anlage durch ihren Betrieb mindert, gilt sie steuerrechtlich als eigenständiges bewegliches Wirtschaftsgut. Demzufolge lassen sich die Kosten abschreiben, auch diejenigen für die Montage des Systems. Für ab 2011 in Betrieb genommene Anlagen stehen drei Abschreibungsformen zur Verfügung, die miteinander kombinierbar sind:

• Lineare Abschreibung: Zwanzig Jahre lang je 5 Prozent der Investitionssumme
• Investitionsabzug: 40 Prozent des Nettopreises sofort
• Sonderabschreibung: 20 Prozent des Nettopreises innerhalb der ersten fünf Jahre

Die Zinsen und weitere Werbungskosten

Einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor stellen die Zinsaufwendungen dar. Diese kann der Vermieter in voller Höhe gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen.

Wer ein gesondertes Konto für die Vermietung angelegt hat, kann die Kontoführungsgebühren ebenfalls steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für Porto, wenn es in Zusammenhang mit der Wohnung zu Briefwechsel kommt. Ist ein Gespräch vor Ort mit dem Mieter notwendig oder die Fahrt zur Eigentümerversammlung fällt an, kann der Vermieter die Fahrtkosten ebenfalls steuermindernd geltend machen.

Für eine ganz klassische Vermietung ohne Sonder-AfA sähen die Einträge für die Anlage V folgendermaßen aus:

Kaltmiete
- AfA
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
- Zinsaufwand
- sonstige Werbungskosten
= steuerpflichtiger Mietertrag

Checkliste für Vermieter

Vermieter zu werden stellt für viele Immobilienbesitzer eine neue Erfahrung dar. Da kann es schnell passieren, dass sich ein Fehler einschleicht. Worauf Sie insbesondere achten sollten, fasst die nachfolgende Checkliste für Vermieter noch einmal zusammen:

• Ist die Miete in Anbetracht der Lage und Größe der Wohnung oder des Gebäudes angemessen?
• Gilt in der Stadt oder Kommune eine Mietpreisbremse? Wurde diese berücksichtigt?
• Beinhalten die Unterlagen des Interessenten eine Mieterselbstauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
• Liegen Nachweise der letzten drei Gehälter und eine SCHUFA-Auskunft vor?
• Entspricht der aufgesetzte Mietvertrag der aktuellen Rechtsprechung?