Nebenkosten für Hauskauf und Unterhaltung einer Immobilie

Nebenkosten bei der Baufinanzierung berücksichtigen

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sollte die Nebenkosten beim Hauskauf nicht unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintrag kommen zum eigentlichen Kaufpreis für das Haus hinzu. Das muss bei der Kalkulation der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Auch die laufenden Nebenkosten in der neuen Immobilie sollten Sie mit berechnen. Denn diese Ausgaben haben Einfluss darauf, wie hoch die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung sein darf. Wir erklären, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen. Unsere Hauskauf-Checkliste verrät Ihnen, woran Sie beim Immobilienkauf sonst noch denken sollten.

Hauskauf-Checkliste (PDF)

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss nicht nur den Kaufpreis stemmen können. Hinzu kommen mehrere Nebenkosten, die den tatsächlichen Finanzbedarf deutlich erhöhen. Die wichtigsten Nebenkosten, die beim Hauskauf auf Sie zukommen, sind:

• die Grunderwerbsteuer
• die Kosten für den Makler
• die Notar- und Grundbuchkosten

Faustformel für die Nebenkosten beim Hauskauf

Für die grobe Kalkulation der Kaufnebenkosten wird oft mit bundesweiten Durchschnittswerten gerechnet. Laut einer beliebten Faustformel sollten Immobilienkäufer für die Nebenkosten mit einem Aufschlag von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Allerdings können die tatsächlichen Kosten im Einzelfall erheblich davon abweichen. Sie hängen zum Beispiel sehr stark davon ab, wo sich das Haus befindet und ob überhaupt ein Makler am Hauskauf beteiligt war.

Grunderwerbsteuer in den Bundesländern sehr unterschiedlich

Schon bei der Grunderwerbsteuer gibt es je nach Bundesland große Unterschiede. Bayern und Sachsen verlangen nur 3,5 Prozent des Kaufpreises, andere Bundesländer verlangen bis zu 6,5 Prozent. Für ein Haus im Wert von 250.000 Euro müssen Sie in Bayern also 7.500 Euro weniger Grunderwerbsteuer bezahlen als beispielweise in Nordrhein-Westfalen. Die folgende Grafik zeigt die unterschiedlichen Steuersätze in den 16 Bundesländern:

Maklerprovision: Wer zahlt welchen Anteil?

Oft ist am Verkauf eines Hauses ein Makler beteiligt. Dann machen die Maklergebühren einen weiteren wichtigen Posten der Nebenkosten aus. In der Regel erhält der Makler einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises als Honorar.

In einigen Bundesländern war es lange Zeit üblich, dass allein der Käufer die Kosten für den Makler trägt, obwohl dieser in den meisten Fällen vom Verkäufer beauftragt wurde. Das ist seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr erlaubt. Seitdem muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der fälligen Provision zahlen, wenn er den Makler beauftragt hat. Nur wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers nach einem passenden Objekt gesucht hat und eine Immobilie vermittelt, die er zuvor nicht schon an der Hand hatte, hat die Maklerprovision allein der Käufer zu tragen.

Sofern der Maklervertrag vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurde, bleiben die darin getroffenen Vereinbarungen gültig. Welche Kostenaufteilung bis zur Gesetzesänderung in den Bundesländern üblich war, zeigt die folgende Tabelle:

* In einigen Regionen Niedersachsens liegt die übliche Maklercourtage zwischen 4,76 % und 5,95 %. Dann wird sie in der Regel komplett vom Käufer gezahlt.

Wichtig: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht geregelt. Sie kann frei zwischen den Vertragspartnern verhandelt werden. Die Parteien können sich also auch auf eine niedrigere Maklercourtage einigen. Je nach individuellem Fall belaufen sich die vom Käufer zu tragenden Maklerkosten für ein 250.000 Euro teures Haus also zwischen null und 8.925 Euro (250.000 x 3,57 Prozent).

Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer

In Deutschland muss jeder Hauskauf notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Das verursacht Kosten, die der Käufer zu tragen hat. In der Regel belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1 Prozent des beurkundeten Kaufpreises und die Grundbuchkosten auf ungefähr 0,5 Prozent.

Sowohl Notar als auch Grundbuchamt sind an eine feste Gebührenordnung gebunden. Trotzdem können sich die Kosten abhängig vom Aufwand der Beurkundung von Fall zu Fall unterscheiden. Manchmal müssen besondere Wege- oder Wohnrechte beurkundet oder eine bestehende Grundschuld des Verkäufers gelöscht werden. Solche Vorgänge haben Einfluss auf die Kosten. Unser kostenloser Rechner für Notar- und Grundbuchkosten hilft Ihnen bei der individuellen Kalkulation.

Zum Notar- und Grundbuchkosten-Rechner

Nebenkosten erhöhen Ihren Eigenkapitalbedarf

Je nach Region und Fall können die Kaufnebenkosten zusammengerechnet über 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Entsprechend höher ist der Eigenkapitalbedarf für Ihre Baufinanzierung.

Um von der Bank einen möglichst günstigen Zinssatz zu erhalten, sollten Sie die Nebenkosten und zusätzlich 20 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenmitteln finanzieren. Bei einem Haus für 250.000 Euro kann sich der Eigenkapitalbedarf somit auf über 87.500 Euro summieren.

Hypothekenzinsen

Hausnebenkosten für Eigentümer

Auch als Hausbesitzer müssen Sie mit bestimmten Nebenkosten rechnen. In den allermeisten Fällen dürften die monatlichen Belastungen im Eigentum sogar steigen. Es ist wichtig, dass Sie sich dessen bewusst sind, denn die höheren Nebenkosten haben Einfluss darauf, wie hoch die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung höchstens sein darf.

Budgetplanung

Ganz grob lassen sich die Hausnebenkosten für Eigentümer in drei Gruppen einteilen – Betriebskosten, Kosten für Instandhaltungen / Modernisierungskosten sowie weitere außergewöhnliche Nebenkosten.

1.) Betriebskosten

Einer der größten Posten unter den laufenden Nebenkosten sind die Betriebskosten. Dazu zählen unter anderem:

• Energiekosten (Strom- und Heizkosten)
• Gebühren für Wasser und Abwasser
• Grundsteuer
• Gebühren für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten für den Schornsteinfeger
• TV-, Telefon- und Internetkosten
• Versicherungen (mindestens Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung)

Zwar fallen auch in der Mietwohnung Betriebskosten an. Vermieter dürfen diese nämlich umlegen. Doch im Eigenheim sind Betriebskosten in der Regel höher. Denn meistens vergrößern sich Verbraucher mit dem Umzug ins Eigenheim. Dadurch erhöhen sich auch die Betriebskosten.

Faustregel für die Betriebskosten

Als grobe Faustregel können Sie im Einfamilienhaus für die Betriebskosten etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat ansetzen. Allerdings können die tatsächlichen Kosten erheblich abweichen. Denn beispielsweise die Heizkosten werden in einem unsanierten Altbau natürlich deutlich höher ausfallen als in einem Effizienzhaus

KfW 40, KfW 55, KfW 70 – Effizienzhaus-Standards

Mit günstigen Verträgen die Betriebskosten senken

Auch Sie selbst können Einfluss auf die Höhe Ihrer Betriebskosten nehmen. Während Sie als Mieter nicht mitentscheiden, welche Wohngebäudeversicherung Ihr Vermieter abschließt oder von welchem Anbieter er das Gas für die Heizung bezieht, sind Sie als Besitzer eines Eigenheims Ihr eigener Herr. Wer für Strom, Gas, Versicherungen sowie Telefon und Internet günstige Anbieter auswählt, senkt seine laufenden Kosten erheblich. Allein durch den Wechsel des Gasanbieters aus dem örtlichen Grundversorgungstarif zum günstigsten Anbieter spart eine vierköpfige Familie im Schnitt etwa 600 Euro im Jahr.

Zum Gas-Vergleich

2.) Instandhaltungen und Modernisierungskosten

Egal ob der Wasserhahn tropft oder wegen undichter Außenwände Wasser in den Keller dringt: Als Eigentümer sind Sie von der kleinen Reparatur bis zu den großen Instandhaltungen für alle Kosten selbst verantwortlich. Damit diese Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen, sollten Sie rechtzeitig vorsorgen und ein Finanzpolster aufbauen.

Der Verband privater Bauherren empfiehlt Hausbesitzern, jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Bei einem 140 Quadratmeter großen Eigenheim wären das beispielsweise 140 Euro monatlich (1.680 Euro im Jahr). So bauen Sie sich innerhalb weniger Jahre eine stattliche Rücklage auf, mit der Sie auch größere Modernisierungskosten wie die Erneuerung der Heizungsanlage stemmen können.

Weil Sie nicht wissen, wann Sie das Geld benötigen, sollte die Instandhaltungsrücklage immer flüssig sein. Sie ist deshalb als Tagesgeld am besten angelegt. Achten Sie auf möglichst hohe Zinsen. Insbesondere viele Filialbanken gewähren aktuell gar keine Zinsen mehr auf Tagesgeld. Bei Top-Anbietern gibt es immerhin 0,45 Prozent. Bei einer Rücklage in Höhe von 10.000 Euro wären das immerhin Zinseinnahmen von 45 Euro im Jahr.

Zum Tagesgeld-Vergleich

Oft gibt es für die Modernisierung staatliche Förderung

Durch Instandhaltungen und die regelmäßige Erneuerung Ihrer Immobilie erhalten Sie nicht nur den Wert des Hauses. Insbesondere Investitionen in mehr Energieeffizienz senken auch Ihre laufenden Kosten. Moderne Geräte etwa verbrauchen meist deutlich weniger Strom als ihre betagten Vorgänger. Mit energetischen Sanierungsmaßnahmen am Haus selbst können Sie Ihre Heizkosten senken.

Wer in die Modernisierung seines Eigenheims investiert, erhält dafür außerdem oft Fördermittel. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beteiligt sich der Staat mit zinsvergünstigten KfW-Darlehen oder Zuschüssen an den Modernisierungskosten. Eine Liste der wichtigsten Förderprogramme für Neubau, Kauf sowie Umbau und Sanierung können Sie hier kostenlos herunterladen:

KfW-Förderprogramme (PDF)

3.) Außergewöhnliche Nebenkosten im Eigentum

Während Betriebs-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten weitgehend planbar sind, können als Hausbesitzer auch Nebenkosten auf Sie zukommen, mit denen Sie nur bedingt rechnen können. Zwei typische Beispiele für solche außergewöhnlichen Nebenkosten sind Erschließungskosten und Straßenausbaubeiträge.

Erschließungskosten können nicht nur beim Hausbau anfallen

Für gewöhnlich müssen Sie sich mit Erschließungskosten vor allem beim Hausbau auseinandersetzen. Die Gemeinde beteiligt Bauherren dann an den Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die Verkehrs- und Versorgungsnetze. Allerdings hat die Kommune nach Abschluss der Erschließung bis zu vier Jahre Zeit für die Abrechnung.

Diese Frist beginnt erst zu laufen, wenn die Erschließung vollständig abgeschlossen ist – bei der Verkehrserschließung beispielsweise erst dann, wenn sämtliche Teileinrichtungen fertig sind, die im Ausbauplan vorgesehen wurden. Dazu zählen etwa Parkbuchten, Straßenlaternen, Gehwege und Grünanlagen. Es kann also durchaus passieren, dass ein Grundstück in einem scheinbar gut ausgebauten Neubaugebiet offiziell noch gar nicht als vollständig erschlossen gilt.

Grundsätzlich sind Erschließungsbeitrage von demjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids als Eigentümer im Grundbuch steht. Beim Hauskauf kann es sich deshalb lohnen, das Bauamt oder den Nachbarn zu fragen, ob die Straße bereits vollständig erschlossen ist. Alternativ können Sie sich auch über eine Klausel im Kaufvertrag absichern, die festlegt, dass alle Erschließungsbeiträge vom Verkäufer zu tragen sind.

Wo Eigentümer mit Straßenausbaubeiträgen rechnen müssen

Zusätzliche Kosten können auch auf Sie zukommen, wenn die Gemeinde Ihre Straße erneuern oder ausbauen lässt. In einigen Bundesländern beteiligen die Kommunen Anlieger in solchen Fällen an den Ausbaukosten. Wenn Straßenausbaubeiträge erhoben werden, dann meist abhängig von der Grundstücksgröße und der Beschaffenheit der jeweiligen Straße. Beim Ausbau einer Hauptverkehrsstraße darf ein geringerer Anteil der Kosten auf die Anlieger umgelegt werden als bei kleinen Straßen, die fast nur von den Anwohnern selbst befahren werden.

Vor Straßenausbaubeiträgen können Sie sich als Hausbesitzer kaum schützen. Oft entscheidet allein die Gemeinde über den Ausbau oder die Erneuerung einer Straße. Solange sich die Kommune bei der Umlage der Kosten an alle gesetzlichen Regeln hält, müssen Sie die Beiträge bezahlen.

Ausreichend Puffer einplanen

Damit Sie solche und andere unvorhersehbare Kosten nicht aus der Bahn werfen, brauchen Sie Reserven. Das sollten Sie schon bei der Planung Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Verplanen Sie deshalb möglichst nicht Ihren gesamten monatlichen Überschuss für die Rate Ihres Kredits. Ein großzügiger Puffer von monatlich rund 200 Euro verschafft Ihnen den finanziellen Spielraum, den Sie als Hausbesitzer benötigen, um auch unvorhergesehene Belastungen bewältigen zu können.