Kündigung eines Darlehensvertrags: Darauf müssen Sie achten

Kann ich einen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Die Gründe für einen Kündigungswunsch beim Immobilienkredit können ganz unterschiedlich sein. Der eine möchte das Darlehen kündigen, weil er aufgrund einer Erbschaft genügend Geld für die schnelle Rückzahlung zur Verfügung hat. Ein anderer will vielleicht auf einen zinsgünstigeren Kredit umschulden oder seinen Darlehensvertrag kündigen, weil er die Immobilie verkauft hat.

Allerdings können mit der Kündigung des Darlehens Einschränkungen verbunden sein. Dabei kommt es auf die Art des Darlehensvertrags an.

• Bauspardarlehen. Vergleichsweise unproblematisch ist die vorzeitige Kündigung eines Bauspardarlehens. Hier sind Sondertilgungen in beliebiger Höhe bis hin zur vollständigen Rückzahlung jederzeit möglich.
• Bankdarlehen ohne Grundschuld. Ist das Darlehen nicht mit einer Grundschuld besichert, handelt es sich um einen herkömmlichen Ratenkredit. Auch hier ist die vorzeitige Kündigung jederzeit möglich. Allerdings darf die Bank dann eine Entschädigung in Höhe von einem Prozent der Restschuld verlangen. Beträgt die Restlaufzeit weniger als 12 Monate, sinkt die Entschädigung auf 0,5 Prozent.
• Bankdarlehen mit Grundschuld. Weitaus schwieriger und kostspieliger ist es, einen mit einer Grundschuld besicherten Darlehensvertrag zu kündigen. Während der Sollzinsbindung ist dies nur aus wichtigem Grund – etwa einem Verkauf der Immobilie – oder mit freiwilliger Zustimmung der Bank möglich. Als Ausgleich für die entgangenen Zinsen darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Darlehen kündigen: Welche Kosten fallen an?

Während bei der Kündigung eines Ratenkredites die Kosten auf maximal ein Prozent der Restschuld begrenzt sind, kann die vorzeitige Kündigung eines mit einer Grundschuld besicherten Darlehens teuer werden.

Wenn der Darlehensnehmer den Vertrag wegen eines wichtigen Grundes – etwa dem Verkauf der Immobilie – während der Sollzinsbindung auflösen will, darf die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Deren Höhe richtet sich nach der Darlehenssumme, der verbleibenden Restlaufzeit sowie der Differenz zwischen Darlehenszins und aktuellem Marktzins. In Abhängigkeit von diesen Einflussfaktoren kann die Entschädigung eine Höhe von mehreren tausend Euro erreichen.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind Banken an rechtliche Vorgaben gebunden, sofern die Darlehensnehmer aus wichtigem Grund den Immobilienkredit vorzeitig kündigen. Allerdings kann die Bank auch auf freiwilliger Basis einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, etwa um eine Umschuldung auf einen zinsgünstigeren Kredit zu ermöglichen. Dann jedoch darf sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach eigenem Gutdünken festsetzen.

Nach 10 Jahren gelten Sonderregeln für die Kündigung des Darlehens

Bei besonders langlaufenden Darlehen eröffnet der Gesetzgeber den Kreditnehmern eine Möglichkeit für die vorzeitige Kündigung ohne Zusatzkosten: Beträgt die Dauer der Sollzinsbindung mehr als 10 Jahre, kann der Kreditnehmer nach Ablauf von 10 Jahren das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf.

Vorteil bei diesem Sonderkündigungsrecht: Darlehen mit mehr als 10-jähriger Sollzinsbindung sind nach Ablauf der 10-Jahres-Frist flexibel handhabbar und ermöglichen die Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren. Musterbriefe für den fristgerechten Ausstieg aus der Finanzierung gibt es unter anderem auf verschiedenen Online-Finanzierungsportalen oder bei den Verbraucherzentralen.

Kann ich auch ein Forward-Darlehen kündigen?

Auch beim Forward-Darlehen ist der vorzeitige Ausstieg mit Extrakosten verbunden. Wer im Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Darlehensauszahlung kündigt, muss der finanzierenden Bank eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.

Erfolgt die Kündigung eines Forward-Darlehens nach der Auszahlung, gelten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dieselben Regeln wie beim herkömmlichen Immobiliendarlehen.

Zinsbindung läuft aus: Muss ich kündigen?

Nach dem Auslaufen der Sollzinsbindung wandeln Banken in der Regel das Darlehen in einen Kredit mit variabler Verzinsung um, der mit einer Frist von drei Monaten kündbar ist. Erfolgt keine Kündigung, läuft das Darlehen zu diesen Konditionen zunächst weiter.

Wer sich für eine Anschlussfinanzierung entscheidet, hat zwei Möglichkeiten:

• Er vereinbart mit der Bank eine neue Sollzinsbindung. In diesem Fall bleibt der Darlehensvertrag bestehen.
• Er wechselt zu einer anderen Bank, die günstigere Zinsen bietet. Dann muss er den alten Darlehensvertrag kündigen und bei der künftig finanzierenden Bank einen neuen Vertrag abschließen.

In welcher Form muss ich einen Darlehensvertrag kündigen?

Im Regelfall ist für die vorzeitige Kündigung eines Darlehensvertrags die Schriftform erforderlich. Dabei ist es wichtig, dass die Willenserklärung klar zum Ausdruck kommt.

Kündigung Darlehensvertrag: Muster-Formulierungen im Überblick

Die nachfolgende Tabelle zeigt einige Formulierungen, die sich im Kündigungsschreiben einsetzen lassen.