Hauskredit ohne Eigenkapital
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TÜV geprüftes Vergleichsportal
Verivox lässt seinen Ratenkredit-Vergleich freiwillig in regelmäßigen Abständen vom TÜV Saarland testen. Mit dem TÜV-Siegel bestätigen die Prüfer, dass der Kreditvergleich höchsten Qualitätsansprüchen genügt und für Verbraucherinnen und Verbraucher einfach und sicher nutzbar ist. Besonders positiv bewertet hat der TÜV bei seiner letzten Untersuchung die verbraucherfreundlichen Nutzungsbedingungen, die sichere Datenübermittlung, die nachvollziehbaren Filter- und Sortierkriterien sowie die hohe Anzahl der am Vergleich teilnehmenden Anbieter.
Wir konnten Sie mit unserem Know-how und Fachwissen besonders beeindrucken: FOCUS MONEY hat Verivox als das Vergleichsportal mit der höchsten Kompetenz im Versicherungs- und Finanzbereich ausgezeichnet und zum Testsieger 2024 gekürt.
Dafür untersuchte das Wirtschaftsmagazin in Zusammenarbeit mit dem Analyseinstitut ServiceValue, welche Anbieter mit ihren Produkten und Leistungen bei den Konsumenten als sehr kompetent gelten. Insgesamt standen 1.122 Unternehmen aus 48 Branchen auf dem Prüfstand.
- Das Wichtigste in Kürze
- Was ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital?
- Welche Varianten gibt es bei der Vollfinanzierung?
- Hauskredit ohne Eigenkapital: Rechner richtig nutzen
- Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
- Vor- und Nachteile der Vollfinanzierung
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital finanziert der Kreditnehmer den kompletten Kaufpreis der Immobilie.
- Wenn es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung handelt, werden auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren mitfinanziert.
- Vollfinanzierungen sind aufgrund des erhöhten Risikos für die Bank mit einem Zinsaufschlag verbunden.
- Die anfängliche Tilgung sollte bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich höher sein als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, damit über die schnellere Tilgung im Nachhinein Eigenkapital gebildet wird.
Was ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital?
Bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital handelt es sich um eine Baufinanzierung, bei der die Darlehenssumme mindestens so hoch ist wie der Kaufpreis der Immobilie. Dieses Finanzierungsmodell bezeichnet man auch als Vollfinanzierung. Die Bildung des Eigenkapitals erfolgt dann nachträglich über die Tilgung des Darlehens. Wenn beispielsweise nach einigen Jahren 20 Prozent des Immobilienkredites getilgt sind, steigt die Eigenkapitalquote von Null auf 20 Prozent an.
Im Vergleich zum klassischen Immobiliendarlehen, bei dem der Kreditnehmer einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert, ist der Immobilienkredit ohne Eigenkapital eher selten anzutreffen. Dazu kommt, dass etliche Banken keine Vollfinanzierung anbieten, sondern einen Mindesteinsatz an Eigenkapital verlangen.
"Für viele Menschen ist es wieder leichter geworden, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Insbesondere für Bestandsimmobilien sind die Kaufpreise seit ihrem Höhepunkt vor rund zwei Jahren in zahlreichen Regionen spürbar gesunken. Und auch für die Finanzierung lassen sich heute deutlich günstigere Konditionen realisieren als noch im Herbst letzten Jahres.
Wichtig: Gerade bei den hohen Summen für Baukredite und ihren langen Laufzeiten lohnt sich der Anbietervergleich. Wer das benötigte Darlehen nur einen Viertelprozentpunkt günstiger abschließt, spart dadurch bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro rund 8.000 Euro Zinskosten – allein während der ersten 10-jährigen Zinsbindungsfrist."
Datum: 17.07.2024
Welche Varianten gibt es bei der Vollfinanzierung?
Bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital unterschiedet man, ob neben dem reinen Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten mit einem Darlehen finanziert werden.
100-Prozent-Finanzierung
Wenn sich der Immobilienkredit nur auf den Kaufpreis der Immobilie erstreckt, spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. In diesem Fall bezahlt der Kreditnehmer die beim Kauf anfallenden Nebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer und Notargebühr aus Eigenkapital finanziert werden. In der Praxis bedeutet dies, dass je nach Bundesland zwischen 5,0 Prozent (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus 1,5 Prozent Notargebühr) und 8,0 Prozent (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus 1,5 Prozent Notargebühr) des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein müssen.
110-Prozent-Finanzierung
Von einer 110-Prozent-Finanzierung spricht man, wenn das Immobiliendarlehen neben dem Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten abdecken soll. In diesem Fall übersteigt die Darlehenssumme den Kaufpreis, und der Kreditnehmer benötigt kein Eigenkapital. Weil solche Finanzierungen aus Sicht der Bank ein hohes Risiko aufweisen, ist es oftmals schwierig, einen Anbieter für eine 110-Prozent-Finanzierung zu finden.
Nach Jahren der Kaufzurückhaltung erfüllen sich inzwischen wieder wesentlich mehr Menschen den Traum vom Eigenheim. Kein Wunder, denn die Zinsen für Immobilienkredite liegen heute deutlich unterhalb zwischenzeitlicher Höchststände von deutlich über 4 Prozent. Bei welchen Anbietern Bauwillige und Kaufinteressenten die günstigsten Konditionen erhalten, hängt stark vom individuellen Finanzierungsvorhaben ab und kann sich mitunter auch sehr kurzfristig andern.
Wichtiger Tipp: Nur mit einem individuellen und aktuellen Konditionenvergleich stellen Verbraucher sicher, dass Sie für ihre Baufinanzierung nicht mehr Zinsen als nötig zahlen. Das Sparpotenzial ist enorm. Der Kostenunterschied zwischen günstigen und durchschnittlich teuren Kreditangeboten beläuft sich oft auf mehrere Tausend Euro.
Datum: 06.02.2025
Hauskredit ohne Eigenkapital: Rechner richtig nutzen
Der Verivox-Finanzierungsrechner lässt sich auch für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nutzen. Dabei sollten Sie beachten: Um einen finanziellen Puffer für dieses Risiko zu bilden, erheben Banken meist einen Zinsaufschlag, wenn der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hoch ist. Das bedeutet konkret: Wer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro nur 300.000 Euro Kredit benötigt, erhält in der Regel einen günstigeren Zins als ein Käufer, der die vollen 400.000 Euro über ein Immobiliendarlehen finanzieren muss.
Um ein realistisches Ergebnis zu erhalten, sollten Sie einer Nutzung des Verivox-Finanzierungsrechners für eine Vollfinanzierung Sie die folgenden Punkte beachten:
- Geben Sie denselben Betrag als Darlehenssumme und Immobilienwert ein, wenn Sie eine 100-Prozent-Finanzierung berechnen wollen.
- Für eine 110-Prozent-Finanzierung geben Sie als Darlehensbetrag den Immobilienwert zuzüglich der voraussichtlichen Kaufnebenkosten ein.
- Da Banken aufgrund der nachträglichen Eigenkapitalbildung eine vergleichsweise hohe anfängliche Tilgung verlangen, sollten Sie die voreingestellte Tilgungsrate von 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent erhöhen.
Auswirkungen des Zinsaufschlags
Eine Wohnungs- oder Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist mit vergleichsweise hohen Kosten verbunden, weil zu der höheren Darlehenssumme noch der Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung hinzukommt. Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen anhand eines fiktiven Beispiels.
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Finanzierung mit 10 % Eigenkapital
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Finanzierung ohne Eigenkapital
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|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 444.000 Euro | 400.000 Euro |
| Darlehensbetrag | 400.000 Euro | 400.000 Euro |
| Anfängliche Tilgung | 3 % | 3 % |
| Sollzins | 3,85 % | 4,14 % |
| Monatliche Darlehensrate | 2.283,33 Euro | 2.380 Euro |
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital birgt aus Sicht der Bank ein beträchtliches Risiko. Ist der Kreditnehmer nicht mehr zur Rückzahlung seiner Schulden in der Lage, verwertet die Bank die als Sicherheit dienende Immobilie. Dabei gilt: Je höher der Schuldenstand im Verhältnis zum Immobilienwert, um so größer ist für die Bank die Gefahr, dass bei einem Verkauf der erzielte Preis nicht ausreicht, um die Schulden zu decken.
Aus diesem Grund achten Banken bei Vollfinanzierungen in besonderer Weise auf die Zahlungskraft des Kreditnehmers. Erforderlich ist nicht nur eine einwandfreie Schufa-Auskunft, sondern ein hohes Einkommen – schließlich ist nicht nur der höhere Zins zu tragen, sondern auch eine hohe Anfangstilgung für eine schnelle Reduzierung des Schuldenstandes.
Vor- und Nachteile der Vollfinanzierung
Aus Sicht des Kreditnehmers bringt ein Hauskredit ohne Eigenkapital sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich.
Vorteile
Ein wichtiger Vorteil besteht darin, dass Hauskäufer den Traum vom Eigenheim schneller verwirklichen können, wenn sie nicht erst über Jahre hinweg Eigenkapital ansparen müssen, sondern die Finanzierung gleich abschließen können.
Die schnellere Realisierung des Immobilienkaufs führt auch dazu, dass sich der Zeitraum des Mieterdaseins entsprechend verkürzt.
Nachteile
Die Kombination aus hohem Darlehensbetrag, Zinsaufschlag und erhöhter Anfangstilgung führt zu einer Monatsrate, die im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital erheblich höher ausfällt. Die Begleichung der Rate ist nur bei einem hohen Einkommen und diszipliniertem Ausgabeverhalten gesichert.
Wenn es zu einem Notverkauf der Immobilie kommt, weil der Finanzierungsnehmer die finanzielle Belastung auf Dauer nicht tragen kann, ist bei einer Vollfinanzierung – und insbesondere bei einer 110%-Finanzierung – die noch ausstehende Restschuld zuweilen höher als der erzielte Verkaufspreis. Je nach Marktsituation und Dringlichkeit müssen Eigentümer nämlich damit rechnen, dass sich bei einem schnell abzuwickelnden Verkauf nicht der Preis erzielen lässt, den sie ursprünglich für das Objekt bezahlt haben. In solchen Fällen reicht dann der Verkaufspreis nicht aus, um die Finanzierung vollständig abzulösen – mit der Folge, dass der Verkäufer die verbleibenden Restschulden abstottern muss.
