Wohnungssuche und Mietbeginn: Welche Kosten sind zulässig?

1. Wer bezahlt eigentlich den Makler bei Mietwohnungen?

Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: "Wer bestellt, bezahlt". Der Grundsatz ist im Wohnungsvermittlungsgesetz verankert. Und weil überwiegend Vermieter auf die Dienste von Maklern zurückgreifen, zahlen sie auch die Courtage. Diese dürfen sie nicht abwälzen. Tun Vermieter es dennoch, droht ein Bußgeld von 25 000 Euro. Das Bundesverfassungsgericht hat jüngst das Bestellerprinzip bestätigt (Az.: 1 BvR 1015/15).

Ein Mietinteressent zahlt nur dann Provision, wenn er für die Suche nach der neuen Bleibe selbst einen Makler einschaltet und dieser erst mit dem Auftrag in der Tasche loszieht. In dem Fall sprechen Fachleute von einem qualifizierten Suchauftrag.

2. Sind Besichtigungspauschalen für Mietwohnungen erlaubt?

Nein. "Es gibt keinen Anspruch auf eine Gebühr für Besichtigungen", betont Kai-Peter Breiholdt, Sprecher des Arbeitskreises Mietrecht des Berliner Anwaltsvereins. Juristen leiten das aus dem Bestellerprinzip ab. Das Landgericht Stuttgart schob der Praxis eines Maklers einen Riegel vor, der von jedem Interessenten nur fürs Gucken 35 Euro kassiert hatte (Az.: 38 O 10/16 KfH).

3. Gibt es andere Gebühren?

Ja, zum Beispiel eine Vertragsausfertigungsgebühr. Hier verlangen Vermieter oder Hausverwaltung Geld - gängig sind 100 bis 200 Euro, - um den Papierkram zu erledigen. Das Geld leiten sie aber an den Makler weiter. Breiholdt hält das für unzulässig. Der Rechtsanwalt schließt aber nicht aus, dass Suchende angesichts des Wohnungsmangels lieber stillschweigend zahlen.

Eine andere Variante kann die Abstandszahlung sein. Wenn Vermieter zum Beispiel für drei abgewetzte Sessel zwei Monatsmieten Abstand haben wollen, kann dahinter eine verkappte Maklergebühr stecken. Dies nachzuweisen sei jedoch schwierig, meint Breihold. Außerdem ist es für Mieter problematisch, das Geld aus solch einem verdeckten Geschäft wiederzubekommen. "Man kann ja nicht sagen, man sei getäuscht worden. Man hat es ja sehenden Auges akzeptiert."

4. Darf der Interessent nach der bisherigen Miete fragen?

Darf er, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Von sich aus ist der Vermieter nicht zur Auskunft verpflichtet. Nach der Erfahrung von Ropertz scheuen die meisten Wohnungssuchenden die Frage nach der Vormieter-Miete jedoch wegen des Risikos, aus den Bewerbern aussortiert zu werden. Gleiches gilt für die Frage, warum die verlangte Miete über der Vergleichsmiete liegt. Dafür kann der Vermieter ja Gründe haben: zum Beispiel gute energetische Sanierung.

5. Wie kommen Mieter trotzdem an die Mietinformationen?

Indem sie kritische Fragen erst nach Einzug stellen. Dann haben sie auch ein Recht auf Antworten. "Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist so angelegt", begründet Ropertz den Umweg.

6. Bekommen Mieter zuviel gezahlte Miete zurück?

Nein. "Aber sie dürfen ihre Miete auf das gesetzliche Maß reduzieren. Das heißt Vergleichsmiete plus zehn Prozent", erläutert Ropertz. Dazu wird die Mietüberschreitung gegenüber dem Vermieter gerügt und die Reduzierung angekündigt. Die Bremse greift allerdings erst in der Zukunft: "Zu viel gezahlte Miete wird nicht erstattet."

7. Und was gilt bei Kaufimmobilien?

Hier gilt das Bestellerprinzip nicht. Weil ein Kaufvertrag vermittelt wird, ist nach wie vor Maklergebühr fällig. Deren Höhe und die Frage, wer bezahlt, sind vertraglich frei vereinbar. "Hier gilt Vertragsfreiheit", sagt Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Überwiegend bleibt die Gebühr am Käufer hängen, der sie über einen prozentualen Aufschlag auf den Kaufpreis bezahlt.

Die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag tatsächlich unter Dach und Fach kommt. Der Interessent muss also nicht zahlen, wenn er ein Objekt zwar besichtigt, sich aber gegen dessen Erwerb entscheidet. Das Aushändigen eines Exposés durch den Makler reicht nicht, um Courtage zu fordern, wie Beck erläutert.

8. Ist eine Reservierungsgebühr für eine Kaufimmobilie zulässig?

Ja, denn als Gegenleistung für das Entgelt stellt der Makler "seine Nachweis- und Vermittlungsbemühungen für einen bestimmten Zeitraum ein und sagt anderen Interessenten ab", sagt IVD-Mann Beck. Die Gebühr muss jedoch in einem Vertrag festgeschrieben werden, damit sie wirksam ist. Als angemessen gelten maximal 10 bis 15 Prozent der Provision. Diese steht im Kaufangebot. Greift der Interessent zu, wird die gezahlte Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet. Platzt der Kauf, darf der Makler das Geld behalten.