Wohnungskündigung wegen Mietschulden - was tun?

Grundsätzlich gilt: "Ein Vermieter kann offene Mietzahlungen gerichtlich geltend machen, per Mahnbescheid oder im Zahlungsklageverfahren", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Zur Miete gehören die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten wie Wasser und Müllentsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Kündigung nach einem Monat möglich

Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter ordentlich kündigen. Das heißt, er muss die Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten einhalten. Auch wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung aussprechen. "Hierfür muss er den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern", sagt Heilmann.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen - zum Beispiel September und Oktober - insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. "Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt", ergänzt Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Wenige Ausnahmen gelten

Auch die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend. Selbst wenn ein Dritter wie das Jobcenter für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden, entschied der Bundesgerichtshof hierzu zuletzt (Az.: VIII ZR 175/14). Nur in einzelnen Fällen stellten sich Gerichte auf die Seite der säumigen Mieter. "Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, so dass er die Miete nicht mehr überweisen konnte", erklärt Heilmann.

Miteinander reden und Hilfe suchen

"Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden", rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Außerdem könne er die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

Und es gibt noch mehr Möglichkeiten, den eigenen Rauswurf zu verhindern: "Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen", sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

Der Mieter kann seine Kündigung ebenfalls nicht mehr abwenden, wenn der Vermieter neben seiner fristlosen Kündigung auch noch ordentlich gekündigt hat. Hier können säumige Mieter ihren Vermieter lediglich bitten, die Kündigung zurückzuziehen. "Das möchte der Gesetzgeber mit den geplanten Mietrechtsänderungen jedoch bald angleichen", so Heilmann. Mieter könnten dann auch ihre ordentliche Kündigung abwenden, indem sie ihre Mietschulden rechtzeitig nachzahlen.

Schnell reagieren ist wichtig

"Mieter, die einen Zahlungsengpass haben, sollten sich umgehend bei ihrem Vermieter melden", rät auch Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Viele Vermieter würden auf kurzweilige Zahlungsengpässe Rücksicht nehmen, solange der Mieter rechtzeitig Bescheid gibt und alles versucht, die Fehlbeträge auszugleichen.

Ebenso wichtig ist laut Heilmann die Erreichbarkeit: "Ist der Mieter für den Vermieter nicht erreichbar oder reagiert nicht auf die Schreiben und Mahnungen, bleibt dem Vermieter oft gar keine andere Möglichkeit, als die Kündigung auszusprechen." Ropertz ergänzt: "Zu klären ist letztlich auch immer, ob die Vermieterforderungen zu Recht bestehen." So können Mieter ihre Monatsmiete beispielsweise wegen Wohnungsmängeln mindern oder einen Teil der Miete zurückbehalten, bis die Mängel abgestellt sind.

Außerdem kann es für Mieter sinnvoll sein, eine Schuldnerberatung in Anspruch zu nehmen. "Viele große Wohnungsunternehmen unterhalten sehr kompetente Beratungsstellen und sind bei der Antragstellung für staatliche Transferleistungen wie Hartz IV oder Wohngeld behilflich", so Heilmann. Diese Stellen arbeiteten zumeist sehr erfolgreich.