Wie schätzt man den Immobilienwert richtig?

"Die Dynamik eines Immobilienmarkts in der Großstadt kann sich stark vom weiteren Umfeld der Stadt unterscheiden", erklärt der Bewertungssachverständige Helge Ludwig aus Augsburg die Situation. Will heißen: Für ein Einfamilienhaus in Mecklenburg-Vorpommern ist längst nicht erzielbar, was Interessenten in Berlin hinblättern würden.

Während die einen Eigentümer vielleicht zu viel verlangen, rufen andere zu niedrige Preise auf. Um das zu vermeiden, empfiehlt Ludwig die Einzelfallbetrachtung: das Objekt in seiner Umgebung betrachten und mit ähnlichen zum Verkauf stehenden Immobilien aus der Gegend vergleichen.

Schaufenster und Internet für eine erste Abschätzung

Eine erste Einschätzung kann der Blick in die Schaufenster von Maklern, in Zeitungsanzeigen und ins Internet geben. So bekommen Eigentümer zum einen ein Gefühl dafür, welche Objekte gerade gesucht und beliebt sind, zum anderen ein Gefühl für Preisspannen.

Portale wie Immobilienscout24.de oder Immowelt.de und diverse Makler bieten online Bewertungen an. Dazu gibt der Nutzer Daten zu seiner Immobilie ein, das Programm ermittelt anhand von Vergleichsangaben einen Preis.

Nach einem ähnlichen Prinzip funktionieren Handy-Apps: Potenzielle Verkäufer laden ein Foto von Haus oder Wohnung hoch, ergänzen Baujahr und Größe, die Apps erkennen das Objekt, vergleichen es und spucken einen Preis aus.

Besonderheiten fallen oft hinten runter

Online-Schätzungen funktionieren schnell und bequem. "Die Ergebnisse geben aber nur eine grobe Orientierung", sagt Sebastian Drießen. Er arbeitet für Sprengnetter, einen Dienstleister für Immobilienbewertungen aus Bad Neuenahr. Das Netz liefere Anhaltspunkte für Standardimmobilien, etwa klassische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Besonderheiten wie Sauna, Wintergarten oder Sanierungsstau, für die Zu- oder Abschläge veranschlagt werden können, trage es keine Rechnung.

Zum Einstieg in den Verkaufsprozess sind Online-Tools dennoch hilfreich. "Sie blenden individuelle Vorlieben aus", sagt Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Denn Vorlieben führen seiner Erfahrung nach häufig zu Fehleinschätzungen. Viele Leute gehen zu hoch, weil sie an ihrem Haus hängen: Sie haben es "liebgewohnt", viel Zeit und Geld investiert und vergessen, dass das dem Erwerber egal ist und er dafür keinen Cent mehr bezahlen will. "Das ist wie beim Gebrauchtwagen, da bekommt man auch nichts für die Sonderausstattung."

Sanierungsbedarf wiegt oft weniger als gedacht

Andererseits drücken fällige Sanierungsarbeiten den Preis weniger nach unten, als manche Eigentümer vermuten. Das gilt vor allem für Ballungszentren, in denen die Nachfrage groß und das Angebot knapp ist. "Außerdem renovieren Selbstnutzer die Immobilie sowieso nach ihren Vorstellungen", sagt Beck.

Bei einer präziseren Schätzung können auch Makler helfen. Sie haben einen guten Überblick über den Markt, der sich insbesondere in den Boomregionen rasant entwickelt - mit Preissteigerungen von fünf bis zehn Prozent innerhalb kurzer Zeit. Makler verlangen dem IVD zufolge mindestens um die 300, 400 Euro für eine Expertise, kostenlos sei unseriös. Häufig kommen die Vermittler mit der Hoffnung ins Haus, später mit dessen Verkauf betraut zu werden.

Regionale Gutachterausschüsse können weiterhelfen

Profis arbeiten mit dem Markt- oder Verkehrswert. Das ist der Preis, der relativ sicher zu erzielen wäre. Der Wert kann auf verschiedenen Wegen ermittelt werden. Sie hängen ab von Art und Nutzung der Immobilie. Die Fachleute gucken meist auf mehrere Ansätze. Aber auch Laien können sich an Hinweisen entlanghangeln, denen Zahlen der regionalen Gutachterausschüsse zugrunde liegen.

Diese unabhängigen Gremien sammeln Kaufpreise aus den Kommunen und leiten daraus die Preistendenz für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ab. In der Regel veröffentlichen sie einmal jährlich einen Bericht. Viele Städte und Gemeinden stellen ihn online. Detaillierte Auskünfte kosten meistens Geld. Die neutralen Gutachterausschüsse erstellen zudem gebührenpflichtige Verkehrswertgutachten. Diese sind im Unterschied zu einer Maklerexpertise gerichtsfest.

Die Marktanalysen der Ausschüsse enthalten zum Beispiel Angaben zum Bodenrichtwert. An seinem Niveau ist ablesbar, ob eine Gegend angesagt ist. Was Verkaufswillige mit den Zahlen anfangen können, erläutert Reinhard Mundt, Leiter der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses im Sachsen: "Das eigene Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, in der Gegend kostet der Quadratmeter 300 Euro. Multipliziert ergibt das eine erste Hausnummer."

Bodenrichtwerte sind eine gute Orientierung

Erfahrungsgemäß weisen hohe Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde auf hochwertige Immobilien hin. "In einer teuren Gegend steht keine Bruchbude", sagt Mundt. Über Jahresreihen lässt sich die Wertentwicklung nach oben oder unten verfolgen. Steigende Bodenrichtwerte sind ein Indiz für erhöhte Nachfrage. Zum Beispiel infolge einer Aufwertung des Quartiers oder von wachsendem Zuzug.

Für Eigentumswohnungen enthalten die Gutachterberichte Vergleichspreise. Sie basieren auf Preisen, die für ähnliche Wohnungen je Quadratmeter in einem bestimmten Quartier bezahlt wurden. Danach richten sich auch Profis bei ihrer Kalkulation. Nachteil der Gutachterzahlen: Sie erfassen Preise der Vergangenheit. Weil Immobilienmarkt und -preise galoppieren, rechnen clevere Eigentümer in guten Lagen einen Zuschlag hinzu: Mit zehn Prozent Spielraum kann man es ja mal versuchen.