Untervermietung: Wann der Vermieter Ja sagen muss

Wer beruflich für ein Jahr ins Ausland geht, muss seine Mietwohnung nicht gleich kündigen. Grundsätzlich kann die Wohnung auch auf Zeit untervermietet werden. Wichtig dabei: Es muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Ein Vermieter muss auch immer gefragt werden, wenn ein Mieter einen Dritten umsonst in seiner Mietwohnung oder Teilen davon wohnen lassen will.

Hält sich ein Mieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe, dann ist im Juristendeutsch von "unerlaubter Gebrauchsüberlassung" die Rede. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Aber nicht immer muss ein Mieter sich grünes Licht vom Vermieter geben lassen, wenn er jemanden in seiner Wohnung aufnimmt. "Keine Erlaubnis ist nötig beim Einzug des Ehe- oder des gesetzlich anerkannten Lebenspartners, außerdem bei sehr nahen Angehörigen wie Kindern und Eltern", sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann. Gleiches gilt für Hausangestellte und Pflegepersonal.

Mieter muss ein "berechtigtes Interesse" haben

Besucher können ebenfalls jederzeit ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden - vorausgesetzt, sie bleiben dort nicht länger als sechs bis acht Wochen. Darauf weist Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland hin. Bei Au-pairs indes ist ein längerer Besuch anerkannt, genehmigungspflichtig ist das nicht. In jedem Fall ist es aber fair, dem Vermieter formlos mitzuteilen, wer über längere Zeit mit dem Mieter in der Wohnung lebt. Dann kann er das bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Grundsätzlich muss der Mieter ein "berechtigtes Interesse" am Untervermieten, Zwischenvermieten oder am Gratis-Wohnen eines Dritten in seinen Räumen haben. An einer Zustimmung kommt der Vermieter in den allermeisten Fällen nicht vorbei. Ein Beispiel ist der Einzug des neuen Partners. Hier müsse der Vermieter zwar erst Ja sagen, erklärt Rolf Janßen vom Mieterschutzverein in Frankfurt. In aller Regel wird dem Mieter hier aber ein berechtigtes Interesse zugestanden.

Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Und es müssen nicht immer familiäre Gründe sein. "Es können zum Beispiel wirtschaftliche Gründe sein, die einen arbeitslos gewordenen Mieter zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung veranlassen", erklärt Heilmann, die auch Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist.

Vermieter darf nur in Ausnahmefällen ablehnen

Ein berechtigtes Interesse liegt auch vor, wenn die Wohnung aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen zeitweise nicht nutzbar ist. Ist die geräumige Mietwohnung nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners zu groß geworden und soll ein Zimmer an einen Studenten vermietet werden, dann wird der Vermieter ebenfalls zustimmen müssen.

Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ablehnen. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebensgefährte noch ein Kind mitbringt, die Wohnung für drei Personen jedoch zu klein ist und es somit zu einer Überbelegung kommt. Der Vermieter kann auch dann Nein sagen, wenn der potenzielle Untermieter den Hausfrieden beeinträchtigen könnte.

Setzt sich der Mieter über das Verbot hinweg und holt sich einen Untermieter in die Wohnung, kann der Vermieter aber nicht gleich fristlos kündigen. "Der Vermieter muss zunächst eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietvertragsverhältnisses stellen", so Janßen. Lebt der Untermieter nach Ablauf der Frist immer noch in der Wohnung, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Hat der Vermieter zu Unrecht eine Untervermietung abgelehnt, dann kann der Mieter Schadenersatz in Höhe der entgangenen Untermiete geltend machen. "Dann kann der Mieter auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und fristlos kündigen", erläutert Heilmann.

Vermietung an Touristen ist problematisch

Rechtlich problematisch ist es, die gesamte Wohnung an einen Messebesucher oder einen Touristen zu vermieten. Darauf weist Wagner hin. In Berlin etwa ist die tageweise Untervermietung der gesamten Wohnung an Touristen bereits gesetzlich untersagt. "Selbst wenn der Vermieter also sein Einverständnis erteilt, darf der Mieter nicht untervermieten", so Wagner.

Auch in anderen Regionen Deutschlands bedarf die kurzzeitige Vermietung der gesamten Wohnung oder nur von einzelnen Zimmern an Feriengäste oder Messebesucher der besonderen Zustimmung des Vermieters. "Eine einfache Erlaubnis zur Untervermietung genügt nicht", sagt Wagner und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az: VIII ZR 210/13).