Stimmt die Wohnfläche? Nachmessen kann sich lohnen

Dass der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist, wenn die Wohnung um über zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Auch rückwirkend kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Eine Verjährung der Ansprüche gilt nach einem Urteil des Landgerichts München I (Az.: 31 S 6768/13) erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von der Abweichung wusste. Der Mieter muss aber gegebenenfalls einen Beweis vorlegen, dass die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, erläutert Reiner Wild vom Berliner Mieterverein.

Im Streitfall entscheidet das Gericht

Und das kann kompliziert sein: Bei verwinkelten Räumen mit Schrägen und Innenpfeilern etwa können Mieter dazu verpflichtet werden, das Aufmaß durch eine Fachkraft anfertigen zu lassen. Ein Problem: Die Fachkraft wiederum kann zu anderen Ergebnissen kommen als Vermieter und Mieter. "Bei der Vermessung eines Objektes gibt es so viele Ergebnisse, wie Vermesser beauftragt wurden", sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das liegt daran, dass Vermesser einen Raum nie an ein und den gleichen Punkt vermessen. Vor allem bei Altbauten kann es zu einer Abweichung von bis zu einem Quadratmeter kommen, wie Storm erklärt. Im Streitfall muss dann ein Gericht entscheiden.

Unter Umständen kann sich auch herausstellen, dass eine Wohnung größer ist, als ursprünglich angegeben. "Dann kann der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt", betont Osthus. Das Erhöhungsrecht gilt aber nur für die Zukunft, Nachforderungen für zurückliegende Zeiten scheiden aus.

Mitunter werden im Mietvertrag von vornherein keine exakten Angaben zur Wohnfläche verankert. "Entweder wird dann keine Quadratmeter-Angabe gemacht oder aber festgehalten, dass eine erwähnte Fläche eine Schätzung oder eine unverbindliche Angabe ist", erläutert Wild.

Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter bei der Miete keinen Quadratmeterpreis vereinbaren, sondern einen Preis für die konkrete Wohnung. Erst im Nachgang wird der Preis für die korrekte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf einen Quadratmeterpreis heruntergebrochen. Der Rechtssicherheit diene dies jedoch nicht.

Datum des Mietvertrags entscheidend

Soll die Wohnfläche nun doch genau berechnet werden, spielt auch das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, eine Rolle. Die "II. Berechnungsverordnung" gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde. Die Wohnflächenverordnung wird bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 zu Grunde gelegt.

Die Verordnungen unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- und Terrassenflächen. Heutzutage werden sie in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. "Zu 50 Prozent können Balkone oder Terrassen berechnet werden, wenn sie einen hohen Wohnwert haben", sagt Wild. Vor 2004 wurden sie zumeist mit der Hälfte berücksichtigt.

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Neben sämtlichen Zimmern sowie Küche und Bad gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume dazu, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind. "Schwimmbäder und nicht beheizbare Wintergärten, die von mehreren Wohnparteien genutzt werden, sind mit 50 Prozent ihrer Maße zu berücksichtigen", merkt Osthus an. Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume. Das sind etwa Abstellkammern, Bodenräume, Dachböden oder Kellerräume.

So wird gemessen

Gemessen werden die Abstände zwischen den Wänden. Heizkörper, Öfen sowie Wandbekleidungen bleiben bei der Wohnflächenberechnung außen vor. "Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schornsteine und andere Mauervorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben", erklärt Wild. Fenster- und Wandnischen, die mehr als 0,13 Meter tief sind, werden hingegen berücksichtigt.

Bei Dachgeschosswohnungen mit ihren Schrägen ist für die Flächenberechnung die Raumhöhe entscheidend. "Nicht allein die Grundfläche ist ausschlaggebend, sondern eben auch, wie weit die Entfernung vom Boden zur Decke ist", stellt Osthus klar.

Liegt die Höhe einer Dachschräge unterhalb von einem Meter, dann darf die dazugehörige Fläche nicht einbezogen werden. Bei einem Maß zwischen einem und zwei Meter zählt die Fläche anteilig zu 50 Prozent. Teile des Raums mit einer Deckenhöhe über zwei Meter fließen zu 100 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. "Diese Berechnungsregeln gelten auch unter Treppen", betont Osthus.