Pleite bei der Baufirma: Was Bauherren tun sollten

Grundsätzlich gilt, dass der Kreditnehmer die Raten für das Darlehen weiter bedienen muss, selbst dann, wenn auf dem Bau überhaupt nichts mehr passiert. "An dem Kredit haben Bauherren dann jahrzehntelang zu knabbern", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes der Privaten Bauherren (VPB). Und wer den Kreditvertrag kündigen will, muss meist mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese könne sich kaum jemand leisten. Zusätzlich schlägt die Miete für die bisherige Wohnung zu Buche.

Nachfinanzierung knifflig

Oft reicht irgendwann der ursprüngliche Kredit nicht mehr aus. Der Bauherr braucht dann eine Nachfinanzierung. In diesem Fall prüft die Bank die Relation zwischen den Mehrkosten und dem Hauptdarlehen zum Wert der teilweise fertigen Immobilie. Daher sollte schon im ersten Kreditvertrag einen sogenannten Nichtabnahmebetrag vereinbart werden. Dieses Geld geht über die eigentliche Darlehenssumme hinaus und ist für Unvorhersehbares wie eine Pleite bestimmt. Der Betrag sei häufig auf zehn Prozent des Darlehens oder 20 000 Euro begrenzt.

Bürgschaft vorher sichern

Bauherren können das finanzielle Risiko aber auch auf anderem Weg abfedern - und zwar bereits wenn sie den Vertrag abschließen. Dafür sollten sie von der Baufirma oder dem Bauträger die Vorlage einer Bürgschaft für die Fertigstellung und Gewährleistung fordern, empfiehlt Hartmut Schwarz von der Verbraucherberatung Bremen.

Üblicherweise geben Banken solche Bürgschaften. "Bei den Firmen ist das unbeliebt, weil es sie Geld kostet", sagt Schwarz. Manche versuchen die Kosten dem Bauherrn aufzudrücken. Schwarz rechnet vor: Bei 300 000 Euro Baukosten macht das etwa 9000 Euro mehr aus. Im Vergleich zu den Folgekosten einer Baupleite sei das erträglich.

Umfang hängt von den Beteiligten ab

Wie schlimm die Folgen der Pleite sind, hängt vom Vertragspartner ab - also ob ein Bauträger die Immobilie errichtet oder der künftige Eigentümer selbst eine Firma beauftragt hat, die auf seinem eigenen Grund und Boden arbeitet. Gerade in Städten lassen viele ihr Eigenheim schlüsselfertig vom Bauträger bauen. Doch er erstellt nicht nur das Haus, sondern bringt auch das Grundstück mit. Das bedeutet: Im Fall einer Pleite droht der Verlust von Geld und Grundstück.

Doch so weit muss es nicht kommen. Denn die Bank, die den Bauträger finanziert, hat die Wahl, ob sie den Bauherrn mit der Ruine sitzen lässt oder ihm seine Abschlagszahlungen erstattet, erläutert Freitag. Allerdings erstatten die Banken meist die an den Bauträger geleisteten Abschlagszahlungen nicht komplett, sondern höchstens bis zum Wert der Ruine.

Bauträger-Kunden sollten deshalb ihre Vorauszahlungen absichern. Das geht ebenfalls mit einer Bürgschaft. Damit Bauherren ihr Geld nicht komplett in den Sand setzen, sollten sie außerdem Leistungen nach und nach bezahlen - nur nach Baufortschritt und idealerweise erst nach mängelfreier Abnahme, rät Schwarz.

Im Fall einer Pleite braucht es manchmal Geduld. Denn den Weiterbau muss der Insolvenzverwalter erlauben. Das gilt sowohl bei Bauträgerprojekten als auch bei selbst beauftragten Bauunternehmen.

Bis er dazu eine Entscheidung fällt, können sechs Monate oder mehr vergehen. Für die Gespräche mit dem Insolvenzverwalter sollte man den aktuellen Baustand und die erbrachte Bauleistung dokumentieren, empfiehlt Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund. Wer ohne Erlaubnis etwa Wände hochzieht und das Dach deckt, macht sich eventuell schadenersatzpflichtig.

Papierkram im Auge behalten

Dokumente wie Baugenehmigung, Bau- und Ausführungspläne sowie Nachweise zur Energieeinsparverordnung kann der Bauherr einfordern, wenn er die ausführende Firma selbst beauftragt hat. Dann stehen ihm diese Unterlagen zu. Meist bekommt er sie über den Architekten.

Gibt es einen Bauträger, behält dieser in der Regel die Papiere. Käufer sollten deshalb laut Schwarz immer zeitnah Kopien verlangen. Wer im Gesamtvertrag eine Pauschale für Dokumente vereinbart, hat ein Recht auf die Aushändigung. Ansonsten helfen geschicktes Fragen - und nach der Pleite ein Rechtsanwalt.

Die Papiere sind bares Geld wert. Denn häufig fließen Zuschüsse, etwa von der KfW-Bank, erst wenn sie vorliegen. Doch hier gibt es Spielräume. Die Kreditanstalt verlängert grundsätzlich Einreichungsfristen und akzeptiert alternative Nachweise. Das hänge aber vom Einzelfall ab, betont eine Sprecherin. Ihr Vorschlag: Der Bauherr solle sich mit einem Sachverständigen abstimmen und der KfW Vorschläge machen. 

Vom Ausstieg aus den bestehenden Bauverträgen raten sämtliche Experten ab. Käufer von Bauträger-Objekten verlieren die Grundbuchvormerkung und damit ihre einzige wirkliche Sicherheit. Wer auf dem eigenen Grundstück baut, könnte den Schritt erwägen, jedoch nur wenn der Bauherr vertraglich ein Kündigungsrecht für den Pleitefall vereinbart hat.